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商品房买受人能否要求查封房屋?

来源: 律师 时间:2017-09-14
正文
  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告红天地公司诉称:2005年8月17日,红天地公司与惠达地产公司(以下简称惠达地产公司)签订商品房买卖合同,合同约定由红天地公司向惠达地产公司购买其开发建设的位于北京市某商业广场D座房产,建筑面积约4000平方米,每平方米单价2750元,总金额1100万元。协议签订后,红天地公司分23笔支付购楼款共计10269609.24元,尚欠尾款730390.76元。上述房产为红天地公司合法购买之房产,并已支付大部分购楼款,且D座酒店项目工程自建设工程合同约定竣工之日起已超过6个月的期限,被告四海公司已丧失优先权,无权对D座酒店全部房产予以查封。红天地公司与惠达地产公司是两个不同的法人主体,红天地公司也未对四海公司负有到期债务。因本院查封上述房产,红天地公司提起案外人异议申请,被本院驳回。
  综上,红天地公司是与被执行人没有任何利害关系的案外人,本院对红天地公司财产予以查封,明显错误。故提起诉讼,请求本院确认其对上述D座酒店4000平方米房屋具有所有权,并解除对该房产的查封。
  二、被告辩称
  被告四海公司答辩称:不同意红天地公司的诉讼请求,请求本院予以驳回。理由是:1、法院查封的D座酒店是属于惠达地产公司的财产,房产登记在惠达地产公司名下,而不是在红天地公司名下。2、红天地公司与惠达地产公司签订的商品房买卖合同应属无效合同。开发商进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。依据相关法律规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。红天地公司基于无效的商品房买卖合同,不能取得D座酒店的所有权。3、惠达地产公司未取得商品房预售许可的责任不在四海公司。
  红天地公司为支持其诉讼请求,提供了如下证据:
  1、商品房买卖合同。证明红天地公司与惠达地产公司之间就D座酒店存在买卖关系。
  2、23笔已付款凭证(收据及支票存根)。证明签订合同后自2005年至2008年,红天地公司一直在陆续付款,为买受D座酒店已经支付了10269609.24元的款项,合同已经实际履行。
  三、审理查明
  本院查明本案事实如下:惠达地产公司是位于涉诉酒店的开发商。2005年8月17日,红天地公司作为买受人、惠达地产公司作为出卖人双方签订商品房买卖合同一份,主要约定红天地公司购买D座酒店全部房产,总金额为1100万元,付款方式及期限为分期付款等。签订该合同时及至今,惠达地产公司未取得商品房预售许可证。该酒店属在建工程,尚未交付使用。合同签订后,自2005年至2008年红天地公司分23笔共向惠达地产公司支付购房款10269609.24元。
  另查明:四海公司是涉诉酒店等工程的施工方。惠达地产公司因欠四海公司施工款,四海公司将惠达地产公司诉至本院,本院已生效的(2007)一中民初字第10550号民事判决书确定了双方之间的权利义务关系。四海公司向本院申请执行该判决过程中,本院于2008年8月13日查封了被执行人惠达地产公司D座酒店全部房产及其土地使用权。后红天地公司作为案外人向本院提出执行异议,以D座酒店全部房产已由其向惠达地产公司合法购买,并已支付大部分购房款,且四海公司对D座酒店已丧失优先权,无权对D座酒店房产查封为由,要求本院解除对上述房产的查封。
  四、法院判决
  驳回原告的诉讼请求。
  五、资深房产律师靳双权点评
  本律师认为,本案的焦点问题是:1、红天地公司是否对涉案D座酒店房产享有所有权;2、法院是否可以对该房产采取查封的执行措施。
  1、关于D座酒店房产的权属。
  依据物权法关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记不发生效力”的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭以依法登记为生效要件。涉案房产至今仍在开发商惠达地产公司名下,并未与红天地公司办理产权过户登记手续。本案红天地公司所提交的证据只能证明其与惠达地产公司形成商品房买卖合同关系,其对惠达地产公司依法享有合同之债的债权权利,并不能说明其对D座酒店享有物权权利。另外,涉案房产属在建工程,尚未交付使用,且惠达地产公司至今未取得涉案房产预售许可证,故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,其与红天地公司签订的商品房买卖合同应认定无效。故综上,D座酒店房产仍应属于惠达地产公司名下的财产,红天地公司主张对该房产享有所有权缺乏事实依据和法律依据。
  2、关于法院是否可以对涉案房产进行查封。
  依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,涉案房产只要尚未办理产权过户登记手续,人民法院原则上都可以查封;除非涉案房产在具备“第三人已经支付全部价款并实际占有”两个前提条件,并且第三人对尚未办理产权过户登记手续无主观方面过错的情况下,法院才不得查封。本案红天地公司只是支付了大部分价款,诉争之房产尚未交付使用,红天地公司并没有实际控制、占有,故该房产显然不属于法律规定的不能查封的情形。
  综上,红天地公司的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,不应当得到支持。
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