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专业房产律师对房屋抵押权纠纷案件进行解析

来源: 律师 时间:2017-12-20
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

杜海涛诉称:2009年7月,我与高建平、杨焕香就603室房屋进行诉讼,经法院判决将该房屋应过户至我名下。同期,我与冯才就冯才与高建平、杨焕香房屋买卖协议效力发生诉讼,法院生效判决亦认定该房屋买卖协议无效。根据上述事实结果,海淀区房管局撤销了登记在冯才名下的房屋所有权证。但民生银行营业部应冯才的借款申请,在房屋上设立了抵押权,致使我无法完成房屋的过户。现该房屋抵押权所担保的债务已于2012年年底偿还完毕,房屋上是相应抵押权消灭,故诉请法院判令民生银行营业部与冯才办理房屋的抵押权注销手续。

2、被告辩称

民生银行营业部辩称:我部也想尽快解决纠纷,但是几方当事人意见不一致,尊重法院的判决。

冯才辩称:买卖协议无效的判决于2013年12月3日被北京市高级人民法院经审查裁定书撤销了原审判决指令一中院再审,并且终止本判决的一切执行。双方纠纷正在处理中,应当保持不动产现有状态,按照民事诉讼法规定,应当中止本案审理。杜海涛诉讼所依据的判决已经撤销,我仍是合法的房屋所有权人,杜海涛与房屋无事实或法律上的联系,其无权提起抵押权诉讼。据了解,抵押权的债务系由杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司(以下简称杜鸣公司)偿还,并非我本人偿还。依据物权法规定,债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,如抵押权转移,本案判决结果将直接影响到杜鸣公司双方能收回抵押款,故应追加杜鸣公司为第三人参加诉讼。但具体情况我方不清楚具体是谁还得,要求驳回杜海涛请求或中止审理。

二、法院查明

2009年5月21日,杨焕香、高建平作为出卖人与买受人冯才签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定冯才购买603室房屋。2009年5月22日,冯才取得603号房屋所有权证书。2009年6月30日,杜鸣公司受冯才委托,对603室房屋作出评估报告,确定该房屋公开市场总价值为91.88万元。2009年7月22日,冯才与民生银行营业部签订个人购房借款合同,冯才以603室房屋作为抵押,向民生银行营业部贷款60万元。2009年7月27日,贷款担保房屋办理了抵押权登记。

2009年7月4日,杜新敏以房屋买卖合同纠纷为由,向法院提起诉讼,要求杨焕香、高建平将603室房屋过户至杜海涛名下。2010年2月23日,法院缺席判决支持了杜新敏的诉讼请求。该判决现已生效。

2009年7月13日,杜新敏、杜海涛向法院提起诉讼,要求确认杨焕香、高建平于2009年5月21日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。2010年4月14日,法院作出一审判决,认定杨焕香、高建平与杜新敏、杜海涛签订的买卖合同有效,冯才购房时未要求过看房,有违交易常理,故判决确认杨焕香、高建平于2009年5月21日签订的北京市存量房屋买卖合同无效。冯才提起上诉后,北京市第一中级人民法院于2010年12月17日作出二审判决,驳回上诉、维持原判。

2011年2月16日,北京市住房和城乡建设委员会决定撤销冯才名下603(元97楼丙)的房屋登记。

2013年12月3日,北京市高级人民法院作出裁定,指令北京市第一中级人民法院再审杜新敏、杜海涛提起诉讼的冯才与杨焕香、高建平房屋买卖合同无效一案。本院再审的杜新敏、杜海涛提起诉讼的冯才与杨焕香、高建平房屋买卖合同无效纠纷一案,已于2014年10月13日作出(2014)一中民再终字第03993号民事判决,认定原审法院判决确认杨焕香、高建平与冯才于2009年5月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效,并无不当。判决维持本院(2010)一中民终字第16109号民事判决。

诉讼中,民生银行营业部确认,抵押房屋所涉及的债务已由相关方偿还。

三、法院判决

中国民生银行公司总行营业部与冯才,于本判决生效后十日内办理603室房屋的解除抵押登记手续。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

抵押系对债权的担保。现民生银行营业部已确认其在房屋上设立抵押权的债务,已还清。这就意味着抵押债权已消灭,抵押权亦应一并消灭。即民生银行营业部不再享有房屋的抵押权,其在抵押物上设立的登记应当予以撤销。杜新敏、杜海涛提起诉讼的冯才与杨焕香、高建平房屋买卖合同无效一案,虽经生效裁定指令再审,并中止原判决的执行。但杜新敏以房屋买卖合同纠纷为由,要求杨焕香、高建平将603室房屋过户至杜海涛名下的判决仍处于生效状态,故冯才提出杜海涛无权提起本案诉讼的理由,法院不予采纳。他人代偿冯才与民生银行营业部的欠款后,是否要求转移抵押权,是否将向冯才追偿,是否能够追偿,均不影响民生银行营业部不再享有房屋抵押权的法律后果,故冯才的其他主张,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

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靳双权

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