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买方无购房资格产生的违约责任纠纷案件

来源: 律师 时间:2018-02-22
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2014年12月,薛某东诉称:2013年12月6日,我与韩某枚签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。约定韩某枚将106房屋出售给我。签约当日,我支付韩某枚购买该房定金10万元,2014年3月14日我支付房款80万元,之后,韩某枚以各种借口拒绝履行买卖合同,导致我无法继续支付剩余房款。我通过电话、短信、微信、邮寄快递等方式多次联系韩某枚,也通过中介联系韩某枚,试图请求韩某枚继续配合履行该房屋买卖合同,但一直未能如愿。由于韩某枚一再拖延,导致我继续履行房屋买卖合同的后续付款以及办理资金监管账户、协助办理房屋过户登记手续等均无法顺利进行,给我的生活造成重大的影响。现我诉至法院,请求:1、判令韩某枚继续履行合同,协助我办理房屋所有权转移登记手续;2、判令韩某枚赔偿我因本次诉讼造成的经济损失3万元;3、判令韩某枚承担房屋交易的个人所得税;4、本案诉讼费由韩某枚承担。

2、被告辩称

韩某枚辩称:对方所述与事实不符,不同意对方全部诉讼请求。薛某东逾期付款达1年之久,导致合同无法继续履行。我于2015年2月13日书面通知薛某东和中介公司解除房屋买卖合同,因为薛某东逾期付款行为给我造成巨大经济损失。依据双方《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》相关约定,合同关系应已解除。薛某东应负违约责任,赔偿我各项损失71万元。

二、法院查明

2013年12月6日,韩某枚(出卖人)与薛某东(买受人)经中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:韩某枚将其所有的106号房屋出售给薛某东,房屋成交总价款为355万元,在签订合同的同时支付定金10万元。薛某东逾期付款超过15日后,韩某枚有权解除合同。韩某枚解除合同,薛某东应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期付款的20%向韩某枚支付违约金,并由韩某枚退还薛某东全部已付款。当事人双方同意,自合同签订之日起210日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日,双方签订《补充协议》,约定:薛某东于2014年3月15日前支付购房款120万元(包含定金),于房本满五年后三日内即2014年7月2日前支付剩余购房款233万元,于双方办理物业交割当日支付尾款2万元。双方同意,在2014年7月5日前且房本满五年后办理房屋产权转移登记手续,交易涉及的税费全部由薛某东承担。薛某东逾期履行付款义务超过15日,构成根本违约,韩某枚有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,薛某东应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向韩某枚支付违约金,薛某东向韩某枚已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。韩某枚承诺过户前将房屋变更为家庭唯一住房,如因非唯一导致多余费用产生由韩某枚自行承担。如补充协议与《买卖合同》约定不一致,以补充协议为准。

合同签订当日,薛某东支付韩某枚定金10万元。2014年3月14日薛某东支付韩某枚购房款80万元,之后薛某东未再支付韩某枚购房款。2014年7月,薛某东以韩某枚、中介公司为被告诉至原审法院,薛某东在该案中主张其为单身且名下已有一套住房,其打算将自己名下的房屋出售以换取购房资格购买韩某枚的房屋,中介公司承诺其三个月内可以将其住房出售以获得购房资格,但中介公司并未将其房屋出售导致其无法购买韩某枚的房屋,中介公司的虚假承诺构成欺诈,薛某东据此要求撤销三方签订的存量房屋买卖合同及补充协议。法院判决驳回了薛某东的诉讼请求,该判决已生效。

2014年11月3日,薛某东通过EMS快递向韩某枚的户籍地:北京市48、49号邮寄《催告函》,要求韩某枚继续履行房屋买卖合同。该快递回执显示:客户拒收,发件人要求退回。2015年2月14日,韩某枚向薛某东送达了《解除房屋买卖合同通知书》,要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

庭审中,薛某东主张2014年的民事判决书生效后,其为了履行与韩某枚之间的合同,将名下的房屋以低价出售,其现在已经具备购房资格,双方的合同可以继续履行,但由于其一直无法联系上韩某枚,故合同一直未能履行的责任在于韩某枚。韩某枚对此不予认可,韩某枚主张薛某东逾期付款构成违约,其要求解除合同并要求薛某东承担违约责任。

审理中,对于韩某枚是否同意薛某东延期付款,双方存在争议。薛某东主张双方就延期支付购房款问题达成了口头协议,韩某枚同意其延期支付购房款,薛某东针对其主张,向本院提交了其与赵石磊的电话录音予以证明,韩某枚对录音的真实性不予认可。韩某枚主张其从未同意薛某东延期支付购房款。就此问题,法院询问双方交易的具体经办人中介公司工作人员郑萍,郑萍表示双方就延期付款问题确实存在过交涉,但存在争议,未能达成一致意见。

薛某东另主张双方在房屋买卖合同中约定韩某枚应将房屋变更为家庭唯一住房,但韩某枚一直未能变更,亦是导致合同无法继续履行的原因。韩某枚主张房屋是否变更为家庭唯一住房不影响合同的继续履行,即使其不履行该义务,也只是由其承担增加的税费。

审理中,韩某枚主张其存在以下损失:1、由于其孩子出国学习,需120万元的存款证明,但薛某东只支付了90万元,其只能向别人借款50万元,存在利息和违约金损失。针对该损失,韩某枚向本院提交了借条、银行账户明细、存款证明书、录取通知书予以证明,薛某东认为上述证据与本案无关;2、由于其孩子出国学习,其要在国外买房,但薛某东一直未支付购房款,其只能租房居住,存在房租损失。针对该损失,韩某枚提交了租房合同予以证明,薛某东对上述证据的真实性不予认可;3、房屋降价损失。针对该损失,韩某枚提交了案外人的房屋买卖合同予以证明,薛某东对上述证据的真实性不予认可。经询韩某枚是否就房屋差价损失申请鉴定,韩某枚明确表示不申请鉴定。

三、法院判决

1、解除韩某枚与薛某东签订的房屋买卖合同及补充协议。

2、薛某东支付韩某枚违约金十五万元。

3、驳回韩某枚的其他诉讼请求。

4、驳回薛某东的所有诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,韩某枚与薛某东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效,双方均应按照合同约定履行自己的义务。

根据北京市限购政策,购房人具备购房资质系房屋买卖合同履行过程中网签及其他程序进行的前提条件。本案中,薛某东系单身且名下已有一套住房,其并不具备北京市购房资格,但是薛某东计划出售自己名下的房屋以获得购房资质后购买韩某枚房屋,“一买一卖”同时进行,亦不违反法律规定,且双方在房屋买卖合同中约定的履行期限较长,双方对于此种交易方式的风险应当有着预期,薛某东作为完全民事行为能力人应当预见此种交易方式存在的风险。后薛某东因未能按时出售自己名下的房屋,导致未能按时履行与韩某枚之间的房屋买卖合同约定的付款义务。薛某东未按合同约定支付购房款的行为,已经构成了双方合同中约定的韩某枚单方解除合同的条件,现韩某枚要求解除与薛某东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。

对薛某东要求韩某枚继续履行房屋买卖合同、协助办理房屋过户手续并承担房屋交易的个人所得税、赔偿经济损失的诉讼请求,法院均不予支持。薛某东虽主张韩某枚同意其延期付款,但根据双方陈述及在案证据,可以反映双方虽然就付款一事有过协商,但并不足以证明双方达成了一致意见,薛某东的此项主张,证据不足,法院不予采纳。

薛某东主张韩某枚未按合同约定将房屋变更为唯一住房一节,因薛某东违约在先,且双方亦未约定此种情况下系韩某枚违约,并不影响合同的履行,故对薛某东的此项抗辩意见,法院亦不予采纳。薛某东迟延支付购房款,已构成根本违约,应承担违约责任,韩某枚主张其存在借款利息、违约金及租房损失,但其提供的证据不足以证明该损失与本案具有关联性,韩某枚提交的证据亦不足以证明房屋存在降价损失,现双方合同中约定的违约金数额过高,薛某东提出异议,法院予以适当调整,具体数额,根据薛某东迟延支付购房款的数额、期限、薛某东的过错程度等相关因素予以酌定。

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