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已公证且已办理过户的房屋买卖合同是否有效

来源: 律师 时间:2018-02-27
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

【基本案情】

2006年5月7日,原告贾听玉、刘玉兰夫妇将二人共有的位于大连市XX区XX村砖石结构六间、面积107.63平方米房屋卖给被告杨景瑞,合同价款为93000元(被告陈述当时为少交税,实际价格为20000元)。原告贾听玉、刘玉兰分别在该协议卖方后写有“贾听玉、刘玉兰”名字上捺下各自的手印,被告杨景瑞在买方后签上自己的名字并捺手印。协议签订后,被告杨景瑞将买房款交付给刘玉兰。2006年5月9日,双方就上述买卖行为进行了公证。同日,第三人公证处作出了(2006)旅证民字第XXX号《公证书》,内容为“兹证明原产权人贾听玉于二二OO六年五月七日将坐落在XX区XX村砖石结构房屋一栋六间(集体土地使用证号:0413017×),面积一百零七点六三平方米,作价人民币玖万叁仟元整,卖给杨景瑞所有”。后原告将案涉房屋及产权证交付给被告,杨景瑞接收房屋后将案涉房屋产权变更到自己名下。2009年5月,案涉房屋所在地开始动迁,当年案涉房屋就被拆迁杨景瑞获得了房屋动迁补偿款。2009年6月2日,二原告向本院提起诉讼,请求判令确认双方房屋买卖协议无效,并就双方签订的房屋买卖契约书以及在公证处的谈话笔录上的签字、捺印真伪提出司法鉴定的申请。本院通过大连市中级人民法院委托辽宁XX物证司法鉴定所就二原告在《房屋买卖契约书》和《公证谈话笔录》上“贾听玉、刘玉兰”签名处所涉指纹是否是贾听玉、刘玉兰本人的指纹进行鉴定。该所于2009年11月12日作出了(2009)辽德司痕检字第55号《司法鉴定意见书》,鉴定意见为“根据以上检验,《房产买卖契约书》和《公证谈话笔录》上所涉‘贾听玉’、‘刘玉兰’签名处的指纹是贾听玉、刘玉兰本人的指纹。二原告收到《司法鉴定意见书》后未提出异议,也未申请重新鉴定,并于2010年1月25日向本院书面提出“撤回起诉申请”,同日,本院作出(2009)旅民初字第XXXX号民事裁定书,准许原告贾听玉、刘玉兰撤回起诉。2015年5月5日,二原告再次向本院提起诉讼,并于2015年6月1日向本院书面提出“笔迹鉴定中请”,要求对XX公证处作出的(2006)旅证民字第XXX号公证书案卷中的房屋买卖契约书及公证谈话笔录中贾听玉和刘玉兰的签字和手印进行司法鉴定。

案件焦点:

1.原告重新鉴定的申请是否符合法定要件;2.房屋买卖合同是否有效

【法院裁判要旨】

房地产专业律师靳双权认为:原告主张原、被告双方经过公证的买卖合同无效,其主要理由就是签名和手印不是原告所签、所摁,该内容不是原告的真实意思表示。通观本案,原、被告双方不但有经过公证的合同,而且也已经实际履行,原告将房屋及证件均交付给了被告,且被告也办理了过户登记,并参与了全部拆迁程序获得了拆迁补偿款,这一系列的活动均非秘密进行,原告也未提出异议,足以证明双方存在买卖关系,并已实际履行。而且,原告在此前因相同的事实、相同的理由、相同的证据、相同的诉讼请求进行过诉讼,经法院委托按照法定程序鉴定机构也作出了《司法鉴定意见书》,证明了手印确系原告所捺,原告才撒回起诉。何况,公证机关具有很强的社会公信力,其公证行为也具有很强的可信性。故根据现有的证据足以证明双方《房产买卖契约书》真实存在,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,应属有效,对双方均具有法律约束力。原告再次提出鉴定申请,依然是要否认签字和捺印,根据上述论述,原告在没有新的切实能推翻上述事实证据的情况下,鉴定已无必要,原告再次诉讼缺乏事实和法律依据,故对其鉴定申请,本院不予准许,对其诉讼请求,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条之规见定,判决如下:

驳回原告贾听玉、刘玉兰的诉讼请求。

贾听玉、刘玉兰持原审意见提起上诉。大连市中级人民法院经审理认为:贾听玉、刘玉兰的诉讼请求为确认经公证的案涉房屋买卖契约无效,其理由是该二人并未在公证卷宗中的买卖契约及公证谈话笔录上签字及摁手印卩,买卖契约非其真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定,已为有效公证文书所证明的事实,当事人无须举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。公证处所作出的(2006)旅证民字第XXX号《公证书》并未被依法撤销,除非贾听玉、刘玉兰能够提供相反的证据予以推翻,否则该公证书证明的原产权人贾听玉于200)6年5月7日将案涉房屋作价9300元卖给杨景瑞所有事实成立。贾听玉、刘玉兰曾于2009年就同一事实、同司一理由向一审法院提起相同的诉讼请求,并在该案中就上述公证卷宗中的案涉房屋买卖契约以及证谈话笔录上“贾听玉、刘玉兰”签名处所涉指纹是否为贾听玉、刘玉兰本人的指纹申请司法鉴定,一审法院委托鉴定机构作出《司法鉴定意见书》,鉴定结论为上述两份文件所涉指纹为贾听玉、刘玉兰本人的指纹。该鉴定意见书作出后,贾听玉、刘玉兰均未提出异议。后贾听玉、刘玉兰撤回了该案的诉讼。现贾听玉、刘玉兰在本案中再次申请对上述两份文件中贾听玉、刘玉兰的签字及手印进行鉴定,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定:当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定,提出证据证明存在下列情形之一的,人民法院应予准许:(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;(二)鉴定程序严重违法的;(三)鉴定结论明显依据不足的;(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。现贾听玉、刘玉兰亦未提供证据证明前案中的《司法鉴定意见书》具有上述规定中应予重新鉴定的情形,一审法院对其在本案中重新鉴定的申请不予准许,并无不当。前案的司法鉴定意见书经本案双方当事人质证后,亦可作为本案的证据予以采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第五条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的,人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。案涉房屋买卖契约上“贾听玉、刘玉兰”签字处的指纹已有明确的鉴定结论为系该二人所摁,且该买卖契约的签订也经过了生效公证书的公证,贾听玉、刘玉兰主张该买卖契约无效,缺乏事实及法律依据,一审法院不予支持,并无不当,本院予以维持。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(-)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

律师建议:

本案处理重点在于原告申请对公证卷宗中的签字及捺印进行重新鉴定的理由是否充分,是否足以推翻公证书的效力,从而认定房屋买卖合同无效。由于原告曾于2009年6月2日向本院提起过诉讼,请求判令确认双方房屋买卖协议无效,该案中已经对《房屋买卖契约书》和《公证谈话笔录》上“贾听玉、刘玉兰”签名处所涉指纹是否是贾听玉、刘玉兰本人的指纹进行了鉴定。鉴定结论为“《房产买卖契约书》和《公证谈话笔录》上所涉‘贾听玉’、‘刘玉兰’签名处的指纹是贾听玉刘玉兰本人的指纹”。二原告收到《司法鉴定意见书》后未提出异议,也未申请重新鉴定,并于2010年1月25日向本院书面提出“撤回起诉申请”。现二原告基于相同的事实、相同的理由、相同的证据、相同的诉讼请求进行本次诉讼,既没有相反证据能够推翻《公证书》的效力,也不符合法律规定的重新鉴定的要件,故本院不准予其重新鉴定的申请符合法律规定。根据现有的证据足以证明双方《房产买卖契约书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。

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靳双权

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