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买卖双方均对经适房买卖有过错怎么办

来源: 律师 时间:2018-02-28
正文

? (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告宋某姜诉称:我与高某美于2007年5月签订《转让协议》及《补充协议》,约定我将涉案房屋(下称诉争房屋)的购房资格转让给了高某美,当时我的家属并不知情,后我的家属不同意转让,且该房屋是我唯一住房,我于2013年5月诉至法院请求确认上述《转让协议》及《补充协议》无效,一、二审均支持了我的诉讼请求。诉争房屋一直在我的控制之中,但在审理上述案件过程中,高某美强行撬锁闯入诉争房屋,并非法占有至今。我多次要求高某美返还该房屋均遭拒绝,为了维护我的合法权益,现诉至法院,请求判令高某美腾退并返还诉争房屋、返还《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《商品房预售合同(经济适用房)》。

二、被告辩称

被告高某美辩称并反诉称:经宋某姜的弟弟宋玉介绍,我与宋某姜于2007年4月27日签订了《转让协议》,并于2010年4月26日签订《补充协议》,约定宋某姜将诉争房屋购房权转让给我,待满足过户条件时再过户等。后我向宋某姜支付了转让款55000元、误工费600元、购房款298920元(2009年4月21日支付)。之后,我入住诉争房屋并进行了装修,因北京市房价暴涨,宋某姜违反诚实信用原则起诉至法院要求确认转让协议无效。我认为,我与宋某姜约定的不仅是转让购房资格,还包括房屋所有权及使用权,宋某姜所述的其亲属不知情、诉争房屋是唯一住房也均不是事实,宋某姜的弟弟曾经签字确认,有关诉争房屋的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》等材料也交付给我作为保证。宋某姜的行为使我丧失了订约购房的机会,宋某姜理应赔偿房屋增值损失等,故宋某姜要求返还房屋及相关文件应当先向我返还购房款、转让款,并赔偿装修损失和房屋增值损失。现我反诉请求宋某姜返还购房款298920元及利息(自2009年4月21日起至付清日止,按照同期银行贷款利率计算)、返还转让款55000元及利息(自2009年4月18日起至付清之日止,按照同期银行贷款利率计算)、赔偿房屋增值即信赖利益损失及装修损失(均以评估结论为准)。

三、审理查明

经法院审理查明:吴男与宋渊系夫妻关系。2013年10月27日,张燕(出卖人)与吴男(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定:张燕向吴男出售113号房屋,房屋成交价格为人民币360万元整。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币10万元。出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。同日,出卖方(甲方)张燕与受买方(乙方)吴男又签订了补充协议,居间公司作为见证方。其中在第二条双方约定:经甲乙丙三方友好协商同意,甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺,都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中,如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求,合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同,则视为违约。若甲乙双方有一方违约,则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方的违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约,则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付的代理费。第三条:1, 2013年11月21日前乙方支付甲方购房首付款人民币贰佰万元整(包括已支付甲方购房定金人民币壹拾万元整);2,因乙方资金问题需要XX公司垫资贰佰贰拾伍万元整;3,2013年11月21日前业主过户前做委托公证,过户后4个工作日内业主收到尾款壹佰陆拾万元整。同时约定付款的方式为全款,双方在《存量房交易结算资金自行划转声明声明中》约定均为本人亲自办理房屋权属的转移登记手续。

合同签订后,吴男向张燕交付了购房定金10万元。吴男以装暖气为由经张燕许可,从居间公司将房屋钥匙取走。2013年11月19日,张燕、吴男、居间公司签订《签约后需要变更购买人》的合同,将房屋买卖合同的一方由吴男变更为宋渊,并由宋渊承担合同乙方的相关权利义务,并以宋渊的名义在网上与张燕签约。11月20日,宋渊向张燕支付房款80万元。11月21日,因双方对于补充协议第三条第三款产生争议,张燕未办理委托公证,宋渊亦未向张燕支付约定的房款110万元。此后,双方多次协商付款事宜,但均未达成一致。12月5日,张燕向宋渊及吴男发律师函,要求解除合同,宋渊及吴男于12月6日签收。宋渊支付居间公司服务佣金79200元,向XX公司支付服务佣金3600元。

审理中,张燕提交了2010年的房屋租赁合同,证明房屋月租金为5000元左右。宋渊于2013年12月底搬入诉争房屋内居住至今。经询问,宋渊表示要求继续履行合同,但同时表示无力一次性支付房款。张燕未提交其房屋内物品损失的充分证据。

四、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理判决如下:

1、高某美于判决生效后七日内将涉案房屋腾空并交还给宋某姜;

2、高某美于判决生效后七日内将宋某姜分别于二○○五年三月三日、二○一○年四月二十六日与北京市XX朝阳区分中心、XX房地产公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同(经济适用住房)》返还给宋某姜;

3、宋某姜于判决生效后七日内向高某美返还购房款二十九万八千九百二十元,并按中国人民银行同期存款利率支付该笔款项自二○○九年四月二十一日起至实际支付之日止的利息;

4、宋某姜于判决生效后七日内向高某美返还转让费五万元,并按中国人民银行同期存款利率支付该笔款项自二○○九年四月十八日起至实际支付之日止的利息;5、宋某姜于判决生效后七日内赔偿高某美五十八万元;

6、驳回高某美的其他反诉请求。

五、资深房产律师靳双权点评

本律师认为,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中,宋某姜、高某美所签的《转让协议》及《补充协议》均已被法院已生效判决确认无效,关于宋某姜要求高某美返还诉争房屋及附属材料《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《商品房预售合同(经济适用房)》的诉讼请求,应当支持。关于高某美要求宋某姜返还购房款、转让费及相应利息的反诉请求,应当支持。关于已付转让费的数额,《收条》所载的金额为50000元,高某美虽称支付了转让费55000元,但就此未提交有效证据予以佐证,其所提交的案外人所出具的借条与本案非同一法律关系,宋某姜对此亦不认可,故不应采信,应当以《收条》所载金额认定已付转让费的数额。关于利率标准,高某美要求按照银行同期贷款利率计息无依据,应当参照银行同期存款利率予以调整。关于高某美所诉的信赖利益损失,宋某姜明知诉争房屋系上市交易条件受限制的经济适用住房仍将该房屋购买资格转让,对《转让协议》及《补充协议》被确认无效负有主要过错,应当赔偿由此给高某美造成的损失,高某美明知诉争房屋的特殊性质仍选择购买,亦有一定过错,应当适当分担由此造成的损失,具体数额由法院参照房屋升值利益、订约机会损失、双方的过错程度等因素予以确定。关于高某美所述的房屋装修价值损失,宋某姜举证证明了其并未将诉争房屋交付给高某美、其对高某美占有并装修诉争房屋一直持有异议,高某美虽称其占有诉争房屋有合法依据,但就此未提供证据予以佐证,不应采信。高某美在诉争房屋权属存在争议的情况下仍选择占据诉争房屋并进行装修,存在明显的主观过错,其要求宋某姜赔偿就此产生的装修损失于法无据,不应支持。

综上所述,法院的判决是正确的。

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