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公租房签订的房屋使用权转让协议有效吗?

来源: 房产靳双权律师 时间:2018-03-13
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

贾某诉称:贾某与贾某梁之间名为房屋置换,实际为房屋买卖,产权管理方禁止房屋买卖。诉争房屋来源于拆迁,使用权属于贾某一家。1、违反法律、行政法规的强制性规定,合同法第一百三十二条规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分;2、以合法形式掩盖非法目的,系以置换使用权的形式掩盖了买卖的目的;3、危害社会公共利益,损害了产权人的利益。起诉请求:确认我与贾某梁于2010年1月19日签订的《房屋买卖合同》无效。

二、被告辩称

贾某梁辩称:我和贾某之间是有偿转让公房使用权的关系,房屋管理方已解除了和贾某的租赁关系,与我签订了租赁合同,我主张合同合法有效,但双方并未实际履行该合同。请求驳回贾某的起诉请求。

三、审理查明

1998年1月11日,贾某作为被拆迁人与北京市X拆迁办公室签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,约定安置房屋为北京市海淀区路×号房屋。

1998年3月27日,贾某(承租人)与北京X服务公司(出租方)签订《北京市公有住宅租赁合同》,约定由贾某承租涉案房屋,该合同中约定承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用,出卖或者变相出卖使用权的,出租方有权中止合同,收回房屋。

2010年1月19日,贾某(出卖人)与贾某梁(买受人)签订《房屋买卖合同》,贾某将涉案房屋出售给贾某梁,房屋成交价为785000元,同时该合同对房屋交付、权属转移登记、违约责任等内容均未作出明确约定。

2010年1月19日,贾某(乙方、卖方)与贾某梁(甲方、买方)签订《房屋使用权转让协议》,约定贾某将涉案房屋的使用权转让给甲方所有,转让费为78.5万元,产权证做在X物业公司名下,乙方对该房屋拥有永久性使用权。

合同签订后,贾某梁作为承租人与X物业公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》,约定由贾某梁承租涉案房屋。同时,贾某梁与X物业公司签订了物业管理协议,并付清了相应的供暖、房租、保洁等费用。现涉案房屋由贾某梁使用。

四、法院判决

驳回贾某的全部诉讼请求。

五、房地产律师靳双权点评

房地产律师靳双权认为,贾某虽然与贾某梁订立了《房屋买卖合同》,但该合同并未履行,二人实际履行的是《房屋使用权转让协议》。但贾某坚持就未履行的《房屋买卖合同》提出诉讼。律师认为,贾某主张其与贾某梁签订的《房屋买卖合同》违反了我国合同法第一百三十二条的规定,即涉案房屋系公租房,贾某非产权人,无权处分且不允许买卖。买卖合同解释第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;合同法司法解释(二)第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定,而有关公租房不能擅自转租、转让等规定系管理性规定且涉案房屋的管理方以自身行为表明允许贾某转让房屋使用权,故贾某据此理由主张《房屋买卖合同》无效,不符合法律规定。

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