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二手房买卖中买房口头答应延期付款有效吗

来源: 律师 时间:2018-03-29
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房屋买卖合同纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告侯某义诉称:原、被告于2016年9月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定原告将其所有的1209号房屋以939万元价格出售给被告。同时《补充协议》中第二条约定,第一笔定金9.8万元于2016年9月6日前支付,第二笔定金90.2万元于2016年9月13日前支付。首付款464万元于2016年9月22日前支付,第二笔首付款375万元于2016年10月24日支付,并于2016年10月31日前办理权属转移登记。但是,在实际履行中,被告违反合同约定,第二笔款在2016年11月4日才支付,直到11月24日才过户,被告的行为显属违约,请求法院判令被告向原告支付违约金154935元。

二、被告辩称

郎某婷辩称:我没有任何违约行为,按正常的工作流程,在8月底就可以把户口办下来,但一直没消息。后10月初办好了户口,不是我恶意晚付,是政府行政行为造成的,我无过错不需承担违约责任。另外,原告对我们办户口一事是知情的,多次沟通都说时间期限可以往后推,原告也是表示理解的。

三、审理查明

2016年9月6日,出卖人侯某义与买受人郎某婷签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,双方约定,侯某义将1209号房屋出售给郎某婷,房屋成交价为375万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为564万元。买受人向出卖人支付定金100万元,剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用帐户划转,买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。出卖人应于2016年12月31日前将房屋交付给买受人。

合同签订后,双方按约定支付了定金及首付款。第二笔房款375万元,双方约定进行资金监管,并于2016年11月4日签订了《存量房自有交易资金转协议》,开办了帐户,同日,郎某婷将房款存入了监管帐户,双方于当日办理网签。11月7日,郎某婷交纳了购房税费。11月29日取得了不动产权属证书。

办理房屋权属转移登记手续,双方应先提交相关手续审验,审核后办理网签,网签后提供资金监管帐户,支付房款,交纳税费,申请办理不动产产权证书。因郎某婷缺乏相关手续,未能在约定时间内提交购房核验。

四、法院判决

郎某婷于判决生效后七日内给付侯某义违约金二万元;

五、北京房地产律师靳双权点评

侯某义与郎某婷于2016年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、及《补充协议》均为当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的相关规定,合法有效,双方均应遵照执行。

《补充协议》中明确约定,郎某婷应当于2016年10月24日前将第二笔首付款375万元通过托管方式向侯某义进行支付。但郎某婷没有如约支付该笔款项,虽其辩称是由于户口办理延迟而导致第二笔首付款迟延给付的发生,但办理户口所可能产生的时间上的迟延风险也不属于绝对不能预见的风险,因此不能构成免除其违约责任的理由。

除此之外,郎某婷并未提供任何证据可以证明双方已经通过合意变更了合同的履行时限,故应当向侯某义承担迟延给付的违约责任。对于违约金数额的确定,应当综合侯某义的实际损失以及预期利益,并且结合郎某婷未能合理预见办理户口延期的风险的过错由法院酌定。

综上,法院的判决是正确的。

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