借名买房效力问题需具体问题具体分析

时间:2018-04-25 17:44:43| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  
  一、原告诉称
  
  黄某诉称:我与李某之间有借用李某名义买房的口头约定。我持有所有的原始购房手续,包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的原始单据。黄某自购房以来一直支付X号房屋的按揭贷款。黄某亲自办理的X号房屋入住手续。黄某对X号房屋进行了装修。黄某一直居住在X号房屋至今。黄某缴纳各项水电气费用。上述无争议事实能够证明黄某借用李某的名义购买X号房屋。黄某家庭在北京有两套房。该房屋为经济适用房,必须有北京户口方可购买,所以就借用了李某的户口。黄某现在具备购房资格,且X号房屋具备上市条件,李某应当配合黄某履行过户义务。黄某愿意向李某缴纳人民币114987元的物业费并承担房屋过户的所有税费。诉讼请求:李某立即配合黄某办理产权变更手续。
  
  二、被告辩称并反诉
  
  李某辩称:本案诉争房屋是我与刘某为结婚准备的婚房。鉴于贷款较多我无力承担且黄某与刘某之姐王某在北京没有房屋,王某与黄某商量,能否先由黄某居住,等到刘某与李某想住的时候再住。每月黄某给予我一定租金作为感谢。故,我与原告间不存在任何借名买房的约定。反诉请求1.黄某立即腾出X号房屋;2.黄某给付物业管理费人民币114987元。
  
  三、审理查明
  
  2001年5月26日,李某(买受人)与X房产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定李某购买X号房屋,面积267.08平方米;人民币1188506元。2010年5月4日,该房屋登记为李某单独所有,房屋性质为经济适用房。
  
  庭审中,李某中认可首付款发票原件为黄某持有。
  
  购房相关费用的缴纳情况。黄某主张首付款人民币238506元系黄某支付的现金。当事人均认可X号房屋的月供由黄某支付。黄某主张其支付月供印证了双方的借名买房关系,李某则主张黄某支付的月供是对李某的补偿和感谢。
  
  X号房屋的居住情况。双方当事人均认可X号房屋交付后由黄某装修并居住至今。
  
  庭审中,双方当事人均认可对房屋性质及归属问题没有进行过书面约定。黄某表示,如果法院认为借名买房关系成立,其愿意偿还该房屋的全部贷款以消除抵押权。
  
  四、法院判决
  
  北京市第一中级人民法院判决如下:
  
  1、黄某将X号房屋的剩余贷款偿还完毕,李某予以协助;
  
  2、黄某履行完毕后五日内,李某配合黄某办理X号房屋的抵押权注销手续;
  
  3、李某协助黄某办理X号房屋的转移登记手续,税费均由黄某负担;
  
  4、黄某支付李某物业管理费人民币114987元。
  
  五、房地产律师靳双权点评
  
  本案之争议焦点在于双方当事人是否有借名买房的口头约定。可以从三个方面予以判断:1.从买房事前、事后的迹象可以推断出借名人(黄某)有房屋归其所有的意思;2.从买房事前、事后的迹象可以推断出被借名人(李某)没有房屋归其所有的意思;3.借名买房有合理事由。上述三个方面的条件具备时,应该认为双方当事人存有借名买房的口头约定。
  
  本案中,X号房屋为经济适用房,购买价款较相同地段的其他房屋便宜,而黄某在当时不具备购买X号房屋的资格。应当认定,黄某提供了借名买房的合理事由。
  
  结合以下线索,可以认定黄某有X号房屋归其所有的意思。1.黄某办理了房屋入住手续,在房屋交付后对房屋进行装修并居住至今。2.黄某持有还款银行存折的原件且陆续支付月供至起诉之日。3.黄某持有《商品房买卖合同》,购房发票,X号房屋入住时的文件,保险费专用发票,代理费、代办产权费发票,代收抵押登记费收据,律师费收据,代收印花税收据,公共维修基金收据,代收费用、物管费收据。
  
  综合以下线索,可以认定李某无X号房屋归其所有的意思。1.购买X号房屋时,李某之经济能力负担不了本房屋之月供。李某选择购买自己负担不了月供的房屋,并非理性经济人所为。2.除缴纳首付款外,李某、刘某无法陈述购买房屋之过程。3.李某与刘某离婚时,离婚协议中未涉及X号房屋权益的分割事宜。4.李某在黄某入住X号房屋十多年之后才主张黄某腾退。
  
  由此,在案证据可以证明黄某与李某存有借名买房的口头约定。该约定系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,李某应配合黄某办理X号房屋的转移登记,借名买房关系中黄某为纯收益人,故办理转移登记过程中的一切税费由黄负担为宜。