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一起付款并实际占有使用,未办过户的纠纷

来源: 律师 时间:2018-05-14
正文
  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  
  一、基本案情
  
  王乙于2002年9月向XX镇的刘二麻子买了一套房屋,该套房屋是刘二麻子于1999年8月经批准,在原私房的基础上翻建的。房主登记为刘二麻子,家庭成员还有其母亲、妻子和一个女儿。2001年,刘二麻子在别处买了一栋新房,原来的六间房屋不再居住,便将六间房屋卖给了王乙。当时,双方签订买卖议一份,约定价格为13万元,过户手续由王乙自行办理。协议签订后,王乙即将房款13万元当场付清,同时,刘二麻子也将房屋钥匙和原来的房产证交给了王乙。不久,王乙根据买卖协议,向有关部门缴纳了房屋买卖契税,并搬入所买房屋居住,但尚未办理新的房产证。没想到2010年3月,刘二麻子以“所卖房屋中有其母亲的份额,他无权处理且王乙尚未办理房产证”为由,要求解除房屋买卖合同,相互返还房款和房屋。后王乙起诉至北京市朝阳区人民法院要求确认合同有效,刘二麻子协助王乙办理过户手续。
  
  二、法院审理
  
  法院认为:原被告间确立的房屋买卖合同是合法有效的。因为王乙和刘二麻子订立买卖协议的行为符合《民法通则》和《合同法》的规定。双方意思表示真实,并且,双方有偿、平等互利,因此,该房屋买卖合同具有合同的法律效力,对双方都有效且具有约東力。法院最后判令双方合同有效,被告协助王乙办理过户手续。
  
  三、律师点评
  
  北京专业房地产律师靳双权认为:
  
  根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》(试行)第89条规定,“共同共有人对共有的财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,共同共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该财产的,应当维护第三人的利益,对其他共有人的损失,由擅自处分该财产的人赔偿”。并且,依据司法实践,所谓善意,是指不知道或不应知道出卖人为无权处分;若明知为无权处分而仍接受者则为恶意,不受法律保护。另外,为取得该财产而支付相应的对价也是第三人善意的必备条件。本案中王乙事先并不知道该房屋是刘二麻子与其母亲所共有的,而且王乙也支付了刘二麻子该房屋相应的对价。所以,王乙属于法律所规定的善意第三人,因而,王乙对该房屋的所有权受法律保护。此外,在实践中,为保障房屋交易便捷安全,在交易的过程中买方没有必要一一征询卖方所有家庭成员的意见,刘二麻子作为房主,在该房屋系自己与其他家庭成员共有的情况下,对于其他家庭成员来说,视为具有对房屋进行处分的代理权人。再则,王乙和刘二麻子之间,房款、钥匙和房产证均已相互交付;王乙也已经向政府有关部门缴纳了契税,刘二麻子便丧失了该套房屋的所有权。最后,关于王乙目前暂时还未办理过户登记手续的问题。其一,这一点也并不影响王乙和刘二麻子之间房屋买卖合同的效力,双方的合同也不符合可变更、可撤销的条件。法律所规定的“登记”只是一种公示手段,旨在向公众证明王乙的所有权,未办理过户登记手续,并不影响房屋买卖合同的效力。其二,出于法律的规定以及维护社会秩序的必要性,建议王乙还是及早到相关部门办理登记手续。
  
  四、律师建议
  
  北京专业房地产律师靳双权提醒您:在房屋买卖过程中,买卖双方千万不要以为订好了协议,支付了房款,交付了钥匙,实际入住了,事情就算完结了。要切记:买卖双方还要及时办理房屋产权过户登记手续,以避免不必要的麻烦。
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