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卖房人应当对其所售房屋的户籍登记情况知情

来源: 律师 时间:2018-08-02
正文
北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一、原告诉称
 
王虹诉称:2015年10月11日我与李浩签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后,我依约向李浩支付了房屋价款,买卖双方于2016年1月20日办理完成房屋所有权转移登记,将约定房屋过户到王虹名下。后我为出售房屋到派出所查询户籍时候李浩知该房屋内登记有其他人户籍,致使我无法出售房屋。诉讼请求:1、判令李浩支付违约金37.5万元(每日625元,计算500日);2、诉讼费由李浩承担。
 
二、李浩辩称
 
李浩辩称:第一,张国与我没有任何关系,我对户口既不知情也没有控制能力,所以并非我方自身原因导致户口不能迁出。第二,合同中使用的是格式条款,该条款无效。条款中的违约金数额过高,明显不合理,应定为无效。另外,该合同条款违反公平原则,应属无效。第三,王虹不存在任何实际损失,我们不承担违约金。房子在2016年已经顺利完成过户,合同的主要目的已经到达,仅仅是户口在其中并不影响居住使用。而且我方在知道房中有别人户口后,积极找张国协商。多次协调努力后,张国一家终于在2017年7月11日将户口迁出。另外,房屋过户后,王虹并没有立即核实户口问题,导致一年多以后才发现此事,王虹明显是存在过错。第四,违约金约定过高,应降低。
 
三、审理查明
 
2015年10月11日,王虹(买受人)与李浩(出卖人)签订北京市存量房屋买卖合同一份,约定李浩将位于北京市怀柔区涉诉房屋出售给王虹。合同第十条权属转移登记中的第三款约定如下:出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后,王虹依约向李浩支付了购房款,李浩亦依约于2016年1月20日将涉诉房屋过户登记至王虹及其妻子齐玲名下。2017年5月中旬,王虹因出卖涉诉房屋的需要前往公安机关查询房屋户口登记情况,经查,涉诉房屋的户籍登记显示张国、张丽、张军三人在此落户。
 
经李浩与张国等人协调沟通,张国、张丽、张军已于2017年7月11日将户口从涉诉房屋中迁出。王虹认可张国等人户口已经迁出,但具体迁出日期不清楚。对于合同中户口迁出条款约定的背景情况,李浩称中介公司既未特别提示,王虹也未特别要求;王虹称其系于合同签订后询问李浩涉诉房屋内是否有他人落户,李浩表示没有,王虹基于对李浩的信任没有查询。王虹称其主张的违约金系按照合同约定的违约金计算标准计算,同时以不超过合同价款的30%为原则。对于涉诉房屋内有他人户口未迁出给王虹造成的实际损失,王虹称系在合适的时候没有成功出售房屋的损失,具体金额无法计算。
 
四、法院判决
 
北京市怀柔区人民法院经审理后判决:李浩于本判决生效后七日内赔偿王虹违约金四万元。
 
五、北京房产律师靳双权点评
 
1、违约责任问题
 
王虹与李浩签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。王虹、李浩双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定李浩应于房屋过户后30日内将涉诉房屋内原有的户口迁出,李浩未按约定迁出户口,构成违约,应当承担违约责任。王虹要求李浩承担违约责任,支付违约金的诉讼请求于法有据,法院予以支持。
 
对于李浩辩称涉诉房屋内落户人与李浩无关,户口未迁出非李浩自身原因的意见,法院认为,李浩作为房屋所有权人出售房屋时,应当对其所售房屋的户籍登记情况知情,亦有义务保证其所出售房屋的完整所有权状态,无户籍登记等负担。故此他人在涉诉房屋内落户影响王虹处分房屋权利实现的过错应当归责于李浩,李浩此项辩称意见依据不足,法院不予采纳。
 
2、格式条款问题
 
对于李浩主张合同中对户口迁出的约定系格式条款,应属无效的意见,按照法律规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款,提供格式条款一方免除其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的,该条款无效。本案诉争的合同条款系在中介公司提供的合同文本中约定,并非王虹方提供,不应认定为格式合同;且该条款并无免除王虹责任,加重李浩责任,排除李浩主要权利。故李浩主张该条款无效的辩称意见于法无据,法院不予采纳。
 
3、违约金数额问题
 
对于李浩辩称王虹主张的违约金计算标准过高,要求法院予以减少的意见,法院认为,按照法律规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”。本案中,王虹、李浩双方虽在合同中约定了原有户口未迁出时出卖人应支付的违约金计算方法,但考虑到王虹系在房屋过户后的较长时间发现涉诉房屋内有他人落户情况的存在,故此可以认定在涉诉房屋内落户并不是王虹购买房屋的主要目的,亦可以认定涉诉房屋内有他人落户并不影响王虹合同目的实现,进而可以认定他人户口未迁出并未给王虹造成较大程度的损失。结合王虹的自认及王虹未提供证据证明其有实际损失的发生,故此法院认定合同约定的违约金过分高于王虹的实际损失。李浩要求适当减少违约金的辩称意见于法有据,法院予以采纳。对于违约金的具体数额,考虑到李浩在合同履行过程中并无其他违约行为,在本案争议发生后积极协助王虹将他人户口迁出,故此可以认定王虹并无违反合同约定及违背诚实信用原则的故意,虽有过失,但过错程度较轻。综合上述因素,法院将李浩应给付的违约金数额酌定为四万元。
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