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借名买房纠纷中房屋的所有权该如何确认?

来源: 律师 时间:2018-10-09
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

原告白某诉称,白某康育有白某慧、白某、白某芳三个子女。白某慧与周某海是夫妻关系,二人育有一个子女周某。1997年,白某慧死亡。2010年,白某康死亡。1984年,白某慧与周某海结婚后无房居住,白某康从外单位租借了一套公房。1985年,周某出生后白某康又将该房屋调换至涉诉房屋。1998年,单位通知开始房改,但周某海始终不缴纳购房款。为了保住购买房改房的机会,白某康找到我让我将购房指标买下。恰好,当时我需要房屋居住,故缴纳了全部购房款65462元并入住了涉诉房屋。2013年,周某海、周某将我从房屋内强制搬出。我认为,房改房售房合同是在白某慧死亡之后签订,周某海放弃出资而由我出资购买,故涉诉房屋应当归我所有。故我向法院提出诉讼请求:1、确认涉诉房屋归白某所有。

2、被告辩称

被告周某海、周某、白某芳辩称:白某慧死亡于1999年而非1997年,涉诉房屋属于房改房,是向特定的人员出售,白某不符合购房条件;白某以白某慧没有出资为由,而要求将涉诉房屋确权给白某没有法律依据。

二、法院查明

1998年8月4日,单位出具收据,载明“今收到白某慧购房预付款38000元”。2000年6月9日,白某慧(乙方)与单位(甲方)签订《房屋买卖合同》,甲方根据相关房改文件,向乙方出售涉诉房屋。该合同乙方处未签字,仅签章。2000年11月27日,收到白某慧购买涉诉房屋结算款27462元。

白某称白某慧实际于1997年死亡。涉诉房屋是房改房,签订《房屋买卖合同》的时间是2000年,此时白某慧已经死亡。因周某海不具备经济能力,故白某康为保住涉诉房屋的购房资格,决定由白某出资购买了涉诉房屋。白某芳曾将白某、周某海、周某诉至法院,要求继承案外房屋。在该审理过程中,周某海、周某、白某芳对于母亲出具的遗嘱均予以认可,故可以认定上述三人对于房屋归白某无异议。白某主张签订购房合同时白某慧已经死亡,周某海不缴纳购房款属于放弃参加房改,因涉诉房屋购房款由白某支付,故要求确认涉诉房屋归白某所有。三人主张周某海确实没有支付购房款,购房款为白某康支付,但何人支付购房款与何人取得涉诉房屋所有权并无直接联系。涉诉房屋属于房改房,白某慧作为涉诉房屋承租人有权参加房改,白某不能参加房改,不能简单认为周某海没有支付购房款即为放弃,更不能简单认为白某支付购房款即取得涉诉房屋所有权。

经过法院调查,白某慧于1999年1月18日去世。

三、法院判决

法院审理后作出判决,驳回白某的诉讼请求。

四、律师点评

借名买房纠纷律师靳双权认为,法院经审查认定白某慧的死亡时间为1999年1月18日。虽然死亡时间早于《房屋买卖合同》签订时间,但依据单位1998年出具的收据可以认定,1998年时房改工作已经启动,双方已就白某慧购买涉诉房屋达成协议。即使按照白某所述,白某慧死亡时间为1997年,但在《房屋买卖合同》未被法院作出相应认定的情形下同样不能改变合同双方是白某慧与单位这一事实。

白某主张白某慧放弃购房,但并未提交相应书面证据。如前所述,《房屋买卖合同》双方是单位与白某慧,即出卖人认定的买受人为白某慧。周某海未支付购房款而由其他人代为支付,并不影响其获得合同中约定的权利即取得房屋。若放弃购房,则《房屋买卖合同》的买受人不应为白某慧。因此,不能仅以周某海未支付购房款即认定周某海放弃购房。

再次,白某并未提交证据充分证明房款是其支付,周某海亦不认可。且白某并非《房屋买卖合同》中的买受人,故即使房款是由白某支付亦不能直接取得房屋所有权。白某称借白某慧名义购房,但白某并未提交借名购房的证据。虽然依据当事人陈述及现有证据可以认定白某在涉诉房屋内居住多年,且房屋所有权证书等房屋资料在其处保管,但考虑到涉诉房屋系房改性质,买房人除支付购房款外还需要折抵买房人工龄的情形,以及白某与周某海之间的亲属关系,仅依据现有证据无法认定白某借名购房。

综上,虽然白某慧的死亡时间早于《房屋买卖合同》签订时间,但不能改变白某慧已基于《房屋买卖合同》取得涉诉房屋所有权。白某称周某海放弃购房,但并未提交相应证据,且《房屋买卖合同》买受人仍然为白某慧而非白某,故难以认定存在放弃购房的情形。同时,因白某并非买受人,故即使房款确由其支付,亦无法基于《房屋买卖合同》取得房屋所有权。白某未提交借名买房协议,且依据现有证据并参考本案其他情况也无法认定白某存在借名买房的情形,故白某慧取得房屋所有权后,白某亦不能以借名买房为由取得涉诉房屋所有权。另外,即使双方确实存在借名买房的情形,白某亦应通过要求继续履行合同、转移登记的方式取得房屋所有权,而无权直接要求确认涉诉房屋归其所有。因此,白某以白某慧死后签订《房屋买卖合同》,周某海未支付涉诉房屋购房款属于放弃购房,现购房款由白某支付,应属于白某借白某慧的名义购房为由诉至法院,要求确认涉诉房屋归白某所有,难获支持。

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靳双权

诚第11

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