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借名购买经适房后的腾退纠纷如何处理

来源: 房产靳双权律师 时间:2018-10-10
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

原告刘某诉称,刘某、刘某海是亲兄弟关系。2010年,刘某用自己的经济适用房名额购买了经济适用房一套(以下简称:x号房)。交房后,刘某将房屋出借给刘某海使用至今。现刘某也面临无房居住的处境,刘某曾找刘某海要求收回房屋,然而,刘某海拒不腾退房屋。诉讼请求:请求判令刘某海、刘某新、程某娟将x号房腾退给刘某。

2、被告辩称

被告刘某海、被告程某娟辩称:1、x号房并非因刘某经济困难申请取得。刘某海的母亲赵某承租的位于x号承租公房于2006年进行了危房回购,签订了危险房屋使用权回购协议书,协议书中表明被拆迁人为赵某,因赵某年事已高,故委托刘某作为代理人办理拆迁事宜。根据2006年国家政策,经济适用房基本都是配给了重点工程的被拆迁人。刘某将因拆迁获得的经济适用房登记在了自己名下。该经济适用房为拆迁利益,因为购买该经济适用房并不侵害低收入家庭的利益,故其买卖并不禁止。2、x号房系刘某海借刘某之名购买,双方存在借名买方关系。刘某在x号房选房时,没有经济实力购买。已经放弃了多次指标后,在赵某提议下,双方商量,刘某海出资购买,但因申请人为刘某,故登记在了刘某名下。协商好后,刘某海一次性缴纳了房款,并完成了随后的其他购房事项,购房合同、房产证及税费票据均由刘某海持有。因刘某与刘某海之间的亲兄弟关系,故没有针对借名买房达成任何书面协议,但事实上存在借名买房的关系。3、刘某海等人居住于该房屋有法律依据,刘某无权要求返还原物。根据物权法等法律法规,刘某虽然是房屋产权登记人,那仅仅是物权的公示力,不必然是房屋的所有权人。因为借名买房关系的存在,对于刘某返还原物的诉讼请求明显损害了刘某海等人的合法利益,应不予支持。

被告刘某新辩称:1、房屋为拆迁所得的经济适用房指标购买,刘某新是被拆迁安置人,其对因拆迁所得的房屋享有居住权。刘某新的奶奶赵某承租的位于x号承租公房于2006年进行了危房回购,签订了危险房屋使用权回购协议书,协议书中表明被拆迁人中有刘某新等五人,因赵某年事已高,故委托刘某作为代理人办理拆迁事宜。刘某新作为拆迁安置人依法对x号房享有居住权。2、房屋是刘某海与刘某之间存在借名买房关系取得,刘某新等人享有合法的居住权。刘某新无论作为被拆迁安置人还是因借名买房关系,均无需腾房。

二、法院查明

刘某与刘某海是兄弟关系。程某娟是刘某海之妻,刘某新是刘某海之子。刘某、刘某海均提交房权证;房屋所有权人为刘某;共有情况为单独所有;登记时间为2014年5月8日;房屋性质为经济适用房;土地使用权取得方式为划拨。刘某海提交的商品房预售合同显示刘某与房地产开发有限公司于2010年5月13日签订涉案房屋预售合同。购房后,涉案房屋由刘某海、刘某新、程某娟共同居住使用并装修。

刘某主张涉案经济适用房由刘某申请购买,刘某向刘某海借款买房;刘某海、程某娟主张涉案经济适用房不是刘某申请的,该指标来源于赵某,被告刘某海向原告刘某借名出资购买涉案房屋。刘某新主张其作为原房屋被拆迁安置人,有居住权。经询问,三被告只将借名买房作为抗辩理由,不提起反诉。

三、法院判决

法院审理后作出判决,被告刘某海、被告程某娟、被告刘某新将涉诉房屋腾退给原告刘某。

四、律师点评

房产律师靳双权认为,经济适用住房是政府为了解决城市低收入家庭住房困难,提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应的,具有保障性质,故其建设、供应、申请、使用及监督管理,应当遵守法律法规。只有符合法定条件的城市低收入家庭方才有权申请购买经济适用住房。具体到本案,涉案房屋性质为经济适用房,故其申请、购买应当依法进行。刘某海、程某娟主张涉案房屋不是刘某名义申请的而是赵某承租公房的安置补偿,该主张并不能否定涉案房屋的性质;刘某新主张其无论作为被拆迁安置人还是因借名买房关系,均无需腾房,但其提交的证明不足以证明其主张。

我国物权法规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。本案中,房产证载明房屋所有权人为刘某,故原告刘某系x号房的合法所有权人,其对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利,刘某海、程某娟、刘某新等人未提交充足证据证明其有权占有涉案房屋。刘某要求刘某海、程某娟、刘某新腾退涉案房屋,理由正当。

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