北京房产律师分析一房二卖合同都有效的处理

时间:2018-10-11 17:34:57| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告陈先生起诉称:2013年3月13日,经甲市XX房地产咨询有限公司介绍,被告马先生委托顾某与我签订《房地产买卖合同》一份,约定,被告马先生将其名下坐落于甲市乙区XX路15号XX小区二期33号楼2单元3层1号的房地产转让给我;转让款人民币100万元,签订协议当日我支付定金3万元,银行撤压后支付33万元,房屋可过户时支付余款64万元;合同还就其他事项作了约定。合同签订后,我按约分期支付了全部购房款100万元,并于2013年3月下旬实际占有、使用上述房屋,此后,物业费用也开始由我缴纳。2013年3月26日,我与马先生委托的顾某前往甲市房产管理局办理了上述房屋的过户手续,并缴清了契税及个人所得税。同日,甲市房产管理局在确认所有材料齐全,有效的情况下受理了该过户申请,并出具收件回执单一份。我于2013年4月14日接到甲市房产管理局通知,告知其已受理的我申请变更登记的位于甲市乙区XX路15号XX小区二期33号楼2单元3层1号房产,被贵院以(2013)象民初字第648号民事裁定书裁定查封。经进一步了解,贵院正立案审理杜某诉马先生房屋买卖纠纷一案。我认为,我与被告马先生之间的房屋买卖关系合法有效,应受法律保护。我在购房过程中已尽到必要的审查义务,且已全额支付购房款,并实际占有、使用了该房屋,甲市房产管理局也受理了产权过户登记手续的申请,该房屋应为我所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“第三人已支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,该房屋已不能再查封,扣押,冻结。现特根据我国《民事诉讼法》第56条第一款的规定,向贵院提起诉讼,要求:1、确认我与被告签订的房屋买卖合同合法有效,判令被告马先生履行办理所有权转移登记手续;2、确认甲市乙区XX路15号XX小区二期33号楼2单元3层1号房屋属于我所有;3、本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告杜某辩称:马先生在2011年5月20日将本案诉争房屋卖给了我,因当时房产证未办下来,故签订了一份十年的房屋租赁合同,但之后房价上涨后,马先生就将该房卖给了原告,我不同意原告的诉讼请求,我也主张该房屋的所有权。

被告马先生未答辩未举证

三、法院查明

法院经审理查明::本案诉争房屋甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋(建筑面积:140.94㎡)所有权人系被告马先生,该房于2011年10月25日取得房屋所有权证。2012年3月11日,被告马先生与案外人顾某签订委托书,马先生委托顾某全权办理甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋的相关事项,包括:代为房屋买卖合同的签定,房屋买卖的定价及收取房款;代为到房产管理部门办理上述房屋的产权证过户手续;代为到有关部门办理各项税金及各种费用;代为办理与上述房屋有关的一切相关手续等。委托期限至办完上述委托事项为此。2013年3月11日,马先生至甲市公证处对该份委托书进行了公证。2013年3月13日,顾某作为马先生的代理人与原告陈先生签订《房地产买卖合同》,合同约定,马先生自愿将甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋出售给陈先生;房屋总价100万,该款为三期付清,本合同签订当日支付购房定金3万元,银行撤销抵押时支付房款33万,余款64万元于房屋办理过户时支付;该房过户的费用及税费由陈先生支付。为购买该房,原告陈先生于2013年3月2日支付该房购房定金3万元,于2013年3月20日通过案外人陈鹤珍的银行帐户转帐支付了该房房款30万元,于2013年3月26日通过案外人陈鹤珍的银行帐户转帐支付了该房剩余房款67万元,并分别于2013年3月26日与2013年4月2日交纳了该房相关税费共计33860元。2013年3月26日,原告陈先生至甲市房产管理局申请该房过户登记,甲市房产管理局于当日出具了收件回执给原告。但2013年4月17日,甲市房产管理局给原告陈先生作出退件通知书,该通知书内容为:我中心于2013年3月26日受理了你坐落于乙区XX路15号XX小区二期33#2-3-1号房屋的私房买卖过户登记申请,现根据甲市乙区人民法院(2013)象民初字第648号协助执行通知书,决定终止对该房屋登记的审核,并将原所收的申请材料退给你。后原告因无法办理该房的所有权转移登记,遂于2013年6月14日诉至本院提出前之诉请。另查明,2011年5月20日,马先生与杜某签订委托合同,该合同约定,马先生委托杜某为全权代理人,代为办理甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋的还款、解押、领证、出售事项。双方于当日就该份委托合同办理了公证。2012年3月20日,马先生与杜某签订《房屋买卖合同》一份,合同约定,马先生自愿将位于甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋(房权证待办)卖给杜某;房屋总价为90万元,杜某于2012年3月20日支付购房款31万元,该房在XX银行XX支行贷款的25万元由杜某负责还清,该房过户的费用及税费约5万元由杜某支付;马先生承诺于2012年7月20日前配合杜某到房产局办理过户手续,房产过户至杜某名下后,杜某将余款29万元付清给马先生。合同签订当日,杜某支付马先生购房款31万元。之后,双方并未至房产局办理该房所有权转移登记,杜某亦未依约归还该房25万元银行贷款及支付剩余房款。庭审过程中,杜某称,因合同签订时,该房并未取得房屋所有权证,故双方协商待该房所有权证办得后再行办理过户手续。另杜某与马先生曾于2012年3月3日签订《房屋租赁协议》,协议约定,马先生将甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋出租给杜某使用,租赁期间自2012年3月13日至2022年3月13日,租金为每月1000元。该租赁合同签订之后,杜某并未依约给付马先生租金,亦未实际租住。庭审过程中,杜某辩称签订该租赁合同的目的是为防止马先生“一房二卖”而非租赁。2013年4月,杜某得知马先生将该房卖给陈先生的情况后遂于当月14日向本院起诉马先生,并申请查封马先生名下的位于甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋,依该申请,本院于当日作出(2013)象民初字第648号民事裁定书与(2013)象民初字第648号协助执行通知书,依法对马先生名下的位于甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋采取了诉讼保全措施,在该案审理过程中,杜某将其诉讼请求变更为:1、判决2012年3月20日马先生与杜某的房屋买卖合同有效,责令马先生协助杜某办理甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋过户手续;2、判决甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋的所有权归杜某所有;3、本案所有的诉讼费用由被告承担。另查明原告陈先生2013年3月与马先生签订房屋买卖合同后于当月办理了该房的入住手续,亦交纳了该房的物业管理费,并于次月开始对该房进行装修。在原告对该房进行装修的过程中,杜某于2013年8月搬入该房中,并将该房门锁更换。双方为此发生争执,并向相关公安机关报案,公安机关以双方存在民事纠纷为由未进行处理。再查明,本案审理过程中,依原告陈先生的申请,本院依法对马先生名下的位于甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋进行了诉讼保全措施。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、确认原告陈先生与被告马先生签订的房屋买卖合同合法有效;

2、被告马先生应履行其与原告陈先生签订的房屋买卖合同的合同义务,于本判决生效之日起三十日内协助原告陈先生办理甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋的所有权转移登记;

3、驳回原告陈先生其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:被告马先生就同一处房产与原告陈先生和被告杜某分别签订了房屋买卖合同,属典型的'一房二卖',无论是第一买受人杜某还是第二买受人陈先生,其基于买卖合同取得的权利都是债权,即要求出卖人将房屋所有权移转于自己的请求权,债权之间既无排他性也无优先性,是互相平等的,所以买受人不得以其债权成立在先为由来对抗出卖人与其他买受人合同的效力,故无论原告陈先生签订的房屋买卖合同还是被告杜某签订的房屋买卖合同在先或在后,均不影响对方合同的效力。因此,本案两份合同从现有证据看均是合同双方自愿达成,形式内容均未违反法律法规的强制性规定,应当均为合法有效合同。但合同的有效,并不等于合同的履行,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定,当事人一方不履行非金钱债务的,对方可以要求履行,但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中,陈先生与杜某均要求马先生履行合同,即均就同一处房屋标的要求马先生办理所有权转移登记手续,因同一个房屋所有权只能登记在一个买受人的名下,因此,陈先生与杜某要求马先生履行合同的要求在事实上不能同时实现,其中仅一份合同可实际履行,而合同未能实际履行的一方,可另行主张权利。因此,本案的争议焦点为:在原告陈先生和被告杜某都要求马先生实际履行的前提下,履行哪一份合同较为合法合理及更大程度的维护当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定,土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。本案中,买卖的标的系房屋,但房屋与土地性质上均属不动产,二者存在诸多共性,故本案亦可参照上述解释之精神,综合考虑双方是否办理房屋所有权转移登记、是否实际合法占有房屋,买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素,结合本案实际情况公平合理地予以确定。据此,根据本案查明的事实,综合比较陈先生与杜某在本案诉争房屋买卖中的各种因素,靳律师认为,履行原告陈先生与马先生之间的房屋买卖合同更为公平合理。具体理由如下:

第一,原告陈先生签订房屋买卖合同后已全部付清了房屋款项100万元,并已交缴纳了该房屋的相关税费,表明其已履行了全部合同义务,并产生了诸多积极的合同效果,而杜某至今只支付了31万元购房款,亦未缴纳相关税费,因此,陈先生合同履行程度明显高于杜某,从维护已完成的正常交易及减少合同履行成本的角度考虑,履行陈先生的房屋买卖合同较为适宜;

第二,从本案查明的事实看,原告陈先生2013年3月与马先生签订房屋买卖合同后于当月即办理了该房的入住手续,亦交纳了该房的物业管理费,并于次月开始对该房进行装修。可见,陈先生于2013年3月已合法占有了该房,而杜某是2013年8月在原告装修的过程中才搬进该房,并将该房门锁更换。因此,陈先生合法占有在先。且杜某在陈先生对该房尚进行装修的过程中即在陈先生已合法占有该房的情况下强行搬入该房,其对该房的占有并不构成合法的先予占有。因此,从合法占有在先角度考虑,优先履行陈先生的房屋买卖合同较为符合相关法律规定。

第三,杜某在签订房屋买卖合同后至今未至房产局办理所有权转移登记,其称未办理的原因系签订合同时,该房并未取得所有权证,但从本案查明的事实可知,该房所有权证取得时间系2011年10月25日,而杜某签订房屋买卖合同时间系2012年3月20日,明显杜某签订该房买卖合同时,该房早已取得房产证,可见杜某上述陈述与事实不符,亦与其合同约定不符,由此亦表明其在与马先生签订房屋买卖合同时,对本案诉争房屋的真实情况疏于核实,从2012年3月20日其与马先生签订房屋买卖合同时起至其2013年4月11日起诉至法院止在长达一年多的时间亦未对该情况加以核实;且其与马先生签订房屋买卖合同后,仅支付该房第一期房款31万元,之后并未按合同约定履行归还该房25万元银行贷款的义务,而该付款义务履行时间按其合同约定应在办理该房所有权转移登记之前,但在被告马先生未为其办理该房所有权转移登记的情况下,其亦未与马先生就该房买卖合同的继续履行问题进行过协商;另在法院受理的杜某起诉马先生、陆玉玫房屋买卖合同一案中,其原诉讼请求并未要求被告马先生履行协助办理本案诉争房屋的所有权转移登记手续,之后才予以变更。而原告陈先生在购房过程中已尽到必要的审查义务,且其签订房屋买卖合同后为办理该房过户已做好了前期的准备工作,并已向房产部门申请办理了该房的所有权转移登记,房产部门亦受理了其申请,因此,从这方面考虑优先履行陈先生的房屋买卖合同亦较为公平。

第四,虽杜某先于陈先生与马先生签订房屋买卖合同并签订了《房屋租赁协议》,但对于该份租赁合同,首先,从本案查明的事实看,该份租赁合同签订于2012年3月3日,之后马先生未将该房交付杜某,杜某亦未给付马先生租金,因此该份租赁合同实际并未履行。且在该份租赁合同签订之后的当月20日,杜某与马先生即签订了该房的房屋买卖合同,可见,该租赁合同系杜某在与马先生暂不对本案诉争房屋办理所有权转移登记的情况下,为防止马先生“一房二卖”所签订的,其真实目的并不是房屋租赁;其次,原告陈先生的房屋买卖合同的总房款为100万元,而杜某的房屋买卖合同总房款为90万元,二人购买本案诉争房屋条件并非同等,故在本案中,杜某不能基于该份房屋租赁合同主张该房的优先购买权从而主张该房的所有权;而对于杜某基于该份租赁合同主张其对本案诉争房屋已构成合法占有的问题,法院认为,如前所述,虽杜某持有该房的租赁合同,但从本案查明的事实看,杜某签订该份租赁合同后并未实际租住该房,而是于2013年8月陈先生对该房进行装修的过程中才搬入,故其对该房的占有并不构成合法的先予占有,因此,对于杜某该项主张,法院不予采纳。

综合以上因素,优先履行原告陈先生与马先生的房屋买卖合同更为公平合理及更大程度的维护当事人的合法权益。因此,对于原告陈先生要求确认其与被告马先生签订的房屋买卖合同合法有效,并要求被告马先生履行办理甲市乙区XX路15号XX小区二期33#楼2-3-1号房屋的所有权转移登记的诉讼请求,法院予以支持。对于其要求确认该房屋归其所有的诉讼请求,因原告陈先生基于其与被告马先生签订的房屋买卖合同对该房屋享有的系债权,而非物权,故对于原告该项确认所有权的诉讼请求,法院不予支持。本案处理结果与被告杜某存在利害关系,但其在本案中并未提出明确的诉讼主张,而是另案起诉,故法院对其诉讼请求在另案中予以处理。