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北京房产律师:是房屋买卖还是抵押担保

来源: 房产靳双权律师 时间:2018-10-11
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称:

我起诉称:2012年8月2日,被告贾先生、解女士与我签订了房屋买卖合同,被告贾先生、解女士将其所有的坐落于甲市XX区XX小区8楼,建筑面积85.66平方米的房屋卖给我,在房屋买卖合同签订的同时,我向二被告一次性支付人民币15万元,二被告在收到房款后至今未按合同腾出房屋,也不履行协助我办理房屋过户义务。因此,请求法院判令被告贾先生、解女士继续履行双方签订的房屋买卖合同,并腾出房屋、协助我办理房屋过户手续,并承担办理房屋过户手续所产生的税费,本案的诉讼费用由被告贾先生、解女士负担。

二、被告辩称

被告贾先生答辩称:原告所说有15万元的购房款,我们没有收到,这笔款给了蔡某。至于是谁给的蔡某,我二人不知道。当时原告王先生想给蔡某20万元的贷款,但是,原告王先生因为蔡某没有抵押不放心,因为蔡某有两处房子已经抵押给了原告王先生,没有财产可以抵押,所以,蔡某求助于我们,我们答应了蔡某的请求,原告王先生说必须签订买卖协议,于是,我二人便与原告王先生签订了房屋买卖协议。但是,当时我们是以自有房屋作为担保财产,为了帮助朋友蔡某向贷款公司提供担保,以便向贷款公司借款,故该房屋买卖合同的性质为担保合同,本案应属于担保合同纠纷;原告王先生与我们签订的房屋买卖合同是虚假的欺诈合同,因我只有为蔡某以房屋提供担保的真实意思表示,签订的房屋买卖合同并不是我二人的真实意思表示,因此,该房屋买卖合同并不能成立。另外,签订房屋买卖合同是原告王先生强制要求签订的,我有理由相信原告王先生以欺诈的手段,欺骗我二人,并使我们在违背真实意思表示的情况下,签订的房屋买卖合同,合同内容违背我二人的真实意思表示,故该房屋买卖合同是可撤销的合同。本案诉讼费应当由原告王先生承担。

三、法院查明

法院经审理查明:2012年8月2日,被告贾先生、解女士与原告王先生签订房屋买卖合同,双方约定将被告名下坐落于甲市XX区15号楼3单元382室,登记建筑面积为85.66平方米的房屋,以15万元的价格卖给原告王先生。购房款于合同生效之日,一次性付清。付清购房款之日起三十日内,由被告贾先生、解女士协助原告王先生办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后,原告王先生向被告贾先生、解女士交付了购房款15万元。双方没有在约定的期限内办理房屋所有权变更登记手续。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、被告贾先生、解女士于本判决生效之日起十日内,协助原告王先生将诉争房屋变更登记到原告王先生名下,产生的税费由被告贾先生、解女士负担;

2、被告贾先生、解女士协助原告王先生办理房屋所有权人变更登记手续后三十日内,将该房屋交付给原告王先生。

五、律师点评

北京房产买卖纠纷律师靳双权分析认为:本案的争议焦点问题是原告王先生与被告贾先生、解女士于2012年8月2日签订的房屋买卖合同真实意思表示是房屋买卖还是借款抵押;被告贾先生是否收到了双方签订房屋买卖合同当中约定的购房款15万元;被告贾先生、解女士是否应当承担继续履行原告、被告双方签订的房屋买卖合同约定的义务。

靳双权律师认为,合同成立的前提条件,要求签订合同双方有真实一致的意思表示,或者一方已经实际履行主要义务,对方接受的情况下,合同才能成立。原告、被告签订了房屋买卖合同,没有证据证明不是双方的真实意思表示,因此,原告、被告签订的房屋买卖合同是合法有效的。合同应当履行,原告按照合同的约定支付了相应的价款,但是,被告并没有协助原告办理房屋所有权变更登记手续的义务,其有义务承担继续履行合同的义务。关于被告辩称该房屋买卖合同是可撤销合同的意见,审理过程中并没有发现原告、被告在签订房屋买卖合同时存在可撤销的情形,且从原告、被告签订房屋买卖合同之日起至原告提起诉讼时,期限已超过一年。因此,法院对被告称原告、被告签订房屋买卖合同是可撤销的辩解不予支持。若被告坚持认为其与原告签订的房屋买卖合同是可撤销的,可另行主张权利。关于被告称原告、被告签订的房屋买卖合同中约定的违约金等内容存在矛盾的问题,因为原告提起诉讼,没有主张要求被告支付违约金等内容,所以,法院对该部分内容不予审理。

依照《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示的约定束。”、第三十二条“当事人采用合同书订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同,自成立时生效。”第五十四条“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、第五十五条“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十条“一方当事人提出的下列证据,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力:(一)书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本;”、第七十二条“一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出相反的证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力。”、第七十四条“在诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”、第七十六条“当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定,可知,法院判决是正确的。

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