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因抵押签订房屋买卖合同引纠纷 房产律师

来源: 律师 时间:2018-10-17
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

崔先生起诉称:田大叔和田先生系父子关系。2012年5月15日,我与田大叔、田先生通过甲市XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)签订了《房屋买卖合同》,约定我以260万元的价格购买了位于甲市乙区XX路×楼802号房屋(以下简称802号房屋),该房屋系田大叔、田先生共同共有。田大叔、田先生于2012年5月初将位于甲市丙区×街128号房屋(以下简称128号房屋)和802号房屋都挂在XX公司要求出售,并称急需资金,我通过XX公司的工作人员与田大叔、田先生达成合意,当时协商两套房屋价格共计500万元,但田大叔、田先生要求支付现金。2012年5月15日,在XX公司分别签订了两份《房屋买卖合同》,其中128号房屋的价格为240万,802号房屋的价格为260万,我通过XX银行转账80万元,通过YY银行转账240万元,并以现金方式支付180万元,田大叔分别打了两张收条。《房屋买卖合同》中对于过户时间没有特别约定,但田大叔、田先生说购买房屋时有贷款,所以涉案房屋存在抵押。《房屋买卖合同》约定田大叔、田先生应于收到全款后将涉案房屋交付给我,但田大叔、田先生未按照合同约定办理过户和交付房屋属于违约行为。为维护我的合法权益,故现诉请法院判决田大叔、田先生:1.履行双方于2012年5月15日签订的《房屋买卖合同》,协助我到房屋管理机关办理房屋过户登记手续,将802号房屋过户到我名下,并将802号房屋交付给我;2.给付我违约金26万元。

二、被告辩称

田大叔和田先生共同答辩称:不同意崔先生的诉讼请求,崔先生所述不属实。2012年5月15日,我们经李某人介绍向顾女士和王先生借款共500万元,约定借期为3个月,利息为12%,用了128号房屋和802号房屋做担保。对于两个担保房屋,按照出借人顾女士的要求,分别签订了两份《房屋买卖合同》,两份合同系同一版本、同一天签订,购房人均为崔先生,合同原件由顾女士保管。同时,顾女士又要求我们分别书写了两份收条。当时签订《房屋买卖合同》的真实原因是由于田大叔向顾女士和王先生借款,所以借款手续、合同签署和划款都是借款人顾女士本人亲自办理,顾女士是XX公司的经理,当时由于顾女士和王先生都是外地人,同时为规避高利贷的法律风险,就找到崔先生作为名义上的房屋买卖人。我们没有委托过XX公司卖房,XX公司也不可能知晓我们有卖房信息。当时只是支付了320万元,是2012年5月15日从顾女士转到崔先生的账户,后从崔先生的账户转到田大叔的账户,两次转账相差不到一个小时,崔先生说支付给我们180万元现金不属实,我们并没有实际收到180万元的现金,如此大额款项以现金方式支付也不合理。对于崔先生转账的80万元是田大叔因经营周转向顾女士和王先生的借款,属于高利贷。

我们从未委托XX公司出售802号房屋,也未与崔先生见面,更未在签订《房屋买卖合同》进行事前洽谈,双方签订的《房屋买卖合同》不具有真实的房屋买卖意思表示,并非真实交易。《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的的无效合同,并不具备真实的房屋买卖合同关系,崔先生也未按照合同约定支付房款。802号房屋当时市值应在440万元,不可能以260万元的价格出卖给崔先生。房屋买卖合同的格式和内容非常简单,合同形式方面存在缺陷,是以合法形式掩盖非法的高利贷行为。崔先生未提供足够证据证明以现金方式支付了180万元,崔先生仅凭一份我方不认可且存在瑕疵的《收条》,对于支付的具体细节和方式等没有提供任何证据证明,未尽到充分举证的责任,不能说明其以现金支付房款的事实。崔先生承认向我方的转账款项是由顾女士代为办理,顾女士的代办行为不符常理,崔先生的说法前后矛盾,不能解释顾女士代办的情况。崔先生对于现金支付的解释前后矛盾,崔先生未实际查看所购房屋便在一天内购买了两套房屋,并一次性支付了全部“购房款”,不符合常理,也有悖于其投资的解释。我们从未委托XX公司出售802号房屋,即使我们拟出售802号房屋,也会就近委托中介公司代为出售,不会委托远在丙区的中介公司出售。

三、法院查明

法院经审理后查明:2012年5月15日,崔先生(买方、合同乙方)与田大叔、田先生(卖方,合同甲方)签订一份《房屋买卖合同》,双方就802号房屋买卖的有关事宜达成协议,合同的主要内容为:成交价为260万元,乙方承担产权过户的全部税费;乙方一次性付齐甲方购房款,付款时间为2012年5月15日;甲方保证出售的房屋没有产权纠纷,没有债权债务,甲方于收到全款后3日将房屋交付给乙方,甲方移交给乙方的相关物品,甲方愿将房屋内的东西都归乙方;甲方保证将房屋出售给乙方,乙方按照合同的约定付款,双方不可违约,如果甲方违约须返还乙方所交定金及购房款,甲方赔偿乙方缴纳的中介费用,另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给乙方;如果乙方违约,乙方缴纳的定金及中介费不予退还,另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给甲方。中介方为XX公司委托代理人顾女士的签字。田大叔、田先生对上述《房屋买卖合同》的真实性认可,但主张双方并没有真实交易关系,该合同系以合法形式掩盖非法行为。

同日,崔先生通过中国XX银行以银行转账方式向田大叔支付80万元,并通过中国YY银行以银行转账方式向田大叔支付240万元。田大叔、田先生出具一份《收条》,主要内容为:“今收到崔先生购房款贰佰陆拾万元整(¥260.00万元)房屋座落甲市乙区XX路×楼802号”。崔先生称802号房屋和128号房屋购房款共计为500万元,其中以银行转账方式支付320万元,剩余180万元以现金方式给付;田大叔、田先生称崔先生只是以银行转账方式支付320万元,但支付的并不是购房款,而是田大叔向案外人顾女士和王先生所借高利贷,也没有收到崔先生给付的180万元现金,出具《收条》是为了掩盖借高利贷的事实。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、被告田大叔和被告田先生于本判决生效之日起七日内协助原告崔先生办理位于甲市乙区×楼802号房屋的房屋所有权变更登记手续,过户至原告崔先生名下;

2、被告田大叔和被告田先生于本判决生效之日起十五日内将位于甲市乙区×楼802号房屋交付给原告崔先生;

3、驳回原告崔先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产纠纷律师靳双权分析认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务,并就自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中,崔先生与田大叔、田先生签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,属合法有效。田大叔、田先生虽主张《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法的高利贷行为,但未就此提交有效证据予以证明,法院对此抗辩意见不予采信。崔先生提交的银行转账客户回单可证明部分购房款的支付情况,崔先生虽就其主张的现金支付部分未提交相应证据予以证明,但田大叔、田先生出具的《收条》中明确写明收到了崔先生支付的802号房屋的购房款,田大叔、田先生作为完全民事行为能力人应对此承担相应的法律责任,根据本案现有事实和证据,崔先生已完成《房屋买卖合同》中约定的购房款给付义务,根据双方签订的合同性质和一般交易规则,现崔先生要求田大叔、田先生协助办理802号房屋的所有权变更登记手续及交付房屋的请求事项于法有据,法院予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》中未明确约定办理过户的具体时间,对于购房款的支付情况亦存在有争议,故崔先生以田大叔、田先生存在违约行为为由要求田大叔、田先生支付违约金的请求依据不足,法院不予支持。综上法院判决是正确的。

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