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举证不能时借名买房协议的效力认定

来源: 律师 时间:2018-10-30
正文

一、基本案情

1、原告诉称

钱某诉称:赵某是我亲弟媳,也是我实际控制公司某公司员工。2002年8月5日,公司股东会决议借用员工名义购买房屋,由我筹措资金并支付购房款,赵某同意我借用其名义购买涉诉房屋并配合办理过户。2001年3月27日,我通过银行转账支付购房定金5万元,同年6月25日支付首期购房款4901535元,后又偿还涉案房屋的所有贷款。2014年1月14日,赵某未经我同意擅自到房屋登记部门办理了涉案房屋的所有权证。后我将赵某诉至法院要求判令涉案房屋归我所有并将房屋产权过户至我名下。庭审中,因赵某恶意否认借名买房关系的成立,该案经一、二审判决驳回我的全部诉讼请求。赵某主观上恶意否认借名买房关系的成立,客观上未经我同意擅自办理涉案房屋所有权证,两者之间具有因果关系并导致我未能取得涉案房屋所有权的损害后果。本案购房行为是可以查明的,谁出资谁享有相应权利,我就购买房产享有增值的权利。赵某的行为已严重侵害我方合法权益,依法应向我承担侵权损害赔偿责任。

2、被告辩称

赵某辩称,涉案房屋系我在2001年购买,后于2014年1月14日取得所有权证。我作为物权权利人,依据法定物权变动原因到行政部门办理物权登记手续,是权利人当然的权利,无需征得他人的同意,我取得的产权登记证书是真实、合法、有效的物权证明。之前就涉案房屋所有权争议,已经经过法院一、二审审理,两级法院审理中,对钱某主张的借名购房法律关系进行了重点审查,根据双方证据综合判断的情况下,最终没有认定钱某所主张的法律关系。钱某认为我主观上恶意否认借名买房关系成立,是其单方面的认识。现钱某再次通过本案诉讼形式达到其主张的借名购房法律关系成立的目的,法院应依法驳回其请求。钱某主张本案诉讼标的为侵权责任纠纷,但其对涉案房屋根本不具财产权利,其无权主张财产受损并要求我赔偿其损失。

二、法院查明

某公司的实际控制人均为钱某。赵某系钱某之弟媳。

2001年3月,赵某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》及附件,约定赵某购买该公司开发的涉诉房屋,房屋建筑面积285.16平方米,总价款3849660元。支付方式为赵某交房款1159660元,其余2690000元在工商银行办理银行按揭贷款。2001年8月26日,赵某与银行签订《个人购房借款合同》,约定赵某贷款2300000元,借期自2001年9月4日至2011年9月4日。2014年1月14日,赵某取得涉诉房屋《房屋所有权证》,缴纳契税110731.05元。

此后,钱某与赵某就涉诉房屋产权产生纠纷并诉至本院。钱某主张与赵某就涉诉房屋存在借名购房的口头约定,要求判令涉诉房屋归其所有,并赵某配合其办理该房屋产权过户手续。赵某于庭审中对钱某所述借名购房约定予以否认,另主张其个人购买涉诉房屋交由公司使用,并以公司应付房屋使用租金冲抵购房款的事实。该案经本院依法审理,一审判决驳回钱某的诉讼请求。钱某不服一审判决提出上诉,后经北京市第一中级人民法院审理,依法判决驳回上诉,维持原判。其中,终审判决判定钱某就其关于与赵某存在借名购房约定的事实负有举证责任,但钱某提供的证据尚不足以证明双方存在借名买房的约定。

现钱某以侵权为由,要求赵某承担其无法取得涉诉房屋产权所受包括购房出资款及房屋增值在内的财产损失。经本院询问,钱某所谓侵权行为及过错主要是指赵某恶意否认双方借名购房之约定,并虚构与公司存在以房屋租金冲抵购房款约定之事实,且主张与其未能取得涉诉房屋产权之后果存在因果关系。其中,钱某于本案中坚持主张与赵某存在借名购房约定之事实,仍提供先前案件一、二审所提交证据即《股东备忘录》、《协议书》、《北京市内销商品房预售契约》、《个人购房借款合同》、付款凭据、证明为依据,未就该争议事实向本院提供新证据。同时,钱某还未能就其主张的出资性质向本院充分举证。赵某于本案中未就与公司约定以房屋使用租金冲抵购房款之事实主张向本院提供相应证据,同时辩称在先前案件及本案中均不否认未直接出资的事实,另否认钱某关于《北京市内销商品房预售契约》上签名非赵某本人书写之事实与本案之关联。钱某未能就其主张赵某的主观过错及其出资与未取得涉诉房屋产权之间的因果关系等侵权要件事实向本院充分举证。

本案诉讼中,钱某提出财产保全申请并提供担保,本院审查符合法律规定并裁定查封涉诉房屋,该裁定内容已实际执行。

三、法院判决

驳回钱某的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

公民合法的财产权利受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

钱某与赵某就涉诉房屋存在产权争议,钱某主张与赵某存在借名买房之约定,赵某对此予以否认,钱某作为负有举证证明责任的一方,所提供的证据尚不足以证明双方借名买房约定的存在,此为先前生效判决驳回钱某诉讼请求的直接原因。

本案中,经本院释明,钱某并未主张出资债权,坚持以侵权责任纠纷要求赵某赔偿所谓出资损失,其就所谓侵权构成要件事实负有举证证明的责任。庭审中,钱某仍坚持双方存在借名买房约定之主张,但未向本院提供新证据,同时未就所主张的出资性质、主观过错、因果关系等侵权构成要件事实向本院充分举证,其应承担举证不能的后果责任。

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