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一起借名买房协议被判无效——北京房产律师

来源: 房产靳双权律师 时间:2018-11-08
正文

一、原告诉称

原告蔡女士、邹先生起诉称:我二人与被告系亲戚关系。2005年底,被告与我二人达成口头协议,协议约定:被告自愿将其购买经济适用住房的资格借与我二人,由我二人实际出资以被告名义购买一套经济适用住房,并由我二人实际享有该房屋的所有权、使用权等权利,待房屋满足上市交易条件之日,被告应将房屋过户至我二人名下,作为我二人对被告出借其购买经济适用住房资格的答谢,由我二人为被告安排一份工作。上述口头协议达成后,我二人积极履行了协议约定的义务,为被告在甲市C公司安排了一份工作,被告一直工作至2012年2月份。2005年12月27日,被告在我二人的陪同下以被告的名义与K房地产开发集团有限公司(以下简称“K公司”)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定由被告购买甲市乙区XX镇X地某号房屋(以下简称“涉案房屋”),房屋总价款为357008.00元,其中首付款为77008.00元。合同签订当日,由我二人将首付款实际支付于K公司。2005年12月31日,再次以被告名义与XX银行就涉案房屋签订《房屋接揭贷款合同》,合同约定涉案房屋贷款金额为280000.00元,每月还贷金额为1927.35元。自2006年1月份开始,我二人实际负责偿还涉案房屋每月银行贷款,直至2010年9月24日办理剩余贷款一次性清偿手续时,共计偿还贷款本金及利息343098.23元。

2006年12月26日,我二人以被告名义缴纳了涉案房屋的契税,并于2007年1月22日办理了涉案房屋的房屋所有权证,该房屋所有权证由我二人负责保管至今。依据我二人与被告在购房之初达成的口头协议约定,被告应该在房屋满足上市交易条件之日也即2011年12月27日将涉案房屋过户至我二人名下。但上述期限届满后,被告无理拒绝了我二人办理涉案房屋过户手续的要求,明示拒绝履行口头协议约定的义务。涉案房屋是我二人实际出资购买,借用了被告购买经济适用住房的资格,我二人与被告之间形成买卖合同关系。现被告拒绝办理涉案房屋过户手续的行为侵犯了我二人的合法权益,给我二人造成了损失。被告应该向我二人返还购房首付款、公共维修基金、过户税费、房屋贷款等并赔偿原告损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,请求法院判令:1、判令被告向我二人返还购房首付款77008元、房屋贷款348880.28元、公共维修基金7140元、契税5355.12元、土地出让金7701元、保险费1778元,上述费用共计447862.40元;2、请求法院判令被告向我二人给付上述费用447862.40元的利息(利息计算期间自2010年9月25日起计算至实际给付之日止,利率为银行同期贷款利率);3、请求法院判令被告向我二人赔偿损失2280992元;4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。

二、被告辩称

被告冯女士答辩称:我们的房屋是经济适用房,是一种政策性、救济性住房,解决低收入者困难的安居房,对购买者有严格的条件限制,只有符合特定条件的人才能购买。他的程序也特别严格,需要申请和提交相关手续并进行审核,所以经济适用房是不允许买卖的。如果卖,政府要先进行回购,而且我们也没有卖的意思,是我们唯一一套住房。本案事实就是一个租赁关系,租金每月2000元不用给我们了,直接存到还贷款的卡里面用于还银行贷款,这部分的钱我们认可是原告支付的,但是我们认为这是租金。另外,蔡女士假冒我的名字、通过中介关系签订了合同,原告想买我们的房子,但是我们之间价格没有谈拢,我们没有卖给他,他就假冒我的名字签订网签合同。综上,请求驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

法院经审理查明:原告蔡女士、邹先生与被告冯女士系远房亲戚关系。2005年12月27日,被告冯女士与甲市K房地产开发集团有限责任公司签订了《商品房买卖合同》,购买乙区XX镇X地某号房屋一套。房屋价款为357008元,首付款77008元,贷款28万元。2005年12月31日,被告冯女士与XX银行股份有限公司签订了《房屋按揭贷款合同》,贷款金额为28万元。房屋交付后,由原告蔡女士、邹先生装修并使用至今。另外除中国T银行的开立个人银行结算账户申请书、中国T银行甲市分行牡丹灵通卡申请表外,原告向法庭提供的证据均为原件。被告表示,房屋并非全部出租给了蔡女士、邹先生居住,而是留了一间房屋自用。原告将有关该房屋的相关材料存放在留下的房间中,原告私自打开该房间才取得材料原件的。在审理过程中,根据原告蔡女士、邹先生的申请,依法对涉案房屋的市场价值进行了评估,市场价值为263.8万元,原告支付了鉴定费7276元。

再查,2012年,原告蔡女士以原、被告之间存在二手房屋买卖合同关系为由,诉至法院要求冯女士为蔡女士办理房屋所有权过户手续。经法院审理,认为双方不存在二手房屋买卖合同关系,驳回了蔡女士的诉讼请求。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、被告冯女士于本判决生效后十日内返还原告蔡女士、邹先生购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税共计四十四万六千零八十四元四角;

2、被告冯女士于本判决生效后十日内给付原告蔡女士、邹先生房屋增值补偿金一百七十六万九千六百八十九元三角七分;

3、驳回原告蔡女士、邹先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。关于房屋的出资问题,靳律师认为,在支付首付款时申请账户时是由蔡女士以冯女士的名义办理,在刷卡付款时又由蔡女士代冯女士签名,且付款凭证保存在蔡女士处,故可以认定首付款由原告支付。双方对57笔贷款是由二原告出资,没有异议。关于一次性偿还贷款的出资,原告提供了资金来源的证明及将资金存入还款账户的证明,且保存有结清证明,故可以认定一次性偿还贷款的出资由原告支付。公共维修基金收据、向甲市方佳物业有限公司付款的刷卡凭单、契税专用税收缴款书、土地出让金收据的原件均在原告处保管,亦可以认定房屋的相关费用是由原告支付。被告关于在该房屋中留有一间自用的辩解不合常理,将房屋所有权证书及相关房屋资料等重要财产权属证明存放在该房屋中更不符常理,故对其辩解不予采信。原告主张双方系借名买房合同关系,但未向法庭提供借名买房合同。被告主张系房屋租赁关系,也未向法庭提供租赁合同。本案争议房屋由原告蔡女士、邹先生出资购买,并装修使用至今,仅借用被告冯女士的名义购买,故可以认定双方为借名买房合同关系。经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。本案中,蔡女士、邹先生因借用冯女士的名义购买经济适用住房,双方之间所形成的借名买房合同关系应属无效。合同无效后,蔡女士、邹先生因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、综合地价款金、契税等相关款项,冯女士应当予以返还。对于该合同的无效,原、被告双方均有过错,考虑到原告支付了全部购房款,被告与原告达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,被告应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿,补偿数额由本院根据房地产估价报告、原告支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项税费等相关因素酌情予以确定。原告主张被告返还保险金的请求依据不足,故对该请求不予支持。

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