房产律师靳双权点评一起借名买房纠纷案件

时间:2018-11-21 17:16:11| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告俗称


  杨某、李某共同诉称:我二人系母子。张某系杨某父亲杨某某二姐杨某云的丈夫。2006年9月,杨某某、李某夫妇购买房地产公司开发的房屋。当时房屋所在楼盘由某公司承建。开发商为照顾某局,专门为某局的职工预留了该楼盘11号、12号两栋楼,并给予千分之五的价格优惠。张某系某局第五建筑公司的职工。杨某某夫妇为了免除排队买房的麻烦并享受价格优惠与张某达成口头协议,约定以张某的名义购买房屋并办理抵押贷款,全部款项、贷款均由杨某某、李某支付。房屋登记在张某名下,但是杨某某、李某享有房屋所有权,待贷款结清之后将房屋过户至杨某某、李某名下。张某同意并配合。


  2006年9月,杨某某和李某以张某名义与房地产公司签订商品房买卖合同,交纳首付款411606元,按揭贷款12万元。为支付上述首付款,杨某某向其大姐田凤霞的丈夫郝步岭借款六万元。房屋贷款由杨某某、李某共同偿还。2007年11月28日,李某交纳购房面积补差款7787元,房屋由开发商交付给李某,2008年7月入住至今,期间的水、电、气、物业费发票均由李某支付。2008年7月,房屋登记在张某名下,但房产证及交费凭证、收据均由李某保存。2009年4月,杨某某去世。李某自行偿还了郝步岭的借款。2013年,房屋房产证满五年,我方向张某要求过户,张某一直推诿至今。故我二人诉至法院,请求判令:张某协助我二人将房屋过户至李某名下。


  2、被告辩称


  张某辩称:杨某、李某所述亲属关系属实。杨某某、李某原籍河北固安,后来北京打工、生活。因其居无定所,我妻子杨某云基于姐弟情谊,动员我一起帮助杨某某一家解决在京住房问题。2006年9月我得知我单位有新楼盘出售,就询问杨某某是否有购房意愿,如果购买我们可以适当资助。杨某某考虑到自己的经济能力无力支付购房款,故放弃了购房的想法。后经我们商量,决定由我购买房屋,让杨某某一家长期居住。


  因为张某无力支付全部购房款,由我们夫妇先出资30万元,向银行贷款12万元,其余购房款由杨某某支付。杨某某向姐姐田凤霞、姐夫郝步岭借款6万元,自己出资了5万元。房屋取得后由杨某某一家居住并承担所有费用。等杨某某具备自己购房的条件时应当搬离房屋,届时按比市场租金优惠的标准从杨某某所出款项中相应折抵房屋使用费。如果不足就不再收取。如果杨某某有条件并愿意购买该房屋,届时按市场价向张某补偿约占房屋三分之二的房价款,我配合过户。


  上述约定达成后我购买了房屋。房屋总价531606元,首付411606元,我方支付了现金30万元,余款111606元由杨某某支付,并以我为借款人向北京农商行四季青支行贷款12万元。此后房屋交付,我与开发商办理了收楼手续,然后将房屋交付给杨某某。对于杨某、李某的诉讼请求,我方不同意,双方之间并不存在借名买房的关系,也没有借名买房的必要。2006年的时候北京并未限购,而且我单位给予职工的优惠仅限全款购买的情况,房屋是贷款购买,根本不存在优惠。即便存在优惠,53万元的房款优惠后也仅仅是2600元,而事后过户,即便房价不涨也要支付至少1%的契税,得不偿失。综上,不同意杨某、李某的诉讼请求。


  二、法院查明


  法院查明:2006年9月20日,张某与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由张某购买房屋。总价款531606,首付款411606元。2006年10月10日,张某与北京农村商业银行股份有限公司四季青支行签订《个人住房借款合同》,贷款12万元支付房屋尾款。2007年11月28日,房屋再次交纳面积补偿7787元。房屋交付后由杨某、李某及杨某某居住使用,杨某某于2009年4月8日去世。


  二审期间,当事人提交了证据。李某、杨某提交了:1、社保交费信息、社保卡、北京市居住证;2、商贷资料清单说明;3、与郝步岭的通话录音。证明其有本市的购房资格,杨某某、李某无本市户口、无资产证明、不便贷款,房屋系杨某某、李某借张某名义购买。张某对证据1认可真实性,但不认可关联性;对证据2的证明目的不认可,证明目的是不能贷款,但商贷资料提到外地人有暂住证可以贷款;对证据3真实性和目的性不予认可。对上述证据,本院认定如下:证据1因涉及李某现是否具有本市购房资格,与本案具有关系性,法院予以采纳;对证据2和3,因无法核实其真实性和直接体现其证明目的,法院不予采纳。


  庭审中,张某称:其支付首付款的证据是其母亲2002年的取款凭条。佐证证据是一审杨某、李某提供的首付款发票,发票有张某签字,是我方去交首付款,在发票抬头上签字,款项中包含张某的30万。


  杨某、李某称:首付款是杨某某交到购房单位。发票上张某签字是因为借张某的名字,所以都必须签张某的名字。


  双方均认可房屋由杨某、李某自2008年起居住至今。


  三、法院判决


  1、 一审判决


  1) 驳回杨某、李某的全部诉讼请求。


  2、二审判决


  1)撤销一审判决;


  2)张某协助杨某、李某将位于北京市朝阳区302号房屋过户登记至李某名下,过户费用由李某负担。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权登记的,可予支持。根据本案查明的事实,对双方争议的首付款支付情况,虽然张某主张首付款出资30万元,但其提交的证据是在2002年7月从其母账户中的提取记录,而房屋的首付款交纳时间是在2006年9月,提取和交纳时间相距4年,在没有其他证据加以佐证的情况下,其应承担举证不能的法律责任,故法院不能认定张某支付了上述款项。


  虽然李某也未能就支付全部首付款提交充足证据,但因其持有交款发票,在没有相反证据的情况下,应认定发票的持有人为付款方。据此,法院认定房屋的首付款系杨某某、李某支付。现因房屋的房款均系杨某某、李某支付,且其占有使用房屋至今,在居住期间其亦支付了房屋的相关费用且持有房产证及购房单据。而杨某、李某、张某又均认可楼盘系张某单位出售,故在没有证据否定李某、杨某所述购房理由有违常理的情况下,应认定双方之间存在借名买房的合同关系。法院对李某、杨某的诉讼请求,予以支持,但过户费用应由其承担;张某的抗辩意见,缺乏依据,法院不予采信。