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借名购房遇被借名人死亡引发的确权纠纷案件

来源: 房产靳双权律师 时间:2018-12-06
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告韩女士起诉称:被告冯氏是我的嫂子,原是韩某甲的妻子。2003年,甲市乙区A地972号院老宅房占地拆迁,我的弟弟韩某丙系被腾退人,其与实际居住人齐女士(韩某丙之妻)、韩小丙(韩某丙之子)、冯氏(韩某甲之妻)、韩小甲(韩某甲之子)、韩小姐(韩女士之外甥女),共分得回迁安置房面积315平方米(四套安置房)。我与韩某甲、冯氏、韩某丙、韩小姐之父马大叔共同协商由我出资购买其中一套位于甲市乙区XX小区9号楼1门403号回迁房,89.73平方米,归我所有。2003年11月,我和爱人窦先生借用韩某甲的名字,并用韩小姐放弃的45平米、韩某丙购置两套安置房后剩余的21平米及韩某甲的约24平米购买了诉争房屋。我于2006年5月装修后与孩子小窦窦搬至诉争房屋居住至今,水电物业费等费用均由我缴纳。2008年1月1日,小窦窦在诉争房屋结婚,被告一家参加了婚礼,并与我长期保持着亲属关系。我将购房款及相关费用交予开发商,借用韩某甲的名字签订了回迁购房合同,且双方就房屋价格和后续物业等费用的交纳及房屋过户事宜均进行了约定,约定满五年将诉争房屋变更至我名下。2011年11月26日,韩某甲因病去世,我曾多次找到被告要求办理房屋产权变更手续,但被告都以没找到户口本为由拒绝我。2013年8月底,被告在未与我协商的情况下私自将诉争房屋变更至被告名下。我是在被告知情的情况下购买的诉争回迁房,该房屋交付我居住至今已近9年,是借用被告名义的房屋买卖。被告私自将诉争房屋产权人变更为被告,违反了诚实信用原则,为维护我的合法权益,请求法院判令被告协助将甲市乙区XX小区四区9号楼4层1-403号房屋变更登记为我所有,本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告冯氏答辩称:1、诉争房屋是我的丈夫韩某甲生前借给原告居住的,因为原告位于C地农村的房屋要翻盖楼房,后来2011年要拆迁上楼,所以一直也没有让原告腾房,这是出于亲情。2、我从来没有听丈夫说过争议房屋是原告购买的,也没有听说过借名买房的事情,所以我认为韩某甲生前没有和原告形成买卖关系,也没有借名买房一说。3、争议房屋的实际出资人是韩某甲不是原告,房款是原来的拆迁安置款由开发商直接扣走的,扣的是韩某甲的拆迁款,原告不是被拆迁人。4、诉争房屋是回迁安置的政策性住房,韩某甲只有45平米的面积,他生前无权将包括别人安置面积的房屋对外转让,转让违反国家的法律规定。5、韩某甲生前一直占有诉争房屋的一间小屋,所有的购房发票、拆迁手续、购房手续、房产证都在该小屋中,韩某甲去世后,这些都找不到了。现在通过证据清单可以看出手续被原告拿走了。2011年韩某甲去世后,诉争房屋都借给原告居住了。6、韩某甲去世后,韩某甲的房屋已经被我继承了,根据物权法登记原则,诉争房屋现在系我所有,原告的起诉缺乏事实和法律依据。7、按照合同相对性原则,原告认为韩某甲将房屋卖给原告,不应当起诉我,因为房屋不是我出卖给原告的。8、原告刚刚补充的一点借用的面积,我方不认可,因为在购买安置房屋时,所有的被拆迁人对争议房屋的归属做了公证,诉争房屋就是由韩某甲购买的,与韩小姐等人都没有关系。

三、法院查明

法院经审理查明:原告韩女士与韩某甲、韩某乙、韩某丙、韩某丁系兄弟姐妹关系;韩某甲与被告冯氏系夫妻关系;韩小姐系韩某丁之女,韩某丁于1999年死亡。韩某甲于2011年11月26日死亡。审理中,原告韩女士与被告冯氏均认为原甲市乙区A地972号院系韩女士、韩某甲、韩某乙、韩某丙、韩某丁的父母的遗产。

2003年,韩某丙(被拆迁人、乙方)与甲市Z房地产开发有限公司(拆迁人、甲方)签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》一份,约定甲方因住宅及配套项目建设需要,需要拆迁乙方在A地972号的房屋,乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋15间,建筑面积210.91平方米,乙方现有在册人口7人,实际居住人口7人,分别是户主韩某丙、之妻齐女士、之子韩小丙;户主韩某甲、之妻冯氏、之子韩小甲;户主韩小姐;甲方支付乙方拆迁补偿款980924.94元、拆迁补助费415824.43元,共计1396749.37元。

另查,2003年10月30日,韩某甲向拆迁人甲市Z房地产开发有限公司出具《承诺书》一份,载明:“本人韩某甲自愿将E4楼,房号为1单元4层3号的房屋产权人姓名韩某甲变更为韩女士。日后,在办理房屋产权证时,房屋产权人将为韩女士。由此产生的一切责任由本人承担,与甲市Z房地产开发有限公司无任何关系。特此说明”。承诺人韩某甲、变更人韩女士均在落款处签字捺手印。

四、法院判决

法院经审理后做出判决:被告冯氏于本判决生效后七日内协助原告韩女士将甲市乙区XX小区四区9号楼4层1-403号房屋变更登记为原告韩女士所有。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。此外,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据约定要求办理房屋所有权转移登记的,可予支持。综合被拆迁的原甲市乙区A地972号院房屋的来源;韩某丙、韩女士、韩某甲、韩某乙签订的协议;韩某丙、韩某乙、马大叔的证言;诉争房屋的出资、装修、实际居住、物业费等费用的缴纳情况;房屋相关权利凭证原件的持有情况;韩某甲向开发商出具的承诺书等证据以及查明的事实,可以认定韩女士借用韩某甲名义购买诉争房屋的事实,冯氏不予认可辩称诉争房屋与韩女士无关,无事实和法律依据,故不予采信。对韩女士要求冯氏协助将甲市乙区XX小区四区9号楼4层1-403号房屋变更登记为韩女士所有的诉讼请求,应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定可知法院判决是正确的。


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