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无权处分人出售他人房产一案——房产律师

来源: 房产靳双权律师 时间:2018-12-06
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告董女士起诉称:2015年6月2日,被告冯先生将许某人名下位于甲市XX区583号XX单位家属楼一层楼房(门面2间)出卖给我,产权登记人是许某人,价格180000元。我交付押金70000元,被告出具收条一张,收条写明:如果董女士违约,70000元押金归冯先生所有,反之,冯先生双倍返还董女士押金款,2015年7月中旬前给付冯先生余款110000元,并办理过户手续。我给被告出具110000元欠条一张。当天,在我查看房屋所有权证书时,见上面房屋所有权人登记为许某人,我问被告为什么房屋所有权人是许某人,被告说以许某人名义出卖,房屋登记时间超过五年,过户时可以免税,当时苟某人也在场。2015年6月3日我到现场查看过房屋后被告将钥匙交给我。2015年6月10日我将该楼房出租,收取租金7000元。2015年6月15日我在得知不存在被告所说的五年免税的情况下,通知被告让其交纳房屋过户税费,被告不同意,双方因此发生争议。此后,因被告拒绝交纳其应承担部分的税费,导致双方无法办理过户,我也未能如期支付110000元楼款。因被告违约给我造成了经济损失,我要求解除合同,被告冯先生返还我押金70000元,并支付违约金70000元,同时承担本案的诉讼费用。

二、被告辩称

被告冯先生答辩称:我2014年4月10日借给许某人150000元,许某人用其位于甲市XX区XX单位家属楼一层楼房(门面2间)一处作抵押,因为我急需用钱,于2015年4月20日找到许某人要求其偿还借款,并对许某人说如不偿还借款便将其抵押的楼房出卖,许某人没有说话,拍拍我的肩膀就走了。我以为许某人同意出卖房屋,才将房屋出卖的。对原告的起诉理由,我认为,1、押金收条未约定房屋过户契税由我承担,原告称我不交契税导致不能过户要求双倍给付违约金的诉讼请求没有依据,因为押金收条中并没有约定双倍返还押金,只约定返还违约金70000元,更何况我没有违约。2、原告起诉理由与事实不符。我在写收条前已与原告口头达成协议,在过户税费由原告承担的条件下,我才同意将该楼房以低于当时市场价格卖给原告。现在原告不承认有约在先,反告我违约与事实不符。按照本地民间房屋买卖交易习惯,二手房买卖都是由买方承担税费,中间人苟某人可以证明由买方承担全部税费的事实。所以,原告有意违背事实,在7月15日前不签订正式买卖合同,造成房屋买卖无法进行,实属原告违约。3、原告诉求不合法。我写的押金收条的约定属于押金性质,不属于定金性质的约定,假设我违约原告诉求双倍返还押金与担保法的规定不符。4、原告董女士行为违法。2015年6月15日原告打电话给我,说原告准备好了110000元并要办过户手续,并以押金收条没有约定税费问题为由,要求我交过户税费。因此我们因此发生争执,在争执没有结果的前提下,2015年6月20日原告将没有过户的楼房强行改造被我制止,但是,2015年6月30日原告将该楼房改造完毕并出租,原告的这种行为属于非法强占私自处分他人财产。5、本案中的楼房买卖交易严重不公。此楼房双方定价18万元,每平方米为2568元,其价格大幅度低于当时市场价格。如再要求我交过户契税,此楼房实际出售价格为2232元。甲市当时门市楼房最底价格为每平米3500元,更何况此楼房是在向阳路主要路段上,所以交易不公平。综上所述,原告诉求理由不成立。同时,我同意以押金70000元按月利率20‰从交易之日起开始计算赔偿原告的经济损失。

第三人许某人答述称:我没有将抵押的楼房出卖给被告,也没委托被告出卖。2014年4月10日我从原告处借款150000元,并用本人所有的位于甲市XX区XX单位家属楼一层楼房(门面2间)作抵押。借款到期后,冯先生找到我要求其偿还借款,并称如不偿还借款,就将其抵押的楼房出卖,我没有同意。因此,被告冯先生无权出卖我房屋,所得租金要求返还。

三、法院查明

法院经审理查明:2014年4月10日,第三人许某人向被告冯先生借款150000元,借款期限一年,许某人用位于甲市XX区XX单位家属楼1层临街楼房(门面2间)一处作抵押,产权登记人许某人。2015年4月20日,冯先生要求许某人偿还借款,并告诉许某人如不偿还借款便将抵押楼房出卖。2015年5月10日冯先生在许某人抵押楼房处贴出售楼告示,2015年6月2日,冯先生在将该楼房出卖给原告董女士,价格180000元,董女士预先支付购楼押金款70000元,约定于2015年7月中旬前交付余款110000元。冯先生给董女士出具收条一张,收条注明:董女士购买楼房交付押金70000元,待办理完过户手续后,再给付冯先生余款110000元,如董女士违约上述押金归冯先生所有,反之,冯先生返还违约金70000元。2015年6月3日,董女士查看房屋后,冯先生将楼房钥匙交给董女士。2015年6月10日董女士将楼房出租,租期一年,收得租金7000元。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、解除原告董女士与被告冯先生于2015年6月2日签订出卖位于甲市XX区XX单位家属楼1层楼房的房屋买卖合同;

2、被告冯先生于本判决生效后10日内还返原告董女士购楼款34000元。

3、被告冯先生于本判决生效后10日内双倍返还原告董女士定金72000元。

4、原告董女士于本判决生效后10日内返还第三人许某人房屋租金7000元

5、原告董女士于本判决生效后10日内将位于甲市XX区XX单位家属楼1层楼房退还给第三人许某人。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:本案是一起房屋买卖合同纠纷案件,原告提供的证据能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系,该合同系双方真实意思的表示,未违反法律强制性规定,为有效合同。被告冯先生出卖许某人的楼房时,没有得到房屋所有权人许某人的授权,事后许某人也未对其行为进行追认,该行为已经构成无权处分。原告董女士与被告冯先生之间的房屋买卖合同无法履行,原告董女士要求解除房屋买卖合同的诉讼请求,予以支持。合同解除后,原告董女士将其占有的房屋及出租所得7000元租金,返还给房屋所有权人许某人。关于原告董女士要求被告冯先生给付违约金70000元的诉讼请求,靳律师认为原、被告在合同中约定的违约责任为定金性质的条款,被告冯先生无权处分他人财产导致合同无法履行,应当依据定金罚则承担赔偿责任。原、被告对违约责任、赔偿方式有约定从其约定。原告董女士交付押金70000元超过合同价款的20%,定金应为36000元,超出部分不予支持。由被告冯先生返还给原告董女士。被告冯先生应向原告董女士双倍返还定金72000元、并返还购房款34000元,合计106000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项,第九十七条,第一百二十五条,《中华人民共和国担保法》第九十一条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八、一百二十一条,《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷若干问题的意见》第三条之规定,可知法院判决是正确的。


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