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央产房无法交易,违约金应当如何计算?

来源: 律师 时间:2019-01-02
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

原告唐某、周某诉称,2016年1月1日,唐某、周某与沈某经B公司居间签订了存量房屋买卖合同及其补充协议,约定以1505000元的价格购买沈某名下的涉诉房屋。唐某、周某在签订合同当日即向沈某支付了1万元定金,之后又按约交纳了居间代理费、审核评估费、担保服务费、契税、印花税,并代沈某交纳了其个人所得税。2016年4月6日唐某、周某通过住房公积金管理中心管理部审核取得70万元的公积金贷款资格。现沈某、段某拒绝配合唐某、周某办理房屋产权过户登记手续,并经催告后仍拒绝办理。为维护合法权益,起诉至法院,请求:1、沈某、段某继续履行双方于2016年1月1日签订的存量房屋买卖合同及补充协议,并协助唐某、周某办理涉诉房屋所有权转移登记等手续,将房屋过户至唐某名下;2、沈某、段某向唐某、周某支付违约金(以1505000元为基数,按日万分之五计算,自2016年5月6日计算至房屋实际过户之日止)。

2、被告辩称

被告沈某辩称,不同意唐某、周某的诉讼请求。1、唐某、周某、B公司在本案中存在欺诈行为。沈某着急出售房屋就是为了及时拿到钱给父亲治病,签订合同前也明确告知了B公司和唐某、周某,着急拿到首付款。在2016年1月29日沈某要求唐某、周某支付首付款,B公司才告知在补充协议中约定首付款办理理房通托管,办理过户后才能拿到首付款,这样导致沈某出售房屋的目的无法实现。自2016年1月1日签订合同至唐某、周某起诉之日,沈某仍然只收到了1万元定金;2、诉争房屋系央产房,根据相关规定,需要办理央产房上市审批手续后才能上市交易,在没有办理央产房上市审批手续的情况下,无法办理房屋过户手续,B公司并没有向买卖双方告知央产房上市需要特殊手续,且在合同中约定无需提供央产房上市证明;3、诉争房屋属于沈某、段某的夫妻共同财产,沈某出售房屋未取得段某的同意,属于无权处分,段某有权拒绝办理房屋过户手续;4、网签的办理程序违法,网签合同没有沈某的签字;5、网签合同涉嫌逃避国家税收,应属无效;6、唐某、周某主张违约金没有依据,主张的违约金标准也过高。

段某辩称,不同意唐某、周某的诉讼请求,答辩意见同沈某一致。

A公司辩称,对于沈某售房一事A公司不知情,涉诉房屋为A公司分配给沈某的公有住房,其已于1993年12月按房改政策购买,属于已购公有住房。依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定,已购公有住房可以上市出售。沈某原为A公司员工,后辞职、调离,其涉诉房屋的交易,并未通知A公司,也未到A公司办理央产公房上市的相关审核手续。如补齐超标款,沈某同意出售,A公司不持异议。A公司不主张优先购买权。

B公司述称,同意唐某、周某的诉讼请求,如果法院判决解除合同,我们也愿意配合办理解除合同的手续。

二、法院查明

2016年1月1日,唐某、周某(买受人)与沈某(出卖人)经B公司居间介绍,签订存量房屋买卖合同(以下简称:买卖合同),合同约定:沈某所售涉案房屋性质为商品房,成交价格为76万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为74.5万元。双方于同日签订了买卖定金协议书、居间服务合同等合同,唐某、周某于当日向沈某支付1万元定金。庭审中,经询问,B公司称房屋交易过程中知悉涉案房屋为央产房,系出具合同文本时的笔误。唐某、周某称其购买房屋时知道涉案房屋是央产房。沈某、段某称知道是已购公房,不知道是央产房。

2016年1月2日,沈某向B公司提交配偶(共有权人)同意出售证明,内容为“本人段某系房屋出售人沈某的配偶(或共有权人),现本人声明如下:1、本人与房屋出售人的共有房屋位于涉案房屋,2、本人同意房屋出售人出售上述房屋。声明人:段某。”庭审中,段某陈述声明人处签字沈某代签,沈某亦认可。经法庭询问,段某认可沈某电话询问其出售房屋事宜,并明确表示由沈某决定。段某未参与所有文件的签订,但对出售房屋和价格均知情并同意。

2016年1月4日,周某交纳了居间代理费、保障服务费。2016年3月4日,唐某缴纳了涉案房屋的审核评估费。2016年4月5日,唐某缴纳了担保服务费。2016年4月15日,唐某缴纳了涉案房屋出售应缴的契税、个人所得税、印花税。

2016年1月27日,唐某与沈某将存量房屋买卖合同进行网上备案。

2016年3月30日,住房公积金管理中心管理部出具住房公积金贷款审核确认书,贷款额度为70万元,贷款期限为14年。

2016年4月29日,城建开发物业管理一公司出具物业服务费用结清证明,证明涉案房屋截至2016年6月30日的物业费用已结清。同日,供暖管理中心出具证明,证明涉案房屋2015/2016年度供暖费已全额支付。

另查,沈某(乙方)与A公司(甲方)于1993年签订房改售房合同,合同中约定乙方购买的公有住宅楼房,所有权受法律保护,住用满5年后方可按房改政策出售。在同等条件下,甲方有优先购买权。沈某于1996年3月1日取得涉案房屋房产所有证。沈某、段某于1990年5月9日登记结婚。

经询问,唐某、周某同意将付款方式变更为全额支付剩余房款。同意垫付超标款。

三、法院判决

1、唐某、周某给付沈某、段某、剩余房款149.5万元;

2、沈某、段某、协助唐某、周某将涉诉房屋产权转移登记至唐某、周某名下,办理产权转移登记手续的相关费用均由唐某、周某承担(包括垫付超标款费用),沈某、段某负有协助唐某、周某办理缴纳相关款项的义务;

3、沈某、段某给付唐某、周某违约金5万元;

4、驳回唐某、周某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为,唐某、周某与沈某、B公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,属有效合同,双方应按合同约定履行相关义务,段某虽辩称自己未在房屋买卖合同及配偶同意出售承诺书上签字,但根据庭审查明的事实,可以确认其对房屋买卖知情并且同意。本案中,虽房屋买卖合同未就央产房的特殊性质进行相应约定,但结合当事人陈述及相关证据情况可以确认,各方对涉案房屋的性质为央产房均知情,现A公司明确表明不主张优先购买权,在缴纳超标款后可办理房屋上市交易手续,且唐某、周某同意垫付超标款并承担全部税费,则涉案房屋不能办理房屋产权转移登记的障碍并不存在,故对于唐某、周某要求将房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求,法院予以支持,沈某、段某的辩称意见,无事实及法律依据,法院不予采信。现唐某、周某自愿变更付款方式,不损害沈某、段某合法权益,且有利于合同目的的实现。唐某、周某主张的违约金,虽符合合同约定,但数额过高,且沈某、段某要求法院予以调整,根据相关法律规定,参考合同签订、履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑,对违约金数额酌情调整为5万元。

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靳双权

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