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借名购房合同有效但是却不能办理产权过户

来源: 律师 时间:2019-01-10
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙先生起诉称:二被告是夫妻关系。1998年初,我与被告贾女士签订房屋买卖协议,我按协议约定支付购房款8878元,我入住诉争房屋,但两被告未按协议约定将房屋过户到我名下,后经我多次催告未果。故请求法院依法确认我和被告签订的房屋买卖合同有效,两被告将我现居住的XX路诉争房屋601室过户到我名下,诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告贾女士答辩称:该房系房改房,原告是借名买房,当时未征得房屋共有人冯先生、XX公司同意,个人产权占81%,单位占19%,该房以低于房改政策规定的价格购买,且没有补足价款,签订买卖协议时我方尚未取得产权证书,损害了社会共同利益,买卖行为应依法无效。原告是附条件的借名买房,协议约定:如果以后我方用房时,原告将房子还给我方,只有我方以后不用房,房子才卖给原告,现在我方用房,原告购房条件不成立。因此请求驳回原告诉讼请求。

被告冯先生答辩称:甲地XX公司分给贾女士房子时我知道,但贾女士卖房时我不知道,也不同意卖房,因此请求驳回原告诉讼请求。

三、法院查明

法院经审理查明:原告孙先生与被告贾女士均是原甲地XX公司职工,两被告是夫妻关系。1980年甲地XX公司在甲市XX路建成职工宿舍楼,被告贾女士分得601号房屋。1998年原告与被告贾女士签订了购房协议书,约定:甲方(贾女士)自愿将房子交由乙方(孙先生)出资购买居住,房产待五年期满后移交给乙方,乙方购买甲方房子后无权私自转让、转租、租借给其他人,如需要转租、租借给别人,必须经甲方同意方可,五年后,乙方仍居住在此房内,甲乙双方应办好过户手续,将产权过户于乙方。合同签订后,原告依约于1998年3月5日向甲地XX公司支付了购房款人民币8878元,被告贾女士将房屋交付原告,原告在涉案房屋内居住至今。2000年11月16日,原告交纳房产证款人民币52.40元,甲市人民政府颁发了涉案房屋所有权证,原告持有该房产证,该证书记载房屋坐落XX路,产别:私有房产,所有人:贾女士,个人产权比例:81%,售房单位:XX公司,产权比例19%。2002年3月,甲市城区职工已购公有住房套改时,甲方(卖方)甲地XX公司与乙方(买方)贾女士签订了甲市城区公有住房买卖契约,甲方以15045.16元的价格将涉案房屋卖给乙方,被告冯先生在乙方处签名,涉案房屋按两被告的购房条件进行了套改,个人产权占100%,两被告应付购房总价款为15045.16元,两被告住房资金补偿总额为9993.73元,两被告应实付购房款金额为4293.72元。2008年11月10日,原告将原房产证交回单位,并交纳房改手续费人民币300元。2010年甲市人民政府颁发了涉案房屋新的房产证:,原告持有该证,该房产证记载:房屋所有人:贾女士,共有人:冯先生,个人产权比例100%。

另查明,甲地XX公司证实除住房资金补偿外没有其他优惠政策,拥有全部产权时未补交其他款项,原告顶被告贾女士的名字购房交XX单位的8878元应退部分已退回,原告不予认可。被告冯先生于1981年在Z单位工作,与被告贾女士一直居住在甲市XX镇。贾女士以涉案房屋房产证丢失为名登报声明该证作废,并于2011年7月6日补办新证。2011年10月26日贾女士将该房屋卖与潘先生、吴女士,并已办理产权转移登记,新房产证现由潘先生持有。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、原告孙先生与被告贾女士1998年签订的购房协议为有效合同。

2、驳回原告其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:原告与被告贾女士1998年签订的购房协议实质是一份附条件购房协议,即由原告出资购买甲地XX公司出卖给被告贾女士的公有住房,该房屋被告贾女士享有81%产权,甲地XX公司享有19%产权,所附条件是原告未经被告许可不得私自将房屋转让、转租、租借给他人,5年后如原告仍居住在该房内,双方办理过户到原告名下。被告贾女士交付原告房屋后,原告一直持续入住至今,所附条件已成就,且涉案房屋经过房改,被告方取得了100%的个人产权,原被告之间的房屋买卖协议系自愿达成,是真实意思表示,并没有损害甲地XX公司的利益。被告冯先生作为被告贾女士的配偶知道甲地XX公司分给贾女士楼房的事实,并在甲地XX公司与贾女士签订的甲市城区公有住房买卖契约中作为买方签名,冯先生签名时,原告已在涉案房屋居住四年有余,两被告一直在甲市XX镇居住,在原告居住涉案房屋达10多年的时间内冯先生未提出异议,应视为被告冯先生知道并认可被告贾女士与原告于1998年签订的购房协议。2002年1月4日,被告贾女士收取原告住房差价1300元,并声明从此无论房屋买卖均与其本人无关,与1998年其与原告签订的购房协议中关于未经贾女士许可,原告无权私自转让、转租、租借给他人的约定相互印证,足以证实原被告于1998年签订的购房协议是双方真实意思表示,不违背法律规定,属有效合同

现在涉案房屋的所有权已于2011年10月26日转移至案外人潘先生名下,在房屋产权不在被告贾女士名下的情况下,本案被告已不具备协助原告办理房屋所有权转移手续的条件,原告坚持要求被告履行协助办理涉案房屋过户手续,对此不予支持。

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