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北京房产律师:买卖房屋签订阴阳合同可以吗

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-10
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告曹先生起诉称:2012年12月10日,我与郝先生、L公司三方共同签订《甲市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、存量房交易结算资金自行划转声明,我购买郝先生所有的位于乙区105号房屋(以下简称105号房屋),价款400万元。合同签订后,我依约给付了全部房款。2012年12月10日,由L公司牵头,我与郝先生与K公司签定《房屋交易保障服务合同》,我给付K公司保障服务费19000元。2013年3月6日,我与郝先生、L公司三方签署《补充协议》,约定被告应于2013年4月15日前应我要求积极配合办理完成过户手续。2013年3月31日,我通知郝先生4月1日办理过户手续,被告未到场。至4月14日期间我又多次通知郝先生希望其能够配合办理过户手续。4月15日是合同约定的最后期限,郝先生在我答应额外支付其2万元购房款后同意办理过户手续,在办理过程中郝先生突然将我已付税款的发票抢走并涂毁,再次拒绝配合办理过户手续。至今郝先生未再履行合同义务。郝先生多次以各种理由拒绝配合我办理过户手续,并多次通过L公司要求我再另行多支付购房款,私自变相抬高房屋交易价格,其行为已构成根本违约。根据合同约定,郝先生应按照房屋总价款400万元的20%向我支付违约金80万元。同时依据《房屋交易保障服务合同》第五条第3项约定赔偿我已给付的房屋交易保障服务费19000元。综上,我请求:1、判令郝先生继续履行双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,协助我办理105号房屋过户手续;2、判令郝先生给付违约金80万元;3、判令郝先生给付房屋交易保障服务费19000元;4、诉讼费用由郝先生承担。

二、被告辩称

被告郝先生答辩称:合同没有继续履行是由于曹先生与L公司欺瞒我,以220万元价格进行网签,采取阴阳合同的方式偷逃税款,我发现后予以拒绝。现网签价格与实际价格不符,该网签已经无法使用。而曹先生至今也没有再次办理网签,致使我始终无法获得房款。另外,曹先生已不符合甲市新的限购政策,不具备购房资格。因此,我不同意曹先生的诉讼请求。我反诉要求:1、解除《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、曹先生返还105号房屋;3、曹先生给付违约金80万元;4、判令曹先生支付房屋占用费3万元;5、判令曹先生承担诉讼费用。

被告朱女士答辩称:我与郝先生原系夫妻关系,105号房屋是我们婚姻存续期间购买。2011年离婚后,我们对105号房屋并未进行分割。郝先生签订合同时并未告知我,但我确实在知情同意书上签字。

第三人L公司述称:诉讼请求与我公司无关,不发表意见。补充协议是买卖双方签订的,法院判定解除的话,我方没有意见。对于事实方面,2012年12月10日,曹先生与郝先生在我方居间下签订了买卖合同,当时根据居间服务合同的约定及网签授权委托书表明双方共同委托我公司办理网签,价格为220万元。合同签订后,曹先生按照约定履行了付款义务。2013年3月6日双方又重新签订了补充协议,就过户时间及尾款交付达成新的协议。后据此我公司约双方办理过户。2013年4月15日,曹先生缴纳了税款,主管机构出具了税票,但郝先生在签字时将税票涂毁,导致后续手续无法办理,之后主管机关将税款退回曹先生,双方最终未办理完成过户手续。后,郝先生以网签价与实际交易价不一致为由拒绝办理相关手续。4月15日过户前,我方协调过是否要作一个补偿,曹先生同意补偿郝先生2万元。

第三人K公司未到庭,但提交书面意见:我方在房屋买卖关系当中无合同主体地位,且本诉与反诉的诉讼请求均与我方无关。原、被告双方曾于2013年4月15日办理过户缴纳手续,在原告缴纳了税款后出税票时,被告将税票涂毁,导致过户手续不能继续办理,后税务部门将税款退回至原告银行卡。

三、法院查明

法院经审理查明:郝先生与朱女士原系夫妻关系,2011年离婚。105号房屋系二人婚姻存续期间取得,离婚时未进行处理。2012年12月10日,经L公司居间介绍,郝先生(出卖人)与曹先生(买受人)签订了《甲市存量房屋买卖合同》,约定由郝先生将其所有105号房屋出售给曹先生,房价款为400万元。合同第六条约定“出卖人应当在收到全部房款次日前将该房屋交付给买受人”;第九条约定“本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及甲市的相关规定缴纳各项税、费,买卖双方承担税费的具体约定见补充协议;因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金”;同日,郝先生(甲方)、曹先生(乙方)、L公司(丙方)签订《补充协议》,第二条约定“3、乙方于甲方与贷款银行约定还款日当天将首付款500000元(含前期支付全部定金100000元)给付甲方;剩余房款3500000元在办理权属转移登记手续前以办理四方资金监管方式支付给甲方”;第四条约定“甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约……3、若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起15日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金……”;其他约定处约定“在2013年3月10日之前双方共同办理权属转移登记手续”。同日,曹先生(乙方)、郝先生(甲方)、L公司(丙方)签订《居间服务合同》,约定双方授权L公司办理网上签约手续。另,曹先生、郝先生与K公司签订《房屋交易保障服务合同》,约定双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的,违约方应向守约方承担违约责任,并赔偿守约方已支付的费用。

2013年3月6日,曹先生(乙方)、郝先生(甲方)与L公司(丙方)签订《补充协议》,第一条约定“乙方于3月6日前将合同尾款350万按照合同通过四方监管帐户完成支付;甲方应在4月15日前在乙方提出办理过户要求时应积极配合乙方完成过户手续”。

上述合同签订后,曹先生于2012年12月10日给付郝先生定金100000元,2013年1月28日给付购房款400000元。2013年2月8日,郝先生将房屋交付曹先生。2013年3月5日,双方办理资金监管手续,曹先生将剩余购房款3500000元存入资金监管帐户。2013年3月30日,涉诉房屋完成网上签约登记,网签价格为2200000元。2013年4月15日,双方办理房屋过户及交税手续时,郝先生以网签价格与实际交易价格不符为由不同意办理过户手续,双方发生争议,税务机关将曹先生支付的税款退还给曹先生。

四、法院判决

法院经审理以后作出判决:

1、郝先生于本判决书生效之日起十日内协助曹先生将位于乙区105号房屋转移登记至曹先生名下。

2、驳回曹先生其他诉讼请求。

3、驳回郝先生反诉请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:《甲市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》均系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效,双方均应依约履行。

关于郝先生的反诉请求,郝先生认可《网上签约授权委托书》系其本人所签,应予以认定。郝先生称签字时并未注明网签价格为220万元,但并未提交证据予以证明,故不予采信。另结合录音资料,可以认定郝先生对于网签价格为220万元,即按照上述价格确定税款不持异议。现郝先生在转移登记时提出曹先生应按照实际成交价格缴纳税款,而曹先生在本案中也同意按照实际成交价款缴纳税款,故本案并不符合《甲市存量房屋买卖合同》第九条的情形。因此,对郝先生依据合同第九条要求解除合同,曹先生给付违约金的请求,不予支持。各方均认可郝先生于2013年2月8日交付房屋,故予以认定。虽然上述日期早于合同约定交付房屋最后日期,但郝先生仅凭上述情形即要求曹先生给付房屋占有使用费,没有相应依据,不予支持。

关于原告曹先生的诉讼请求,因曹先生已经依约履行了买受人付款的义务,且同意按照实际成交价格缴纳税款,故合同具备继续履行的条件,郝先生应当履行出卖人转移登记的义务。因双方就买卖关系已经完成网签,故对郝先生主张曹先生不具备购房资格,不予采信。对曹先生第一项诉讼请求,予以支持。虽然双方就规避税收曾经达成一致,但因郝先生于2013年4月15日前往协助办理转移登记时最终拒绝以阴阳合同的形式规避税收导致105号房屋未能转移登记,不宜认定为郝先生违反合同约定逾期办理转移登记以及拒绝转移登记。依据曹先生提交的录音资料可以认定,双方主要是就曹先生提前入住房屋以及郝先生协助规避税收的补偿问题进行协商,仅凭现有证据尚不足以充分证明郝先生欲提高房屋售价。综上,仅凭现有证据认定郝先生不符合《补充协议》第四条第3、4款约定的情形,故对曹先生依据上述条款主张违约金,即对曹先生第二项诉讼请求,不予支持。依据《房屋交易保障服务合同》,郝先生承担已支付费用的前提是由于郝先生的原因导致买卖合同无法继续履行,但认定该合同具备继续履行的条件,并支持了曹先生要求继续履行的诉讼请求,故对曹先生第三项诉讼请求不予支持。

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