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购买已抵押的房子该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-01-11
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

王某诉称:我与某公司在2013年3月17日签订了《北京市商品房现房买卖合同》,约定我购买位于北京市海淀区涉诉房屋,合同签订时某公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。签约以后我支付了合同约定的总房款,房屋也交付给我使用。我向海淀区不动产事务中心了解到,某某分公司作为债权人与某公司存在两笔债务,某公司及某某分公司两次对当时尚未完工的5、6号楼部分在建工程设定了抵押。5、6号楼工程竣工以后某公司分别办理了5号楼、6号楼、以及5、6号楼的大产权证书。同时某公司及某某分公司依据剩余债务将两次在建工程抵押转成现房抵押,现房抵押包括本案涉诉房屋在内的数十套房屋。抵押后,我在2013年购买了涉诉房屋,某某分公司向我出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。随着某公司陆续偿还某某分公司的借款,某某分公司解除了对我所购买房屋的现房抵押,但是因为某公司与某某分公司之间的两笔债务纠纷未彻底解决,某某分公司分别向重庆市高级人民法院以及重庆市第五中级人民法院分别申请查封了包括涉诉房屋在内的多套房屋。通过向海淀区不动产事务中心咨询,根据中华人民共和国建设部所颁布的《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)第六十二条之规定:在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。即现房抵押设定以后,在建工程抵押应该由某公司及某某分公司注销,但是在建工程抵押的注销不是行政机关依职权发起的行为,需要某公司与某某分公司共同申请才能办理。某某分公司以与某公司仍存在债务纠纷为由拒绝配合,在建工程抵押手续不注销,我无法办理不动产登记手续。我认为,某某分公司已经按照尚未回款总额对某公司名下数十套房屋的现房设定了抵押,后解除对本案涉诉房屋的抵押也应视为某某分公司收到了涉诉房屋的购房款,此时某某分公司不应该为我办理不动产登记设置任何障碍,其有义务注销两次在建工程抵押,解除在建工程抵押丝毫不影响其行使债务追偿权和对其他房屋行使抵押优先受偿权。综上,我不能办理不动产登记的原因是某某分公司不配合办理在建工程抵押的解除手续,以及错误查封,故我诉至法院。

2、被告辩称

某公司辩称:我公司同意配合解除涉案房屋的在建工程抵押手续。涉案房屋逾期办证的原因是由于某某分公司拒绝办理涉案房屋在建工程抵押的解除手续,该违约责任应由某某分公司承担,与我公司无关。由于某某分公司拒绝办理涉案房屋的注销抵押手续,故我公司无法协助办理房屋过户手续。

3.第三人述称

某某分公司述称,本案不是民事案件受理范围,之前类似案件起诉过,后来按照撤诉处理了,这个应属于行政案件。我公司对某公司享有合法的债权同时,设置了合法的抵押权,我公司曾同意销售抵押物,但并未放弃抵押权,且某公司转让抵押物所得的转让价款并没有用于清偿债务,王某也未代某公司进行清偿。因此,我公司在整个案件中也承受了巨大损失,不应对王某或某公司任何一方承担任何责任。另外,王某是基于房屋买卖合同纠纷提起的诉讼,相应的违约责任应由某公司承担。

二、法院查明

2011年10月24日,某公司以其开发建设的位于海淀区某工程向某某分公司提供抵押,后双方到相关政府机关办理了抵押登记手续,某某分公司取得了他项权证,抵押范围为:部分在建工程及分摊相应土地13 084.1平方米。该小区楼房建成后,双方将在建工程抵押转为现房抵押,2012年4月,某某分公司取得他项证证书,抵押范围海淀区某工程部分在建工程及相应分摊土地使用权面积12 856.96平方米。涉诉房屋在其抵押物清单之中。

2012年11月5日,某某分公司向北京市海淀区建设委员会(房屋管理局)出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,主要内容为:上述在建工程抵押登记。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。

后某公司将建成的商品房对外销售。2013年3月17日,王某与某公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》,合同约定:王某购买位于北京市海淀区涉诉房屋,总房款3 400 000元。合同中约定该商品房已经设定抵押,抵押权人为某某分公司。关于权属转移登记,合同第十八条约定:(三)买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:1、如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款,并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同附件二中房屋建筑面积构成说明中注明:该楼配套商业及商务公寓等3项。合同附件三为《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。

王某向某公司支付全款3 400 000元,某公司亦交付了涉案房屋。由于某公司与某某分公司的债务纠纷,导致诉争房屋仍在某公司名下,王某未办理分户产权证。后某某分公司解除了对涉诉房屋的抵押。诉争房屋因转现房抵押后,原土地抵押及在建工程抵押仍未办理解押手续。

三、法院判决

1、北京某房地产开发有限公司与中国某资产管理股份有限公司重庆市分公司于本判决生效后10日内将北京市海淀区涉诉房屋对应的在建工程及土地使用权抵押解除。

2、北京某房地产开发有限公司于本判决生效后向王某支付逾期办理房屋所有权证违约金,计算方式为:以王某已付购房款3 400 000元为基数,自2016年4月27日起至王某实际取得房屋所有权证书之日止,按日万分之一计算。

3、王某在在建工程及土地使用权抵押解除后10日内办理北京市海淀区涉诉房屋的房屋所有权证,北京某房地产开发有限公司予以协助。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

本案争议的焦点是某某分公司(抵押权人)是否有义务协助王某(购房人)办理诉争房屋对应的在建工程及土地使用权的解除抵押手续。具体分析如下:

一、本案中,王某、某公司与某某分公司相互之间存在三种法律关系:

1、某公司(抵押人)与某某分公司(抵押权人)之间的抵押合同关系。在开发商某公司与某某分公司签订抵押合同并到政府相关部门办理了抵押手续后,抵押合同成立并生效,某某分公司成为抵押权人,对抵押物享有抵押权,该权利为担保物权,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

2、王某(购房人)与某公司(开发商)之间的商品房买卖合同关系。王某、某公司在签订商品房买卖合同后,双方即形成买卖合同关系。在购房人履行了商品房买卖合同约定的义务后即享有对诉争房屋的物权期待权,但此期待权的性质是基于买卖合同关系的债权。

3、某某分公司(抵押权人)与王某(购房人)之间单方允诺的债的法律关系。本案中,某某分公司通过向政府相关部门出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,向不特定的人作出了单方允诺,即:允许某某分公司享有抵押权的房屋由开发商对外销售。在王某签订商品房买卖合同,成为合同的相对方后,其单方允许即对相对人生效。

二、某某分公司(抵押权人)是否有协助王某(购房人)办理解除诉争房屋对应的在建工程及土地使用权的解除抵押手续的义务。

1、物权优于债权,王某(购房人)享有的物权期待权即债权能否对抗某某分公司(抵押权人)的抵押权即担保物权。对此,某某分公司享有的抵押权是一种担保物权,具有物权的属性,依据法律规定及合同约定具有对抗所有权人及第三人的权利,在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下,债权人有权就该财产优先受偿。但权利可以放弃。我国物权法第一百九十四条亦规定:抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。本案中,某某分公司通过《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》,以单方允诺的方式,向不特定的人放弃抵押权,此允诺的法律后果为:一旦购房人购买了设定有抵押权的房屋,成为商品房买卖合同的相对人,此允诺即生效,购房人即享有基于商品房买卖合同约定的全部合法权利,抵押权人即同意并有协助的义务实现其所允诺内容。此时,抵押权人对抵押物所享有的担保物权对购房人所享有的物权期待权即债权已不再享有优先权利。

2、本案涉诉房屋与其对应的土地使用权及在建工程抵押的关系。我国房地产权属实行“房随地走,地随房走”的原则,《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

在建工程抵押后,其所在土地使用权亦同时抵押。在建工程转现房抵押后,抵押转为现房抵押。反之,现房抵押后,原在建工程抵押已经被取代,实际只存在一个抵押即现房抵押,当现房抵押解除后,该房屋所对应的在建工程抵押及土地使用权抵押亦应随之解除。而本案中,虽涉诉房屋抵押解除,但某某分公司未办理该房屋对应的在建工程及土地使用权的解押手续,此举实际违反了其单方允诺。

综上,某某分公司作出单方允诺,在王某购房后,其即对王某享有其所允诺的义务,即放弃其针对抵押房屋及对应土地使用权的优先权,并协助清除基于抵押权给购房人办理产权证所设的障碍。现某某分公司的两项抵押权的存在,妨碍了王某取得合同约定的权利,故作为商品房买卖合同的出卖人某公司及诉争房屋的抵押权人某某分公司有义务协助购房人王某将设定在涉诉房屋对应的在建工程及土地使用权的抵押解除。

此外,对于王某要求某公司支付逾期办证违约金的诉讼请求,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。王某与某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。双方合同第十八条约定:“买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书,买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”我国《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。本案中,某公司未按合同约定协助王某办理房屋所有权证,系违约行为,其应当按合同约定向王某支付违约金。其在支付违约金后,还应当继续履行协助购房人办理产权证的义务。现某公司对王某主张违约金的起算点及计算标准均无异议,应依此计算违约金数额。

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