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因不具有购房资格想解除合同该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-01-11
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

王某诉称:2016年9月1日,原告与二被告在第三人的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定原告购买二被告共同共有的诉争房屋,房价款830万元。后原告按照约定支付二被告定金50万元及购房款150万元,但在后续办理交易程序中,原告多次以电话、短信、书面形式以及通过居间方催促二被告办理过户手续,二被告均以各种理由拒绝,导致合同无法继续履行。

2、被告辩称

李某、杨某辩称:不同意原告的诉讼请求。双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已因原告故意隐瞒其不具备购房资格的事实且在二被告催告后未在合理期限内支付购房首付款而解除,原告起诉要求继续履行合同已经丧失事实基础。无论双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是否解除,依据双方合同约定,原告要求二被告配合其过户的条件仍未成就,其无权起诉要求二被告配合其过户。

3、第三人述称

对于原告的诉讼请求没有意见。双方之间的合同约定支付首付款的时间是过户之时,有无其他口头约定不清楚。原告支付定金之后要进行网签,但因原告当时还没有购房资格,所以网签一直未做。后二被告认为原告付款延迟,房价也涨了,便不同意继续履行合同了。

二、法院查明

诉争房屋于2016年5月3日登记为二被告共同共有。

2016年9月1日,二被告(出卖人)与原告(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定出卖人将诉争房屋出售给买受人,房屋建筑面积169.64平方米,房价款830万元,买受人在签订本合同时支付定金20万元;房屋的交付见补充协议;当事人双方同意,自本合同签订之日起预约时间为准,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;房款支付的相关约定见补充协议。

同日,二被告(甲方)与原告(乙方)签订《补充协议》,约定该房屋按套计算净价款830万元;乙方于签署本合同当日向甲方支付定金50万元,2016年9月1日支付定金20万元,2016年9月30日支付定金30万元;首付款为500万元,乙方交税当天向甲方支付200万元,剩余300万元于过户当天支付(其中包含已付定金);剩余购房款330万元,乙方以向银行申请商品房担保贷款的方式向甲方支付;银行通过对乙方贷款手续的审批后,甲乙双方在7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。

原告于2016年9月1日向二被告支付定金20万元,于2016年9月26日向二被告支付定金30万元,于2016年11月27日向二被告支付购房款50万元,于2017年2月25日向二被告支付购房款100万元。

关于合同履行情况,原告表示:双方签订合同之时,原告名下有一套房屋正在出售,尚未办理过户,所以不具备购房资格。双方洽谈的时候原告也将此事实明确告知了二被告及第三人。后因受“930政策”的影响,原告名下房屋的过户事宜受到影响,原告于2017年2月才签订售房合同,2017年5月完成过户手续,此时原告具备了购房资格。2016年12月之前双方均未找对方协商过户事宜。2017年3月原告突然收到二被告发送的函件,要求支付所有的房款,原告立即找二被告和第三人进行沟通,但二被告要求加价三五百万,原告认为不合理,便要求继续履行合同,但二被告拒收原告的催收函,后原告提起了本案之诉。

关于合同履行情况,二被告表示:双方签订合同之时,原告并未告知其不具备购房资格,后二被告多次向原告和第三人催款,第三人才于2016年12月将此事告知二被告。双方签订合同之时口头约定在2016年11月之前支付全部首付款500万元,但直到2016年11月中旬原告仍未付清首付款。二被告多次找原告及第三人催促付款,第三人表示其也一直在催促原告付款。2016年12月第三人向二被告告知原告不能付款的原因是原告名下有一套房,原告将该房屋出售后才能向二被告支付房款,当时房价在飞涨,原告在等合适的时机,所以一直未出售。在这种情况下,二被告于2017年3月2日通过快递和手机短信的形式向原告发送催款函,但3月6日原告还是未付款。3月8日二被告通过快递和短信向原告发送了解约函,3月11日原告收到了该解约函。后原告表示可以加价协商,但其并未前来协商,二被告并未要求加价三五百万。2017年4月14日,二被告又向原告发送了解约函。

原告表示双方并未口头约定在2016年11月份之前支付首付款500万元。

第三人表示原告与二被告签订合同之时第三人知道原告不具备购房资格的情况,但不清楚是否将此情况向二被告告知过,原告并未刻意隐瞒其出售自己房屋的事实,当时觉得原告没有障碍,所以没有重点谈这个事情,二被告对此可能没有理解。

原告提交其(及其前妻纪某)与第三人的工作人员的谈话录音若干份,欲证明二被告与原告签约时知道原告卖房以购买诉争房屋的事实及二被告要求涨价的事实。二被告不认可上述录音的真实性及证明目的。第三人表示没有意见。

原告提交其于2017年5月30日向李某发送的《关于尽快协助办理房屋过户手续的函》复印件、快递单(显示为拒收)及向第三人工作人员发送的《关于尽快协助办理房屋过户手续的函》复印件、快递单,以证明其要求二被告及第三人继续履行合同。二被告表示真实性无法确认,双方的合同已经于2017年3月11日解除。第三人表示没有意见。

原告提交其与第三人工作人员朱某于2017年4月18日的微信记录,以证明二被告知道原告卖自己的房屋以购买诉争房屋的事实。二被告对此不予认可,表示不能证明其已将该信息告知了二被告。

二被告提交第三人工作人员朱某与李某于2016年12月的微信记录截图打印件,以证明二被告多次要求原告付款。原告对此不予认可,认为无法证明二被告多次电话通知原告付款的事实。第三人表示没有意见。

二被告表示其于2017年3月2日向原告发送催款函,提交《付清全款催告函》及快递单客户联为证。该《付清全款催告函》的主要内容为其将房屋以830万元的价格出售给原告的前提是3个月收到首付款500万元,4个月收到全部款项830万元,要求原告于2017年3月6日前付清全部款项。原告表示其于2017年3月5日收到该催款函,二被告要求3月6日付清全款的目的是为了解约。

二被告表示其于2017年3月9日向原告发送《解除合同通知书》,原告于2017年3月11日收到该函件,故双方之间的合同已经于2017年3月11日解除,提交《解除合同通知书》原件及快递回执为证。该《解除合同通知书》的主要内容为双方口头约定2016年11月付清首付款500万元,没有将该口头约定写入合同,截至2017年3月8日,原告仍未付清全款,故二被告解除合同。原告表示其确实收到了该《解除合同通知书》,但认为不能达到解除合同的目的。

二被告表示其于2017年4月14日再次向原告发函通知解除合同,就此提交书面解约通知及快递回执。原告表示其未收到该快递。

二被告提交原告于2017年3月6日向李某发送的短信记录截图打印件,以证明对方收到解除合同通知书后,主动提出可以加价协商。原告表示其确实发送了该短信,但这是在原告多次电话联系二被告未果的情况下发送的。

第三人提交原告签署的《购房承诺书》,记载原告承诺其遵守有关限购政策规定,并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。原告称签署该《购房承诺书》只是为了办理房屋过户所用。二被告称正是原告签订了该《购房承诺书》,二被告才认定原告具有购房资格,才愿意将房屋卖给原告。

诉讼中,原告提交其自“存量房交易服务平台”打印的购房资格核验结果打印件,以证明其已具备了在北京市购房的资格。二被告表示真实性不认可,恰恰可以证明原告在2017年5月23日前不具备购房资格。

诉讼中,原告表示其具备一次性支付剩余购房款的能力。

三、法院判决

1、原告王某与被告李某、被告杨某继续履行于二〇一六年九月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

2、被告李某、被告杨某于本判决生效之日起十五日内协助原告王某办理北京市朝阳区涉诉房屋的所有权转移登记手续,将该房屋的所有权转移登记至原告王某名下;同时,原告王某支付被告李某、被告杨某剩余购房款六百三十万元;

3、被告李某、被告杨某于办理完毕北京市朝阳区涉诉房屋的所有权转移登记手续后二日内将该房屋交付原告王某;

4、驳回原告王某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告与二被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应当遵守。原告要求继续履行双方之间的合同,而二被告则辩称双方之间的合同已于2017年3月11日解除,故此,本案争议焦点在于双方之间的合同是否已于2017年3月11日解除。二被告于2017年3月8日向原告发送《解除合同通知书》的行为不能达到解除双方之间合同的法律效果,双方之间的合同并未于2017年3月11日解除。理由如下:

根据二被告的陈述及提交的证据可知,其于2017年3月8日向原告发送《解除合同通知书》要求解除合同所依据的理由大致如下:1、双方口头约定于2016年11月之前付清全部首付款500万元,而原告未按照该口头约定履行;2、原告隐瞒其无购房资格的事实;3、原告恶意设局不约定付款时间,损害二被告利益。房产律师靳双权认为:

首先,要判断二被告向原告发送的《解除合同通知书》能否达到解除双方之间合同的法律效果,需考察当时二被告是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”;第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”可见,当事人享有的合同解除权或基于双方之间的约定,或基于法律规定。若无约定或法定解除权,当事人无权解除合同。

其次,二被告称双方口头约定原告于2016年11月付清首付款500万元,但原告予以否认,二被告未就此举证证明,应不予采信。

再次,二被告称原告隐瞒其不具备购房资格的事实,而原告则称其并未隐瞒。本院认为不能认定原告隐瞒其不具备购房资格的事实。理由为:第一,第三人明确表示原告并未对此进行隐瞒;第二,从原告与二被告签署的合同来看,双方对于房款支付、房屋过户等主要的合同义务多未约定截止期限,此与原告所述需要等待其名下房屋出售以获得购房资格的事实可以相吻合;第三,如二被告所述,其于2016年12月才从第三人处得知原告不具备购房资格的事实,但其得知后并未就此提出异议,反而仅是向原告发函要求付清房款,此与常情不符。故此,无论从合同的约定内容还是从双方的履行情况来看,都能充分表明二被告在双方签订合同之时即知晓原告不具备购房资格、需将自有房屋出售后再购买诉争房屋的事实。

综上,二被告于2017年3月8日向原告发送《解除合同通知书》要求解除双方之间的合同所依据的理由均不能成立,此时二被告并不具备约定或法定解除权,二被告向原告发送《解除合同通知书》的行为不能达到解除双方之间合同的法律效果。

现原告已具备在北京市购房的资格,其要求继续履行双方之间的合同于法有据,应予以支持。二被告应将诉争房屋交付原告并配合原告办理该房屋的过户手续,原告表示其具备一次性支付剩余购房款的能力。原告要求二被告承担财产保全的保险费于法无据,应不予支持。

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