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卖方不配合造成违约情况该怎么办?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-11
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

薛某诉称:2017年2月11日薛某与马某通过北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》,约定薛某将坐落于北京市通州区涉诉房屋卖给马某,房屋成交价为324万,房屋家具、家电、装饰装修及附属设施设备款为56万。《补充协议》约定,马某从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金,该保证金在原、被告双方办理完物业交割手续当日由马某自行划转至薛某。《补充协议》还约定,双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同及补充协议签订后,薛某积极配合马某履行合同及协议约定的相关义务,2017年10月29日薛某通过某公司将房屋交付给马某,并于交房当日与马某办理了房屋物业交割手续,但马某未按照协议约定将购房款中留存的物业交割金2万元支付给薛某,经多次催要,马某始终置之不理,2017年11月14日,在薛某不知情情况下,马某向薛某账户汇入15 000元,至今仍剩余5000元尚未给付,故诉至法院。

2、被告辩称

马某辩称: 确实未向薛某支付作为保证金的5000元剩余房款,是因为不应该向薛某支付,双方签订《房屋买卖合同》合同价款380万元,薛某承诺房屋维修资金账户余额约2万元,但实际上仅有4240.79元,严重侵犯马某的合法权益,且薛某一直未协助马某办理房屋维修资金业主信息变更事宜,未先完全履行合同约定义务,薛某的第一项诉讼请求无任何事实及法律依据,应予以驳回。合同中虽然有关于违约金的相关约定,但约定内容为第7页第七条下第二条,且马某未支付保证金的5000元剩余房屋,客观上是由于薛某未先完全履行合同约定义务,马某为保护自己合法权益行使先履行抗辩权所导致,马某不存在违约行为,合同中约定的违约金过高,合同法规定,约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减少。薛某的第二项诉讼请求无任何事实及法律依据,应予驳回。

3、被告反诉称

马某反诉称:原、被告双方是房屋买卖关系,薛某于11月2日交付钥匙,晚于10月31日最晚交房的交房时间。薛某不履行合同义务,拒不配合维修基金业主信息变更。薛某女士所持房屋名下维修金至今差额约15 729.21元。综上,薛某的行为已侵犯了马某的合法权益,故提起反诉。

4、原告反诉辩称

薛某反诉辩称:我方没有说过公共维修基金有20 000元并且已经折算到房屋价款里,合同约定的是公共维修基金不用支付费用,随房屋过户。我已经按照合同约定按时交割房屋,于2017年11月1日交的钥匙,是由于马某自身原因不能到场,就把钥匙交给了中介,物业交割在之前已经完成,不涉及延期交房。不同意马某的反诉请求。

二、法院查明

2017年2月11日,薛某(出卖人)与马某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定薛某将其位于通州区涉诉房屋出售给马某,房屋建筑面积71.78平方米。房屋成交价格为324万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为56万元。2017年10月31日之前出卖人将房屋交付给买受人,该房屋交付时,应当履行下列手续:1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接补充协议及物业交割单中所列物品;2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;3、移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电线及其他费用由出卖人承担,交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额无偿转移至买受人名下。逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列方式处理:1、逾期在15日内的,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行。逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理:1、逾期在15日内,自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应自解除合同通知送达起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。此外,该合同还约定了其他内容。

同日,薛某(甲方、出卖方)、马某(乙方、买受方)、某公司(丙方、居间方)签订《补充协议》,约定甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计380万元,此价格为甲方净得价,不含税。乙方支付首付款时,已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2017年2月11日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于权属转移登记前3个工作日将第一笔首付款114万元(不包含前期支付全部定金)以建委监管支付的方式支付甲方;乙方于权属转移登记前3个工作将第二笔首付款44万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续,丙方陪同。甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金,该保证金于甲乙双方办理物业交割当日,由乙方自行划转至甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的,以本协议为准。其他约定:1、如果甲方不能于2017年10月31日前搬走,最晚不超过2018年4月30日,并按月租金3000元支付租金。2、公共维修基金随房屋过户给乙方,乙方不用支付费用给甲方。此外,该协议还约定了其他内容。

合同和补充协议签订后,薛某依约将房屋在2017年5月过户给了马某,马某依约将除物业交割保证金外其他房款378万元支付给了薛某。

2017年10月29日,薛某与马某、某公司办理物业交接,薛某与马某签订物业查验交接单,将水、电、燃气、物业费等交割完毕,薛某要求马某支付作为物业交割保证金的剩余房款2万元,马某则称经过查询发现涉案房屋公共维修基金没有签订合同时谈判称的2万元,不同意将剩余房款2万元支付给薛某,双方未协商成功,后薛某亦未将房屋钥匙交付给马某。2017年10月30日、31日,薛某多次通过中介人员通知马某办理房屋交接,马某因公共维修基金问题与薛某不能达成一致,不同意支付剩余房款2万元,故未去办理房屋交接手续。2017年11月1日晚,薛某到某公司门店将房屋钥匙交到了门店,门店通知马某过来接受钥匙,马某不能到场,薛某想将钥匙给门店中介康某让其代为转交给马某,康某考虑到房屋内设施安全问题,不同意代为保管和转交。

2017年11月2日,薛某将房屋钥匙交付给马某。马某因公共维修基金问题不同意支付薛某房屋剩余价款2万元。

2017年11月12日,马某以短信形式向薛某发送催告函,内容载明:“我与您房屋买卖事宜,现只有房屋公共维修基金数额问题产生争议。事实是,在签约时作为签约条件,您和中介都承诺公共维修基金账户金额为一至两万元。但事后了解,签约时只有不足5000元。因此对我造成了经济损失,您应当补偿,本着友好协商原则,我认为您至少应当保证账户维修基金数额为一万元,因此您最少补充我5000元。这是我的底线。如您不能接受,可通过诉讼解决。我可将保证金剩余部分15 000元转至中介账户,请您注意领取。”

2017年11月13日,薛某通过EMS邮政快递向马某发送履约催告函,要求马某支付购房款中的物业交割保证金2万元,并支付合同约定的违约金。该邮件后被马某拒收。

2017年11月14日,马某在未通知薛某的情况下直接通过银行给薛某转账支付15000元。

马某提供了北京市住房资金管理中心业务凭单回单,显示涉案房屋公共维修基金现有金额为4240.79元。

庭审中,介绍双方房屋买卖的某公司中介人康某出庭作证,其陈述2017年2月11日上午,薛某和马某约了到门店来谈价格,薛某和马某分别在两个屋谈,薛某说心里底价不想低于380万元,但马某想375万买,薛某的丈夫一起来的,和店长说当时买房也是有成本的,房子还有公共维修基金2万元左右,所以不想卖太低的价格,康某把这个意见转述给马某,又组织两人一起谈,薛某的丈夫说公共维修基金提不出来,随房子走,也不再向马某要别的钱,就380万元的价格,当时把这个作为谈判条件,双方并未明确说这公共维修基金2万元是折算在房款里,马某听了后说回去和家里商量一下,当时上午没有签订合同,下午马某打电话过来约薛某签订合同,双方按照上午谈的380元价格签订了合同,签合同时还提过公共维修基金的问题,特意在合同里约定公共维修基金马某不用另行支付费用给薛某。薛某、马某对证人证言真实性予以认可,薛某称其与丈夫在签订房屋买卖合同时已经离婚,其从未表达房屋公共维修基金有2万元左右,房屋价款就是380万元,不包括公共维修基金的钱,双方应以合同和补充协议为准。马某则称2万元公共维修基金是算在房款里的,在2017年10月29日办理交割之前,其通过查询知道了公共维修基金没有2万元。

三、法院判决

1、被告(反诉原告)马某于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)薛某房屋价款5000元;

2、驳回原告(反诉被告)薛某的其他诉讼请求;

3、驳回被告(反诉原告)马某的全部反诉请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。薛某与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》系双方真实意思表示,且未违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应恪守履行。本案中,薛某已将房屋过户给马某,双方已办理完毕房屋交接手续,现尚有房屋价款5000元作为物业交割保证金马某尚未支付给薛某,根据《补充协议》约定,物业交割保证金应在物业交割完毕支付给薛某,故对薛某要求马某支付房屋价款5000元的诉讼请求,证据充分,理由正当,应予以支持。对薛某要求马某支付违约金的诉讼请求,双方之所以后续发生争议在于公共维修基金数额与双方签订合同时谈判时薛某方所陈述的数额不一致,从证人证言和双方当事人陈述可以看出,双方在签订合同之前,薛某这方确对公共维修基金数额有2万元作出过表述,并作为谈判条件,但双方当事人并未将该笔公共维修基金明确作为房款数额折算在房屋价款里,现马某因公共维修基金数额与薛某这方陈述不一致,后续与薛某发生争议,拒绝支付作为物业交割保证金的剩余房款2万元,本人认为薛某自身存在一定过错,马某并非故意拖延给付,故对薛某要求马某支付违约金,依据不足,理由不当,应不予支持。对马某反诉要求薛某支付公共维修基金补偿15 729.21元的诉讼请求,本人认为,对公共维修基金,双方只是作为谈判的一个条件,并未明确约定折算成房款,且公共维修基金具有特殊属性,已经交纳的款项并非属于个人,虽薛某谈判时对公共维修基金数额作出了错误的表示,但合同明确约定该公共维修基金是随房屋一同过户给马某,且不用支付费用,故马某认为该项属于其损失并要求薛某补偿,依据不足,应不予支持。对马某反诉要求薛某支付延期交房违约金,延期交房的原因系双方对公共维修基金数额问题产生争议,并非薛某故意拖延,故对马某该项诉讼请求,应不予支持。

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