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房产律师:借名购买的经适房再出售引纠纷

来源: 律师 时间:2019-01-11
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告韩先生起诉称: 2009年10月28日,经第三人K公司介绍,我与徐女士的配偶、贾小姐的父亲贾大叔(已故)签订了《甲市存量房屋买卖合同》,并办理了网签手续(涉案房屋实际产权人是第三人窦先生),合同约定:出卖人贾大叔所售房屋位于乙区XX小区某房屋(以下简称为涉案房屋),成交价格为56万元。合同签订后,我于签订合同当天支付了被告2万元。2009年11月3日双方办理了抵押登记手续(未办理委托公证),我支付部分房款,被告向我出具了收款凭证。贾大叔和窦先生将涉案房屋的相关手续房屋产权证、购房发票、原购房合同等交付给我,并将房屋交付给我使用。2009年12月4日我又向被告支付了24万元,剩余的6万元因房屋未过户及相关税票未给我,经我与贾大叔、窦先生口头协商一致,等办理房屋过户手续的同时再给付,当时给窦先生出具了一张6万元的欠条。现涉案房屋于2013年11月19日已购满五年,具备过户条件。现贾大叔已故,两被告系贾大叔的法定继承人,根据法律规定,故起诉两被告,要求配合我办理过户手续。请求法院判令:1.判令被告配合我办理位于乙区XX小区诉争房屋的过户手续,将该房屋过户至我名下;2.判令被告或第三人窦先生收取剩余房款6万元;3.诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告贾小姐、徐女士答辩称:不同意原告诉讼请求。对于涉案房我二人是不知情的,贾大叔没有和我二人商量就将房屋出售。我二人开始连拆迁的具体细节都不清楚,后来来人跟我二人说让七天内搬走我们才知道,其他细节都不清楚。涉案房屋是拆迁给的指标,我二人不知道这个事情,只是当时听说会给指标,但是不知道已经给了。不清楚窦先生是谁,不知道与窦先生有何关系,接到法院通知才知道有这事发生。涉案房屋是夫妻共同财产,贾大叔处分共同财产没有经过其他共有权人同意,处分行为无效。

窦先生未到庭进行陈述。但在法院对其询问时表示剩余购房款支付给谁都可以,其本人没有意见。

K公司述称:窦先生到我公司将涉案房屋挂牌出售。卖房时,窦先生说他是出资人,是实际权利人,但不是登记房主。我公司要求后期过程中房主必须到场,签约时贾大叔和窦先生都在场。签订合同时怕产生纠纷,在附件补充协议上写明如有纠纷,由贾大叔自行承担。

三、法院查明

法院经审理查明:1983年2月2日,贾大叔与徐女士登记结婚。贾小姐是二人之女。2006年4月10日,贾大叔、徐女士以家庭单位申请,甲市XX区人民政府XX街道办事处同意家庭购买最高价标准28万以下的经济适用住房。2012年4月18日,贾大叔死亡。2006年12月25日,贾大叔与甲市Z房地产开发有限公司签订《甲市商品房预售合同》,约定:贾大叔购买涉案房屋。2008年11月18日,涉案房屋登记在贾大叔名下,单独所有,房屋性质是经济适用住房。2009年10月28日,贾大叔(出卖人)与韩先生(买受人)签订《甲市存量房屋买卖合同》,K公司是居间人,王某是韩先生的委托代理人,合同约定:贾大叔将涉案房屋出售给韩先生,房屋性质是向社会公开销售的经济适用住房,成交价格是56万元。买受人在签订本合同的同时支付定金2万元。自签订本合同当天,买受人支付出卖人购房定金2万元,剩余尾款54万元于买受人、出卖人做委托公证书、个人抵押登记当天支付。出卖人应当于做委托公证书、个人抵押登记当天将涉案房屋交付给买受人。双方同意,自本合同签订之日起至此房房产证满五年后的10个工作日内,双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同第九条约定,本合同履行过程中的契税、印花税、土地出让金或土地收益由买受人承担。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的,由政策规定的缴纳方缴纳,政策中未明确缴纳方的,由买受人缴纳。附件二补充协议及其他约定:该房屋做完公证委托书、个人抵押登记后,此房产生的任何法律责任与甲市K公司无关;自合同签订之日起由卖方造成房屋的法律纠纷由卖方负责。附件五《房屋出售委托协议》,委托人是贾大叔,受托人是K公司,约定委托期限至办理完毕房屋转移登记手续为止,并明确约定了委托事项及责任。《房屋购买委托协议》,委托人是韩先生,受托人是K公司,委托期限至办理完毕房屋转移登记手续为止。

另查,涉案房屋是窦先生借用贾大叔名义购买,购房款是窦先生出资,现《甲市商品房预售合同》以及房屋所有权证书原件均在韩先生手中。2009年10月28日,贾大叔出具《收条》,写明:今收到韩先生交来购买贾大叔位于甲市乙区XX小区某房屋的购房首付款2万元定金。K公司作为见证方盖章确认。2009年11月3日,顾某向窦先生账户分别转账14万元和10万元,2009年12月4日,顾某向窦先生账户转账24万元,窦先生认可该款项是购房款,经向顾某本人核实,顾某认可是代韩先生支付购房款。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、徐女士、贾小姐配合韩先生办理位于甲市乙区XX小区某房屋过户手续,将该房屋过户至韩先生名下;

2、驳回韩先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,涉案房屋的经济适用住房是通过拆迁获得,原购房合同签订于2006年12月25日,贾大叔是登记权利人,贾大叔与韩先生签订的《甲市存量房屋买卖合同》合法有效,对贾大叔和韩先生具有约束力。贾小姐和徐女士称,涉案房屋是徐女士与贾大叔的夫妻共同财产,未经徐女士同意贾大叔私自出售涉案房屋,认为贾大叔是无权处分,房屋买卖合同无效,对于该主张,不予支持。涉案房屋登记在贾大叔一人名下,根据K公司以及窦先生陈述,买卖过程中贾大叔、窦先生均陈述窦先生是实际权利人,窦先生和贾大叔对于出售涉案房屋均没有表示异议,且贾大叔签订了买卖合同并且进行网签,故贾大叔应当按照合同约定履行合同义务。贾大叔去世后,其第一顺位继承人即贾小姐和徐女士,应当承受合同权利义务。根据K公司以及韩先生陈述,各方事后达成新的一致意见,即剩余房款于过户当天付清,在没有相反证据证明的情况下,对于该陈述予以采信。现韩先生要求支付剩余房款,根据合同相对性,确认剩余房款应向贾小姐和徐女士支付。原告要求贾小姐和徐女士配合办理过户手续,予以支持。至于贾大叔与窦先生之间的法律关系,各方可以协商或者另行诉讼解决。

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