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房产纠纷律师:因为避税签阴阳合同不可以

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-11
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告何先生起诉称: 2017年2月27日,我与被告经XX公司居间介绍,签订了《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》,合同约定被告将坐落于甲市乙区XX园2102号房屋出售给我,合同总价款为人民币407万元,付款方式为首付款和银行商业贷款方式,并约定了过户、交房和违约责任等条款。2017年3月16日,双方达成并签署了《变更协议书》,调整了首付款和贷款金额,调整后首付款为275万元,余款120万元以商业贷款的方式支付(另有10万元定金和2万元物业交割保证金)。合同签署后,我依照合同约定向被告支付定金,被告指定第三人蔡某收取了我的定金10万元,我依约支付了居间费和服务费106420元。合同履行过程中,《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》于2017年3月17日正式发布,根据新政规定,我由于存在公积金贷款记录,购房资质由首套变为二套,需要将首付款比例提高到60%,新政实施导致我无能力继续履约,合同目的无法实现。我及时将上述原因告知第三人XX公司和被告。三方约定于2017年3月23日面谈并签署正式解约协议,同时被告退还我全部定金,但在此过程中被告反悔,明确拒绝三方协商解约,并于当日发送《通知函》一份,通知我解除合同,要求我承担违约责任,并拒绝退还我定金10万元。后我与第三人XX公司多次联系被告退还定金,被告仍不予理睬。考虑到我确因限贷政策导致合同不能继续履行,居间人及时与我解除了《居间服务合同》,并退还了我相关费用。鉴于此,在我和被告双方不能协商一致的情况下,我根据《补充协议》第五条第四款之约定及相关法律法规之规定,依法提起诉讼,请求法院依法判令:1、解除我和被告及第三人签订的《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《变更协议书》、《资金保障服务合同》;2、要求判令被告与第三人蔡某共同返还我已付购房定金10万元;3、本案的诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告夏女士答辩称:我同意解除我和原告签订的涉及购买诉争房屋的所有合同,但不同意返还定金,原告还应承担违约责任。原告不再继续履行合同并非是因为受新政影响,原告在2017年2月27日签署房屋买卖合同的时候没有购房资格,原告构成根本违约。我是为换房,且我为甲市户籍,家庭名下只能有两套房屋,我与原告签订了卖房合同后,又签订了另外一份购房合同,还交纳了80万元定金,如果原告不继续履行房屋买卖合同,会造成我产生80万元的经济损失,此是由于原告不继续履行诉争合同直接导致的损失,应由原告承担我的违约损失。在2月27日签订合同后,双方协商在3月份又签订了一份变更协议,原告主动将首付款增加到275万元,比3月17日新政出台后的首付款比例数额还要高,说明原告具备购房能力。原告不履行合同是因为新政出台后,房价走低,原告想让我降低房价,谈判不成就以新政为借口违约,不再履行买卖合同。3月17日的新政只是调整了贷款资格和首付款比例,其他政策没有变化。2011年就开始实行的限购政策,甲市户籍家庭限购两套住房,非甲市户籍名下限购一套住房,对原告购买此房屋没有任何影响。综上,我提出反诉,反诉请求:1、依照合同及补充协议的约定,原告向我支付因拒绝购买诉争房屋的违约金人民币814000元;2、反诉费由原告承担。

第三人蔡某述称:同意被告的答辩意见及反诉请求。

第三人XX公司述称:同意原告要求解除合同的诉讼请求,其余诉讼请求及被告的反诉请求与我公司无关,我公司不发表意见。

第三人Z公司未到庭应诉。

三、法院查明

法院经审理查明:被告夏女士与第三人蔡某系母子关系。坐落于甲市乙区XX园2102号房屋是被告所有的房产(建筑面积36.95平方米)。2017年2月27日,原告何先生与被告夏女士签订《甲市存量房屋买卖合同(经济成交版)》。约定原告购买被告名下的2102号房屋;经协商一致,该房屋的成交价格为370万元;配套设施折价37万元;原告向被告支付定金10万元;原告拟向银行贷款240万元;自本合同签订之日起90日内,双方共同到房屋权属部门申请办理诉争房屋的权属转移登记手续。随后,原、被告双方及第三人XX公司签订《补充协议》。约定房屋总价(配套设施)共计407万元;原告于2017年2月28日向被告支付定金10万元;过户前五日,原告向被告支付首付款155万元;物业交割当日,给付2万元;被告确认诉争房屋为某小学的学区房,学区名额在2022年9月1日前空出;本协议履行期间,如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任,后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。当日,原、被告双方及第三人Z公司还签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后,原告通过第三人蔡某向被告支付了定金10万元。2017年3月16日,原、被告双方及第三人XX公司签订《变更协议书》。约定变更房屋成交价格为185万元;变更配套设施作价款为222万元;原告拟贷款金额变更为240万元等。2017年3月17日,有关部门出台《关于完善商品房销售和差别化信贷政策的通知》。此后,双方未再履行诉争合同。现原告持诉称理由诉至法院,被告也提出反诉。

另查,2015年12月1日,原告曾向XX银行申请公积金贷款。其名下拥有甲市某区XX小区某号房屋的所有权, 2017年3月17日,原告与其妻协议离婚,上述房产的所有权均归原告妻子所有。再查,2017年3月9日,被告与案外人秦某经甲市L房地产经纪有限公司居间签订《甲市存量房屋买卖合同(经济成交版)》,约定被告购买秦某名下位于甲市市某区房屋一套;购房款为635万元。签订合同当日,被告通过第三人蔡某向秦某支付定金20万元。2017年3月30日,蔡某向秦某支付定金60万元(被告表示此时不按合同约定支付定金将承担更大的违约责任)。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、解除原告何先生与被告夏女士于二O一七年二月二十七日签订的《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;

2、解除原告何先生与被告夏女士及第三人甲市链家房地产经纪有限公司于二O一七年二月二十七日签订的《补充协议》;

3、解除原告何先生与被告夏女士及第三人甲市链家房地产经纪有限公司于二O一七年三月十六日签订的《变更协议书》;

4、解除原告何先生与被告夏女士及第三人甲市Z房地产咨询服务有限公司于二O一七年二月二十七日签订的《房屋交易保障服务合同》;

5、被告夏女士于本判决生效后十日内退还原告何先生定金十万元;

5、原告何先生于本判决生效后十日内给付被告夏女士违约金人民币八十万元;

7、驳回被告夏女士的其他反诉请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人Z公司经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实,原、被告双方与第三人XX公司、Z公司签订的《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示,合法有效。各方均应按约定履行各自的义务。诉争合同签订后,原告依约向被告支付了定金10万元,随后,有关部门为调控房地产市场,出台了新的限购政策。现原告以受该政策影响,导致购买诉争房屋的首付款需多承担46万元,且贷款年限缩短为由,依据双方所签《补充协议》的约定,要求解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同,退还其所给付的定金。对此,被告并不认同原告所述理由,但同意解除双方所签买卖合同,并称所谓新政对原告的首付款数额并未增加,其要求解约是为了少缴税款。应当指出,原、被告双方在庭审过程中均对新政出台后,原告所支付首付款及贷款金额等提出了各自的计算方式,比较双方的计算方式,可以看出双方的差距在于税费数额的差距。被告所主张按照双方原先约定的370万元进行网签,原告的首付款数额并未增加,但原告所交纳的税款,较之双方签订《变更协议书》之后按照185万元的标准缴纳税款会有所增加。二手房交易过程中,缴纳相应的税费是公民的基本义务,原、被告双方签订阴阳合同逃避缴税,其行为有失正当。关于贷款年限缩短一节,因原告如按照370万元申请贷款,即使贷款比例下调、贷款年限缩短,但其所贷金额亦会比《变更协议书》中约定的数额有所降低,故原告所持该项意见,不予采信。因原告所提解除合同的理由不能成立,造成诉争合同无法继续履行,其应对此承担违约责任。现原告要求解除诉争合同,经询,被告同意原告的该项诉请。对此诉请予以准许。关于原告要求退还定金一节,因被告认为原告构成违约,其本案中选择向原告主张违约金,故原告的该项诉讼请求,亦予以准许。基于上述理由,被告要求原告给付违约金的反诉请求,理由正当,予以支持。但应指出,如前所述,被告在签订诉争合同过程中亦存在失当之处,故对原告承担违约金的标准予以酌定。

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