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签订阴阳合同后拒绝履行合同构成违约吗

来源: 律师 时间:2019-01-11
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告曹先生起诉称:2016年9月3日,我与倪先生签署《甲市存量房屋买卖合同》,约定我购买倪先生所有的甲市乙区XX路259号院2号楼2层706号房屋(以下简称涉案房屋),总价款38万元,双方对于成交价格、付款方式、资金划转、房屋交付、权属转移及违约责任均作出详细规定。签约后,我依约向倪先生支付了定金及首付款20万元,并为履行买卖合同做好各项准备。但倪先生拒不配合我进行交纳税款的交易流程,经我多次催促,倪先生仍不履行,致使合同无法继续履行。倪先生违背基本诚信原则,已经构成严重违约,为维护合法权益,现诉至法院,请求法院判令:1、判令双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》于2017年3月1日解除;2、判令倪先生返还定金及首付款20万元,并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年1月19日至实际清偿之日期间的利息;3、判令倪先生支付违约金76000元;4、判令倪先生支付房屋差价损失32万元。

二、被告辩称

被告倪先生答辩并反诉称:曹先生自2009年起承租涉案房屋,当时是毛坯房,租金比市场价格一直低很多,也没有涨价。2016年9月双方签订《甲市存量房屋买卖合同》,曹先生于签约当日支付定金及首付款20万元,签约后双方约定去办理网签。2016年11月办理了网签手续,双方约好次日去交税。第二天,双方一起去办理交税手续,曹先生得知需要交纳12万元的税费,认为超过预算,表示不买了。2016年12月中旬,双方去房管局取消了网签。但曹先生爱人马某和我沟通说要房子,双方于2016年12月办理了第二次网签,马某说可以将税费调整到1万元,因为合同更改的很混乱,我要求有权单方撤销合同,马某同意了。后经网上查询,如果偷税漏税需要承担巨额罚款并可能涉及刑事责任。网签价格和交易价格并不相符,后续没有履行。我说退还房款,让曹先生返还房屋。曹先生于2017年5月将涉案房屋交还给我,但自2016年11月1日至返还房屋当日都未支付租金,我要求支付租金,双方未能达成一致意见。收到本案起诉状后,我办理了撤消网签手续。我没有违约的动机和目的,曹先生为了避税而更改合同最终导致其违约,我要求曹先生承担违约责任并支付房屋租金。不同意曹先生的诉讼请求。故请求法院判令:1、判令继续履行双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》;2、判令曹先生支付违约金76000元;3、判令曹先生支付自2016年11月1日至2017年5月30日期间的房租17500元。

三、法院查明

法院经审理查明:2016年9月3日,倪先生(出卖人)与曹先生(买受人)签署《甲市存量房屋买卖合同》,出卖人所售房屋系涉案房屋,建筑面积25.29平方米,房屋规划设计用途为商业。出卖人已将该房屋出租,买受人为该房屋承租人。房屋成交价格为38万元,买受人向出卖人支付定金7万元,直接支付给出卖人。出卖人应当在收到买受人全部购房款前将房屋交付给买受人,房屋交付时,出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接附件一中所列物品;买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;移交该房屋房门钥匙;双方共同到物业部门办理物业交割。当事人双方同意自本合同签订之日起60日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同履行过程中,买卖双方应按照国家及甲市的相关标准规定缴纳各项税费。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。同日,倪先生(甲方)与曹先生(乙方)签署《补充协议》,约定甲乙双方同意交易房屋总价款为38万元,此价格为甲方净得价,不含税。乙方于2016年9月10日将定金7万元以自行支付方式支付甲方;乙方于2016年9月10日将第一笔首付款13万元以自行支付方式支付甲方。双方约定于2016年10月16日-2016年11月15日期间共同办理房屋所有权转移登记手续后当日将第二笔付款17万元以自行支付方式支付甲方。双方同意在约定时间段内共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应在甲方收到全部尾款后3个工作日内自行办理物业交割手续,甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金,该保证金在甲乙方办理物业交割当日,由乙方自行支付甲方。甲乙双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担。本协议履行期间,如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任,后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

签约当日,曹先生向倪先生支付定金及首付款20万元。2016年11月28日,倪先生与曹先生以涉案房屋成交价款38万元为标的办理了网签手续。2016年12月5日,倪先生与曹先生共同提交《存量房屋买卖合同注销申请表》终止网签合同。2016年12月19日,倪先生与曹先生以涉案房屋成交价款26万元为标的办理了网签手续,并约定网上信息填写完成后,在申请转移登记之前,需要注销网上信息的,30日内由买卖双方共同申请,超过上述期间的,可由卖方申请。2017年5月12日,倪先生与曹先生签署《房屋腾退交接清单》,曹先生将涉案房屋交还倪先生。2017年6月6日,倪先生提交《存量房屋买卖合同注销申请表》终止网签合同。

曹先生系涉案房屋承租人,于2011年11月1日至2012年10月30日期间以年租金18000元标准承租涉案房屋,于2012年10月30日至2014年11月1日期间以年租金21600元标准承租涉案房屋,于2014年10月30日至2015年11月1日期间以年租金21600标准承租涉案房屋,于2015年10月30日至2016年11月1日期间以年租金24000元标准承租涉案房屋。截止至2016年11月1日,曹先生已经付清涉案房屋全部租金。

四、法院判决

法院经审理后作出判决:

1、原告曹先生与被告倪先生签署的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。

2、被告倪先生于本判决生效之日起七日内退还原告曹先生定金及首付款二十万元。

3、原告曹先生于本判决生效之日起七日内支付被告倪先生房屋使用费一万两千八百元。

4、驳回原告曹先生的其他诉讼请求。

5、驳回被告倪先生的其他反诉请求。

五、律师点评

北京房产律师靳双权分析认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行己方义务。本案中,曹先生与倪先生签署的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应当遵守。结合各方所述及在案证据可知,曹先生与倪先生办理完第一次网签手续后未交纳税费,随即注销了网签手续。双方办理第二次网签手续时将涉案房屋成交价约定为26万元,低于真实交易价格,此后倪先生未予配合办理交税手续。因交纳税费以网签价格作为计算标准,而双方为规避税收监管确实存在隐瞒真实交易价格情形,倪先生未配合办理交税行为并不当然视为拒绝履行合同义务。且双方办理网签时已经超出合同约定的办理房屋权属转移登记时间,对于后续履约流程及期限并未重新约定,约定解除权条件并不成就,曹先生倪先生发送解约通知的行为不发生解除合同的效力。曹先生要求确认双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》于2017年3月1日解除依据不足,难以支持。另,曹先生已将涉案房屋交还倪先生,倪先生也办理了网签注销手续,且受商用住房新政限制,涉案房屋交易目的已然无法实现,对于倪先生要求继续履行合同的诉求也不予支持,依法判令解除双方签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同解除后,倪先生应将已收定金及首付款予以返还。曹先生要求支付已付款利息于法无据,故不予支持。

关于违约责任,关于涉案房屋存在真实交易价格与网签价格不一致的阴阳合同,双方因网签价格及税费交纳问题引发争议致履约障碍,曹先生与倪先生均不存在《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定的违约情形,故对于曹先生主张违约金及房屋差价损失、倪先生主张违约金均不予支持。

关于房屋使用费,依据《补充协议》约定双方办理物业交割时间系倪先生收到全部尾款后3个工作日内,结合《甲市存量房屋买卖合同》关于房屋交付的约定可知双方并未因买卖交易行为交付涉案房屋,曹先生基于租赁关系占有使用房屋直至交还。倪先生要求曹先生支付房屋使用费理由正当,参照双方租赁合同确定的租金标准结合曹先生占有使用期间对于房屋使用费酌情判处。

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