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房屋买卖合同签订后,限购政策出台怎么办?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-30
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

丁某诉称:2010年7月18日,丁某和刘某经房地产公司居间,双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定了丁某将位于北京市海淀区701号房屋出售给刘某,房屋总价款为645万元等内容。因房屋未取得产权证,双方还签署了《补充协议》,约定在收到开发商大产权证办理完毕的通知后的10个工作日内,双方共同办理房屋的权属转移登记手续,刘某在过户后当日支付剩余购房款45万元。2011年9月,丁某取得房屋的产权证后,立即通知刘某要求尽快办理房屋过户手续,但刘某总是以各种理由推脱至今。

近日,丁某了解到,刘某在北京拥有多套住房,而2011年2月15日,北京出台了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,刘某早已不符合北京市政府规定的限购政策,丧失了在京购房资格。由于不可归责于双方原因的该政策的出台,导致了双方的合同目的无法实现。同时,房屋仍登记在丁某名下,不仅使丁某无法购买住房,也无法收取房屋余款,更因房屋长期由刘某出租,随时承受可能发生的各种法律风险。请求法院判令1.解除丁某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.刘某返还位于北京市海淀区701号房屋;3.由刘某承担本案诉讼费用。

2、被告辩称并反诉

刘某辩称,刘某不同意丁某的全部诉讼请求,理由是:双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》合法有效,应当受到法律保护,丁某取得房屋产权证后,北京已出台了新的限购政策,突然导致刘某不具备购房资格,后丁某表示愿意等刘某具备购房资格后再办理过户手续。现双方签订合同已近7年,刘某已向丁某支付了600万元的购房款,仅剩45万元的购房款需在过户后给付,刘某也实际占有使用房屋,同时现房价一直大幅度上涨,现解除合同,会导致利益明显失衡,故双方之间的合同不应解除。

刘某提出反诉请求:1.丁某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》,并协助刘某办理房屋的产权过户登记手续;2.由丁某承担反诉费用。

二、法院查明

2010年7月18日,丁某(出卖人)与刘某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》),主要约定由刘某购买丁某701号房屋,成交价为645万元,刘某需支付定金5万元。同日,双方还签订了《补充协议》,约定由刘某以银行承兑汇票和银行转账支票向丁某支付购房款595万元,并确认上述款项到账后,双方签署的《房屋买卖合同》生效。同时,双方在该协议中还约定:丁某承诺在收到开发商大产权证办理完毕的通知后的10个工作日内,向刘某提供办理房屋产权证过户所需的手续及支持,双方到北京产权交易中心现场办理产权过户,刘某承诺在房屋产权过户手续办理完毕之后的当天向丁某支付所购房屋的未付款45万元。

上述合同签订后,刘某向丁某支付了含5万元购房定金在内的共600万购房款。丁某于2010年8月8日将房屋交付给刘某使用至今。

2011年9月13日,房屋下发房屋所有权证,登记坐落为701号房屋,房屋性质为商品房,规划用途为住宅。

另查,2011年2月15日,北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》(以下简称“京十五条”),其中规定:自通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

2011年2月16日,北京市住房和城乡建设委员会就“京十五条”下发实施细则,其中规定自2011年2月17日起,实施上述限购政策。

另查,刘某现无在京购房资格,且其在2015年因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留。2017年3月10日,刑事判决书判决刘某犯职务侵占罪,判处有期徒刑3年。庭审中,刘某表示正在考虑是否针对该案提出上诉。

另庭审中,刘某明确表示,若其诉请获得法院支持,其同意将剩余尾款在办理701号房屋权属转移登记手续前的当日给付,并同意承担办理权属转移登记手续所需的全部费用。

三、法院判决

1、一审判决

1)丁某与刘某继续履行双方于2010年7月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》;

2)丁某协助刘某办理位于北京市海淀区701号房屋的权属转移登记手续,将该房屋过户至刘某名下,办理该房屋权属转移登记手续所需费用,由刘某负担;

3)刘某于办理北京市海淀区701号房屋的权属转移登记手续前的当日向丁某支付该房屋剩余购房款450000元;

4)驳回丁某的全部诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同受法律保护。本案中,丁某与刘某就701号房屋签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人均应当依据合同约定内容全面履行各自义务。

本案的争议焦点在于双方的《房屋买卖合同》和《补充协议》是否应当解除。对此,法院认为:刘某目前虽不具备在京购房资格,但鉴于丁某与刘某签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》的时间为2010年7月18日,早于“京十五条”政策正式实施的2011年2月17日,且刘某已向丁某支付了双方约定的701号房屋的总房款645万元中的600万元并实际占有使用701号房屋,而刘某未向丁某支付剩余购房款45万元,系因尚未满足双方合同约定的给付条件。

另外,根据本案查明的事实,701号房屋在丁某和刘某签署《房屋买卖合同》和《补充协议》时尚未下发房屋所有权证书,并不具备实际办理权属转移登记手续的条件,而701号房屋的房屋所有权证书下发时间为2011年9月13日,此时“京十五条”政策早已实施,换言之,在“京十五条”政策实施之前,双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》并不能够实际履行完毕。因此,现解除丁某和刘某之间的《房屋买卖合同》和《补充协议》,会导致当事人间的利益明显失衡,双方之间的相关合同应当继续履行。同时,因刘某明确表示同意提前支付剩余购房款,且此行为并未侵害丁某的合法利益,故法院对此予以准许。

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