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限购政策出台后丧失购房资格,如何维权?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-01-30
正文

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2013年5月,郭楠诉称:2007年5月28日,赵志东与我及房地产经纪公司签订了第一份钱款交付书,我向赵志东支付了购房定金15万元。2007年6月13日,赵志东与我及经纪公司签订了一份房屋买卖合同居间合同,其中,该合同第二部分为房屋买卖合同及附件。房屋买卖居间合同约定,我购买赵志东所有的位于北京市西城区601号房屋一套,房屋建筑面积144.22平方米,房屋价款为人民币98万元,装修及物业附属设施为人民币62万元。即房屋总价款为160万。赵志东应于2007年6月30日前向我交付房屋,赵志东应配合我进行产权转移登记。合同还约定了付款方式等条款。

2007年6月13日,赵志东与我及经纪公司签订了第二份钱款交付书。我向赵志东支付了首付款65万元。2007年7月22日,赵志东与我及经纪公司签订了无产权证明特别协议及第三份钱款交付书。我向赵志东支付了购房首付款30万元。2009年9月2日,赵志东与我签订补充协议,对房屋坐落位置,价款,过户,违约责任进行约定。

2009年9月3日,我与赵志东签订第四份钱款交付书,我支付了购房款45万元。剩余5万元,约定在办理房产证时再行支付。赵志东也向我交付了房屋。因为房产证没有办下来,所以没有过户。后赵志东领取房产证,但赵志东现在拒绝配合办理过户手续,并要求解除合同。我认为买卖协议是双方真实意思表示,内容不违反当时的法律法规规定,是合法有效的,赵志东应全面履行合同义务。现我请求:1、判令赵志东继续履行与我签订的房屋买卖合同;2、判令赵志东立即配合我办理北京市西城区601号房屋的产权过户登记手续。

2、被告辩称

赵志东辩称,不同意郭楠诉讼请求。郭楠所述与事实不符。第一,合同已经解除,在房产证办下来以后,我们通知郭楠办理房屋过户,由于郭楠不符合北京市的政策,所以我们发出解除通知书,郭楠已经收到,合同已经解除。第二,不能办理过户,是由于郭楠自身不符合北京市购房政策,应当由郭楠自行承担责任。第三,郭楠未按照协议约定履行,按照协议约定,我把办理房屋产权证的手续委托给郭楠去办理,郭楠未及时去办理房屋产权证,房屋产权证应当在政策限购之前就可以办理,他没有及时办理,导致无法过户,应该由郭楠承担责任。第四,协议约定,在房屋产权证办理出来及办理产权证的时候,应该缴纳税款及剩余房款5万元,郭楠并未按照协议履行。综上,不同意郭楠诉讼请求。

二、法院查明

2007年5月28日,赵志东(卖方)与郭楠(买方)经经纪公司的居间服务签订了《钱款交付书》,郭楠支付赵志东15万元作为购买赵志东所有的601号房屋的定金。

2007年6月13日,赵志东(卖方、甲方)、郭楠(买方、乙方)、经纪公司(经纪方、丙方)签订了《房屋买卖居间合同》,约定:1、房屋地址为北京市宣武区×××街×号院×号楼×号,成交价为98万元。2、房屋抵押权人为招商银行股份有限公司长安街支行,贷款余额约陆拾伍万元。3、甲乙双方应当于丙方通知之日起7日内与丙方到房屋权属部门办理过户手续。4、甲方应于2007年6月30日前向乙方交房。5、卖方在签本合同前告知买方署名为卖方的产权证还没有办下来,并在北京招商银行股份有限公司长安街支行还有陆拾伍万元整的贷款尚未还清,自己没有能力赎楼,买方知晓并同意该条款并签署本合同作实,卖方承诺买方收到此笔款项保证用于赎楼。6、买方自愿在成交价的基础上另向卖方支付陆拾贰万元整作为装修及物业附属设施费用,此笔款项需与本合同中尾款的支付时间及方式一致。故此次交易的总价格为壹佰陆拾万元整。合同签订当日,郭楠支付赵志东购房款65万元,赵志东将房屋交付郭楠,该房屋由郭楠居住至今。

2007年7月22日,赵志东(卖方、甲方)、郭楠(买方、乙方)、经纪公司(经纪方、丙方)签订了《无产权证明特别协议》,约定:"1、乙方明知甲方的房屋产权证在办理当中,并愿意在产权证明下发之前同甲方签订居间及买卖合同。2、甲方承诺在2007年12月31日前将房屋产权证明办理完毕。如因开发商原因导致房屋产权证明不能如期办理的,则甲乙双方同意自开发商办理完房屋产权证明之日起十五个工作日内办理过户手续。3、甲方承诺在取得房产证后叁个工作日内,与乙方自行或委托丙方代为办理产权过户登记。......。6、关于无产权证明的其他约定:买方同意2007年7月22日付给卖方人民币叁拾万元整,剩余房款人民币伍拾万元整于过户当日付清给卖方。"同日,郭楠支付赵志东购房款30万元。

2009年9月2日,赵志东(出卖人、甲方)、郭楠(买受人、乙方)签订了《补充协议》,约定:"1、房屋总价款为人民币160万元整,此价款不因房产证的面积与签订本协议当天业主提供的产权文件上注明的面积不一致而增减。2、甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费,由乙方承担其中20000元,剩余全部由甲方自行承担。3、甲方在取得房屋产权证之日起十个工作日内,将产权证原件及上市审批及过户需要的所有资料交到经纪地产处。同时甲乙双方应按照经纪地产提出的要求及通知的时间,相互配合提供资料及办理上市审批及买卖过户等相关手续。4、本协议签订之日起叁日内乙方将购房尾款50万元中的45万元交给甲方,剩余5万元在以乙方为所有权人的房屋所有权证办理出来后再行支付。5、因该房屋已设定抵押,甲方应收到乙方购房款后叁月内,甲方去办理抵押注销手续......。6、甲方将办理产权证的一切相关手续放在经纪公司保管,包含(购房合同,购房款发票,等资料)。同时将办理一手产权证所有手续委托给买方。该授权书只为尽快办理该房屋一手房产证需要,并不因有此授权书而减少甲方办理一手房产证的责任......。"

2009年9月3日,郭楠支付赵志东购房款45万元。至此,郭楠共支付赵志东购房款155万元。2013年1月5日,赵志东取得了房屋的产权证书。2013年1月22日,赵志东向郭楠发出《解除房屋买卖合同通知书》,内容为:"郭楠:我与你签订的《房屋买卖合同》,现因你不符合北京市房屋限购政策规定的房屋购买条件,无法办理房屋过户登记,该房屋买卖合同无法履行,依据《合同法》之规定,通知你解除该房屋买卖合同,请你办理解除合同后的房屋及房款返还等后续事宜。"

庭审中,郭楠主张其已按照合同约定支付了大部分购房款并实际搬进房屋入住至今,赵志东应当按照合同约定协助办理房屋过户手续。赵志东主张:1、郭楠因其自身原因现在已经不具备购房资格,其已向郭楠发出解除合同通知书,所以双方的房屋买卖合同已经解除了;2、赵志东已经将办理一手产权证的所有材料交给郭楠并委托郭楠办理,但由于郭楠的拖延导致产权证在限购政策之后才办理完毕;3、郭楠没有按照协议约定支付税款及尾款。基于以上理由,赵志东不同意继续履行双方签订的房屋买卖合同。

另,郭楠向原审法院申请对房屋采取财产保全措施,并提供了相应担保,法院于2013年9月5日裁定查封了房屋。同时,郭楠已将剩余购房款5万元及应支付赵志东办理一手产权证的税费2万元提存至原审法院。

另,北京市人民政府办公厅于2011年2月15日发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知(京政办发(2011)8号)》,对于非本市户籍居民及无法提供本市有效暂住证和连续5年在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的家庭购房作出了限制。

三、法院判决

1、一审判决

1)赵志东与郭楠继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议;

2)赵志东协助郭楠办理601号房屋的产权过户手续;

3)郭楠自上述房屋产权过户手续办理完毕之日支付赵志东剩余购房款五万元及税费二万元。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

审理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件时,应遵循维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则,一方面应防止当事人恶意规避国家住房限购政策,另一方面亦应考虑具体案件的特殊性,妥善保护诚信守约方的合法利益。

从现有证据来看,郭楠属于京政办发(2011)8号文件所规定的限购对象。而郭楠与赵志东《房屋买卖居间合同》系签订于2007年,《补充协议》签订于2009年,赵志东亦已于2007年6月13日将房屋交付郭楠居住至今,均远早于限购政策数年之久。同时,郭楠于2009年9月前已依约累计向赵志东支付155万元房款,未付余款5万元双方亦约定于过户当日给付,合同履行程度较深,郭楠系诚信履约,并不存在恶意规避国家住房限购政策之情形。

若因郭楠不符限购条件而解除双方之间房屋买卖合同,将导致双方利益巨大失衡,将难以保护善意买受人与诚信履约方之合法利益。而且,赵志东抗辩合同已解除,并不符合法定解除与约定解除之规定,其并不享有合同解除权。故,法院判令郭楠与赵志东继续履行双方签订的房屋买卖合同以及办理过户手续。

法院判决第三项所指"税费二万元"系指2009年9月2号双方所签《补充协议》中"甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费,由乙方承担其中20000元"。郭楠与赵志东之间过户税费问题应另依相关法律法规办理。

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