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不具备商品房预售许可证的房屋买卖合同无效

来源: 律师 时间:2019-02-20
正文

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告徐某诉称:1.撤销我购买房屋土地的执行裁定书;2.解除并终止(停止)涉案土地的查封与执行。

二、被告辩称

被告某担保公司辩称:1、徐某提交的《认购书》及承诺书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容,且明确约定双方需另行签订商品房买卖合同,因此《认购书》及承诺书仅具有预约合同的性质,并不具有商品房预售合同的性质,双方之间并不存在商品房预售合同关系。2、因为原告购买的房屋不在我方申请执行的土地之上,原告对本执行案不具有利害关系。

三、审理查明

2014年4月26日,某担保公司为B公司向A有限公司的借款提供保证担保。开发商D公司以自己持有的《国有土地使用权证》上所列的国有土地使用权为某担保公司提供抵押反担保,某担保公司于2014年5月29日取得涉案土地的他项权利证书。

2015年3月29日,居间公司C(甲方)与徐某(乙方)订立《认购书》,约定:乙方认购甲方开发的涉案房),总价款646640元;乙方采用公积金贷款方式付款,乙方在签订本认购书同时,向甲方支付预付款366640元。徐某在《认购书》乙方落款处签字,开发商D公司在认购书上盖章。

在《认购书》签订前,徐某先后向居间公司C公司支付共计388650元。居间公司C公司和开发商D公司共同为徐某出具涉案房屋房款的收据。

后,开发商D公司和居间公司C向徐某出具《交房承诺书》,在交房承诺书中,甲方为居间公司C公司和开发商D公司,乙方为认购该地块房屋的业主;开发商D公司和居间公司C公司在交房承诺书中,就交房日期、交房标准、逾期交房责任等违约责任作出承诺。

2015年5月22日,某担保公司与某银行及B公司签订《委托贷款合同》,约定某担保公司委托某银行向B发放委托贷款。开发商D公司以自己持有的《国有土地使用权证》上的国有土地使用权为上述贷款提供抵押担保。2015年8月29日,某担保公司取得涉案土地的他项权利证书。

因B公司未偿还2015年5月22日的贷款及利息,担保人未履行担保义务,某担保公司依据公证的执行证书向法院申请强制执行。法院于2016年1月21日执行裁定书,裁定冻结、划拨或查封、扣押、拍卖、变卖以上被执行人相应财产。执行中,法院于2016年3月8日查封被执行人开发商D公司名下涉案房屋坐落的土地。

涉案土地权属性质为国有土地使用权,地类(用途)为城镇住宅用地,使用权类型为出让,涉案项目已经取得国有建设用地使用权证等手续。目前,工程已经封顶,尚未竣工验收,项目未取得商品房预售许可证明。

为证明涉案房屋系徐某名下唯一住房,徐某提交《个人住房信息查询结果》,载明:截至2017年9月23日13时,个人住房信息查询人徐某在不动产登记簿(涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区)上,有0宗不动产登记记录。

四、法院判决

北京市高级人民法院经审理判决如下:驳回徐某的诉讼请求。

五、资深房产律师靳双权点评

综合当事人陈述和辩论情况,归纳当事人争议焦点如下:1.《认购书》的出卖方合同主体如何确定。2.徐某与开发商D公司之间是否成立房屋买卖关系。3.如徐某与开发商D公司成立房屋买卖关系,其效力如何。4.徐某与涉案土地的执行是否有利害关系。5.某担保公司对执行标的享有的抵押权与认购人的权利如何保护。6.徐某对执行标的是否享有足以排除执行的权利。

一、关于《认购书》的出卖方合同主体。

虽然《认购书》首部甲方处记载的是居间公司C公司,而非项目开发企业开发商D公司,但开发商D公司在《认购书》落款处有盖章和法定代表人印章,开发商D公司盖章的行为是对《认购书》内容的确认。基于开发商D公司系涉案房屋开发公司,居间公司C公司系居间公司的事实,居间公司C公司与开发商D公司共同在《认购书》上签章,表明居间公司C公司与开发商D公司之间系代理与被代理的关系。开发商D公司亦在庭审中对《认购书》及上述法律关系予以确认,故《认购书》中甲方的权利应由开发商D公司享有,《认购书》的合同主体系徐某与开发商D公司,出卖方合同主体系开发商D公司。某担保公司和B公司关于开发商D公司非合同主体的主张,不予采纳。

二、关于徐某与开发商D公司之间是否已经成立房屋买卖合同关系。

从双方约定的内容来看,双方约定了当事人基本情况、商品房基本状况、商品房价款、付款方式,在开发商D公司给部分业主出具的交房承诺书中对交房时间等也已经进行了明确,故双方已经就涉案房屋买卖的主要内容达成一致。从双方实际履行情况来看,徐某已经支付部分房款并就房屋交付问题提出主张,开发商D公司已经就交房问题作出承诺,交房承诺书中亦有违约条款系针对房屋不能买卖交付等的责任约定,故双方已经开始了房屋买卖关系中义务的履行。双方《认购书》及交房承诺书已对房屋买卖关系中的权利义务作出具体约定,结合《认购书》签订以及后续履行情况,以及庭审中徐某主张双方成立房屋买卖关系,开发商D公司予以确认等情况,应认定双方已就成立房屋买卖关系达成一致意思表示。

三、关于徐某与开发商D公司房屋买卖关系的效力。

双方之间的房屋买卖关系符合合同成立的一般要件,如不存在无效情形,应自成立时生效。“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中,涉案土地于2016年3月8日查封至今,虽然徐某与开发商D公司订立《认购书》的时间在法院查封涉案土地之前,但是,涉案房屋至今仍未取得商品房预售许可证明,亦未经竣工验收合格,故而,徐某与开发商D公司所订立的商品房预售合同应当认定无效。

四、关于徐某与涉案土地的执行是否有利害关系。

前已确认,徐某与开发商D公司成立房屋买卖关系,徐某认购的涉案房屋位于法院执行的涉案土地之上,其认购涉案房屋必然会涉及房屋所在土地使用权的转让,而某担保公司查封拍卖涉案土地使用权亦会影响地上物权利的行使。徐某对认购房屋的权利会因涉案土地的执行受影响,在其就某担保公司的执行提出异议被驳回后,有权提起本案诉讼。

五、关于某担保公司对执行标的享有的抵押权与认购人的权利保护问题。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定,如申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,案外人基于一般的债权请求权提出异议之诉,请求排除执行的,人民法院不予支持。但如涉及以居住目的成立不动产买卖关系等例外情形的,在满足一定条件情况下,应当优先保护居住房屋购买人的权利。本案徐某即属于前述情形,其对涉案房屋的权利能否排除执行,应审查其是否满足特定条件。

六、关于徐某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。

应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定予以判断,徐某同时满足该条规定的条件即足以排除执行。对此,法院审查如下:1.法院查封涉案房屋系在2016年3月,徐某订立《认购书》系在法院查封涉案土地之前,《认购书》亦系合同当事人真实意思表示,双方成立真实买卖关系。2.根据徐某提供的收据等支付凭证确认的已付款数额以及《认购书》约定的总价款,其已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3.从涉案土地登记用途来看,涉案房屋所在土地用途为住宅用地,法院推定徐某所购房屋系用于居住。4.关于徐某名下有无其他用于居住的房屋,审理期间,徐某提供了《个人住房信息查询结果》,应认定徐某满足该项条件。虽然徐某具备了上述2、3、4的条件,但是由于涉案房屋未具备预售证明,该商品房合同无效,所以原告不享有足以排除人民法院继续执行的权利,其请求停止对涉案土地执行的诉讼请求,不应支持。

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