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以租代售房屋法院认可吗?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-03-13
正文

北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

杨彪诉称,2000年7月4日,我与张楠、张飞的母亲朱夏(当时房屋的产权人)签订《租售房合同》,按照合同约定,我分两次给付朱夏18万元购买5号房屋,待5号房屋能够上二级市场(符合上市条件)朱夏有责任帮助我办理过户手续,将房屋过户给我。我依约履行合同,给付朱夏18万元房款。2000年7月底朱夏将房屋交付给我,未办理过户手续。朱夏于2009年1月9日去世。张楠、张飞明知2000年其母已将房屋卖与我且已经交付,在未告知我的情况下,将房屋私自过户至二人名下,构成违约,理应赔偿我违约金。故我诉至法院,请求判令:1.张楠、张飞配合办理5号房屋的产权过户手续;2.张楠、张飞赔偿我违约金10万元。诉讼费由张楠、张飞负担。

2、被告辩称

张飞辩称,我母亲当年所签订的是租售房合同,双方作为出租方及承租方签约的,是因为杨彪家欠我家钱未还,我母亲看病就医需要钱,就与其签订了租售房合同。该房屋是我父亲单位航天部的内部职工房屋,我母亲在我父亲去世后以父亲工龄购买的。该房性质是房改房优惠价购买的部分产权房,单位有6%的产权,现依然执行买卖契约,至今不允许私自买卖。我母亲在世的时候没有见过产权证,产权证是2013年下发的,我和张飞是合法产权人。我也曾经给杨彪3到5年的时间腾房。该合同并非是租售的真实意思表示,我母亲是在不得已的情况下签的,共有人张楠也一直不知情,签名是代签的,杨彪对此事是明知的,事后也未曾找张楠确认。2013年张楠知道此事后坚决不同意。该房屋的物业费和供暖费都是我交的。我多次找杨彪终止合同,杨彪同意以申请两限房的方式解决,2011年其已获准两限房资格。现要求解除合同,杨彪腾退房屋。

张楠辩称,不同意杨彪诉讼请求。朱夏未经房屋共有人同意擅自处置房产,杨彪明知房屋出售不合法,明知张楠为代签,张楠知道后明确表示不认可,在此情况下,该合同无效。我对该合同不知情,朱夏和张飞签订合同时并不是真实的意思表示,1993年朱夏借钱给杨彪和其哥哥做生意,在无法索要借款的情况下,朱夏患有疾病,被迫选择以合同形式索要借款,实际合同目的不是租售,杨彪对此也是明知的。房屋租赁合同第3条第1款约定双方均有单方解除的条件,如果出租方违约除将18万元退还承租方外,需支付10%违约金,说明本合同实际上是借款合同,违约金作为利息补偿。杨彪没有任何损失,15年来租金数额应远超当初所支付款项。该合同无效,杨彪应腾退房屋。

二、法院查明

张飞、张楠系朱夏之女,朱夏之夫于1973年去世,朱夏于2009年1月9日去世。杨彪与张飞之夫张建系好友。

1993年12月20日,朱夏(乙方)与其夫原单位中国长峰机电技术研究设计院(甲方)签订单位出售公有住房买卖契约,约定:乙方购买5号房屋;优惠后房价款为7402元;乙方购房后享有部分产权,可以依法使用、出售、继承、抵押,但不得私自出租、转让、赠与或引进外单位人员居住;自住满五年后可依法转售,转售时甲方有优先购买权。该房屋于1996年5月18日取得房产所有证,登记在朱夏名下。

2000年6月,朱夏将5号房屋交给杨彪使用。2000年7月4日,朱夏与杨彪签订《租售房合同》,该合同记载:出租方朱夏,承租方杨彪。双方就5号房屋的出、承租事宜,自愿达成以下协议:一、出租方愿将该房用以租代售的方式出租给承租方70年,并在该房能上二级市场交易的情况下,出租方有责任帮助承租方办理过户手续,将该房屋过户给承租人。过户中所发生的费用由承租方支付。二、承租人愿一次付出租方人民币18万元,做为该房70年以租代售的租售金。该笔款项分二次支付给出租方,第一次付16万元,于本合同签字后10日内付清;第二次付2万元,于2000年12月31日付清。三、双方不得违约,负责违约方负全部违约责任;若出租方违约,除将全部18万元退还给承租方外,需负担总合同额10%的违约金。若承租方违约,出租方将扣留全部合同款。遇不可抗力,双方协调解决。杨彪、朱夏、张飞在租售房合同上签字。2000年7月6日,杨彪支付了16.5万元,2000年12月8日杨彪支付了15000元。2013年4月16日,张楠、张飞将5号房屋过户至张楠、张飞名下,登记为共同共有。

另查,2013年张楠、张飞将杨彪起诉至法院,请求确认朱夏与杨彪签订的《租售房合同》无效,要求杨彪将5号房屋交还给张楠、张飞。该案审理中,张楠、张飞认可该房屋系朱夏的个人财产,租售合同系朱夏的真实意愿,合同上张楠二字为朱夏代签,主张张楠于2003年知道该合同的情况。双方认可,因签订《租售房合同》时该房屋无法办理出售手续,故约定了已租代售的形式。张飞主张其2011年自售房单位领取了房屋产权证书。法院至航天部第二研究所了解情况,房产处工作人员告知该房屋可以上市,单位可以配合上市手续,单位对购买人员没有禁止性规定,且同区域房屋有若干已经上市。后张楠、张飞撤诉。

一审审理中,为办理涉外送达手续,杨彪支付了翻译费1640元、送达费837.39元。

三、法院判决

1、一审判决

1)张飞、张楠将五号房屋过户至杨彪名下;

2)张楠给付杨彪翻译费一千六百四十元、送达费八百三十七元三角九分;

3)驳回杨彪的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。5号房屋原系朱夏自售房单位购买,并取得了房屋产权证书,登记在朱夏名下,该房屋为朱夏的个人财产,张飞、张楠主张二人原为房屋共有权人,缺乏事实及法律依据。

朱夏与杨彪签订的《租售房合同》系双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此合法有效。

从签约背景看,当时该房屋不能办理过户手续,故双方约定了以租代售;从合同内容上看,双方约定在该房屋能过户时,朱夏有责任将房屋过户给杨彪。故该合同实质上是就5号房屋的买卖合同

从履行情况上看,杨彪已经支付了全部购房款,朱夏亦将房屋交给杨彪,双方合同亦已实际履行。朱夏应依约履行过户义务,因朱夏已去世,其继承人张楠、张飞应当协助杨彪将该房屋过户至杨彪名下。现杨彪要求张楠、张飞将该房屋过户至其名下,有事实及法律依据,法院予以支持。杨彪要求张楠、张飞赔偿违约金10万元,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。为办理涉外送达手续,杨彪支付了翻译费1640元、送达费837.39元,其要求张楠负担,法院予以支持。

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