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怎么确定房屋买卖合同违约责任?

来源: 律师 时间:2019-03-13
正文

北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2012年12月,周玲诉称:2009年12月9日,我通过中介公司与杨改娟签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定我购买801号房屋,面积52.45平方米,价款155万元。我前期支付房款108万元,杨改娟向我交付了房屋。由于该房系杨改娟自案外人马飞处购得,我与杨改娟签订上述合同时,杨改娟并未取得房屋所有权证,故我一直等待杨改娟与马飞办理房屋过户手续后,再与其办理房屋过户手续。

2011年5月4日,案外人张鸿未经我同意擅自换锁进入房屋,我此时方得知经杨改娟积极促成,马飞已于2011年1月25日将房屋出售给张鸿,张鸿已取得房屋的所有权证。杨改娟与马飞亦于2011年1月26日协商解除了双方签订的房屋买卖合同。之后,我又得知杨改娟曾于2010年8月12日新购买一套商品房,并办理了房屋过户手续。根据2010年4月出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中“自该通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定,杨改娟在2010年8月12日的购房行为,导致其丧失了取得房屋所有权的资格。

我认为,杨改娟的行为致使我的合同目的无法实现,给我造成极大的经济损失,应予赔偿。张鸿曾于2012年向北京市东城区人民法院提起诉讼,要求我支付房屋占用费,法院经审理后判决我向张鸿支付房屋占用费79066元,并承担该案诉讼费888.3元。该判决现已生效。我现起诉要求杨改娟赔偿我经济损失1259154.3元(包括房屋差价损失1179200元及向张鸿支付的房屋占用费79066元、案件受理费888.3元);诉讼费及鉴定费由杨改娟承担。

2、被告辩称

杨改娟辩称:1、我曾于2011年向北京市东城区人民法院提起诉讼,要求解除与周玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》,周玲返还房屋。北京市东城区人民法院作出民事调解书,双方自愿达成如下协议:解除周玲与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》;周玲向我返还房屋;我向周玲返还已付房款1080000元。根据该民事调解书,双方之间的合同纠纷已经解决;

2、周玲与我之间的合同不能履行是国家政策和马飞的行为导致我不能取得房屋的所有权,我在合同履行的过程中不存在任何违约行为。且周玲与我之间不再存在合同关系,我不应赔偿周玲的任何损失;

3、我在与马飞解除合同前,即与周玲协商解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,但周玲不同意。我在与马飞解除合同后,多次通知周玲解除《北京市存量房屋买卖合同》,并妥善解决后续事宜,但周玲均置之不理;

4、我是因国家政策的原因无法购买房屋,属于情势变更,我不应承担赔偿责任;5、周玲与我在签订《北京市存量房屋买卖合同》时,房屋尚未办理所有权证,周玲购买未取得所有权证的房屋违反了国家相关法律法规的禁止性规定,周玲应承担履行不能的法律后果,周玲要求我赔偿损失没有法律和合同依据;

6、国家政策的出台亦给我造成了重大经济损失,且我并未促成马飞与张鸿签订房屋买卖合同;

7、我于2010年8月12日的购房行为是我国物权法、合同法赋予我的一项基本权利,我并未主动丧失取得涉诉房屋的购房资格;

8、周玲不具备在北京市购房的资格,无权要求我进行赔偿;

9、周玲主张的房屋占用费79066元、案件受理费888.3元尚未发生,无权要求我进行赔偿。综上,我不同意周玲的诉讼请求。

二、法院查明

周玲、杨改娟经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务,于2009年12月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:杨改娟将房屋出售给周玲。该房屋房屋所有权证预计取得时间2010年12月,具体时间视开发建设单位实际办理而定,待该房屋取得房屋所有权证后,办理房屋权属转移登记,房屋成交价格为155万元。

同日,周玲(乙方)、杨改娟(甲方)及北京麦田房产经纪有限公司(丙方)签订《关于房屋权属状况的告知说明》,载明:杨改娟所售房产系杨改娟从马飞处购买,但目前该房产因预售房屋所有权证尚未取得,因此,杨改娟目前并不持有以杨改娟名字登记的该房产房屋所有权证,杨改娟仅与该房产的产权人签订了房屋买卖合同。上述合同及说明签订后,周玲向杨改娟支付购房款108万元,杨改娟将房屋交付周玲。

周玲称:2011年5月4日,案外人张鸿未经周玲允许,准备自行更换门锁进入房屋,周玲此时方得知马飞已将房屋出售给张鸿,张鸿已于2011年1月26日取得房屋所有权证,周玲遂将马飞、张鸿诉至一审法院,要求确认马飞与张鸿签订的房屋买卖合同无效。该案经一审法院审理,于2011年12月22日判决驳回周玲的诉讼请求。周玲不服该民事判决书,提起上诉。法院审理后,于2012年6月20日判决驳回上诉,维持原判。

张鸿随即以周玲为被告提起诉讼,要求周玲支付自2011年1月26日始至2012年9月19日止的房屋占用费。一审法院经审理,于2012年11月6日判决周玲向张鸿支付自2011年1月26日始至2012年9月19日止的房屋占用费79066元,案件受理费888.3元由周玲负担。周玲对该民事判决书不服,提起上诉。法院审理后,于2012年12月20日判决驳回上诉,维持原判。周玲称,其向杨改娟主张的赔偿金额中包括由周玲向张鸿支付的房屋占用费79066元,案件受理费888.3元。该笔费用现已执行完毕。

2011年12月21日,杨改娟在一审法院立案起诉周玲房屋买卖合同纠纷一案,要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,周玲向杨改娟返还房屋。在该案审理过程中,周玲提起反诉,要求杨改娟返还已付房款108万元。经一审法院主持调解,双方达成一致意见,一审法院于2012年9月19日作出调解书,确认双方达成如下协议:1、解除杨改娟与周玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、周玲向杨改娟返还房屋(已执行);3、杨改娟向周玲返还已付房款108万元(已执行)。杨改娟认为,双方已就房屋的买卖合同达成调解意见,双方之间的合同纠纷已经解决,周玲无权再向杨改娟主张违约责任。周玲称,其在达成调解的过程中保留了向杨改娟主张赔偿的权利。

一审审理中,应周玲申请,一审法院委托评估公司对房屋的市场价值进行了评估。因房屋现由案外人张鸿实际控制,周玲、杨改娟均无法进入,经一审法院释明,周玲同意按照基础装修进行评估。评估公司于2013年5月5日出具《房地产估价报告》,评估结果为:确定上述估价对象在估价时点2012年9月19日的房地产正常市场价值为272.92万元。对于该评估报告周玲称,其诉讼请求中主张的房屋差价损失即为272.92万元减去合同中约定的房屋交易价格155万元。杨改娟称:不应将2012年9月19日作为房屋价值评估的基准日,2011年1月,其多次告知周玲因国家政策及马飞一房二卖的原因,要求解除合同,但周玲置之不理,双方的合同实质上在2011年1月已经解除。周玲对此不予认可,称杨改娟在起诉周玲要求解除合同之前从未主动联系周玲。

再查,杨改娟于2010年8月12日取得房屋所有权证。后杨改娟于2010年9月3日与案外人舒洋签订《北京市存量房屋买卖合同》,将该房屋出售。2011年1月26日,杨改娟与马飞签订《存量房屋买卖合同补充协议》,载明:杨改娟因国家政策原因已经无法购买房屋,故双方协商解除合同,债权债务已经全部结清。

经周玲申请,一审法院依法查封了杨改娟名下的1023号房屋。

三、法院判决

1、一审判决

1)杨改娟赔偿周玲经济损失人民币一百二十五万八千二百六十六元;

2)驳回周玲的其他诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

周玲与杨改娟于2009年12月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,各方均应遵照执行。

本案诉争的焦点在于杨改娟是否存在违约行为导致其与周玲之间无法履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

根据查明的事实,2010年4月30日,北京市人民政府出台相关限购政策,规定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房。在此限购政策出台后,杨改娟仍购买了位于朝阳区百子湾的一套房产,并将该房产出售。此时根据限购政策,杨改娟已不能实际履行其与马飞之间关于诉争房屋的买卖合同。后杨改娟因限购政策原因与马飞就解除双方的买卖合同达成了一致,其于2011年12月21日向一审法院起诉,要求解除其与周玲之间的买卖合同。虽然杨改娟提出其将与马飞的解约情况告知了周玲,但其并未提供充分的证据证明,故法院认定其存在违约行为,应向周玲承担相应的违约责任正确。

关于房屋差价计算及周玲支付的房屋占用费问题。律师认为,2012年9月19日法院作出生效调解书,确认杨改娟与周玲解除双方买卖合同。至于杨改娟提出的周玲向张鸿支付的房屋占用费系周玲单方造成的扩大损失的理由,律师认为周玲在得知房屋过户至张鸿名下后,立即对马飞与张鸿之间的合同效力提出异议,在未获得法院生效判决前,其有理由占用房屋。故周玲向张鸿支付房屋占用费,亦是杨改娟违约给周玲带来的损失。

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