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卖方能否以买方无购房资格解除合同?

来源: 律师 时间:2019-03-14
正文

北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2013年9月,张华诉称:我与李敏、房地产经纪公司于2009年9月21日签订了《居间服务合同》及补充协议,约定我方将位于北京市门头沟区某某家园603号房屋出售给李敏,房屋售价为31万元。合同签订后,李敏支付了购房款,我亦交付了房屋。603号房屋属于危旧房改造回迁安置房,有特定的安置对象,且系按经济适用住房管理的保障性住房,在取得房屋所有权证后未满五年不符合公开上市条件。

国家出台的限购政策属于国家房地产宏观调控经济政策的重大调整,是当事人在签订合同时无法预见和控制的,李敏已不具备北京市限购政策规定的购房资格,无法办理房屋过户手续,对此双方均无过错。故我诉至法院要求:1、解除2009年9月21日签订的北京市存量房屋买卖居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、补充协议及2010年6月22日签订的房屋买卖居间合同。2、李敏将603号房屋腾空后返还给我,同时将保存的安置住房交款通知单原件、门头沟区某某房改带危改拆迁安置购房合同及房款收据原件返还给我。3、李敏支付我自2010年6月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。

2、被告辩称

李敏辩称:张华起诉合同无效是受利益驱使,603号房屋房产证上仅是载明按照经济适用房管理,并不能适用经济适用房管理的规定。我与张华签订合同是在2009年,而限购政策是在2011年之后发布的,根据法不溯及既往的原则,买卖合同是合法的。我不同意张华的诉讼请求。

二、法院查明

2009年4月7日,房地产开发公司(甲方)与张华(乙方)签订北京市门头沟区某某房改带危改拆迁安置购房合同,约定由张华购买603号房屋。

2009年9月21日,张华(甲方)与李敏(乙方)、居间公司(丙方)签订北京市存量房屋买卖居间服务合同。同日,双方还签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议,北京市存量房屋买卖合同约定:出卖人所售房屋为603号房屋,房屋的成交价格为31万元,买受人可以在签订合同的同时支付定金6万元。补充协议约定:张华出售给李敏的标的房屋合同价款为31万元。李敏全款购买该房屋于2009年9月21日支付首付款15万元,房屋定金6万元,李敏收到房屋钥匙3个工作日内支付张华尾款10万元。

双方签订合同后,李敏于2009年9月21日给付张华房屋首付款15万元以及定金6万元。张华于2009年9月21日将购房合同等材料交给李敏。2010年6月,张华交付603号房屋及钥匙。交房后,李敏将尾款10万元给付张华。2010年6月22日,张华、李敏与居间公司又签订一份房屋买卖居间合同。2011年2月15日北京市出台了限购政策。2010年12月24日,张华登记取得603号房屋所有权证,载明房屋性质为按经济适用住房管理。在审理中,张华提供致棚户区改造定向安置房居民的一封信,以此说明门头沟区不予办理安置房产权过户登记手续,李敏不予认可。

三、法院判决

1、一审判决

驳回原告张华的诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

张华、李敏与居间公司签订的北京市存量房屋买卖居间服务合同、房屋买卖居间合同,张华与李敏签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议均系各方当事人的真实意思表示,各方均应严格遵守,非因法定或约定事由,不得擅自解除。2011年2月15日北京市出台了限购政策,但上述合同及协议的签订时间均是在限购政策之前。合同签订后李敏已经支付了全部房款,且张华也已将房屋实际交付李敏。现张华以李敏签订协议时无购房资格、无法过户致使合同目的无法实现为由要求解除合同及协议,缺乏依据,法院不予支持。

张华在庭审中提出603号房屋为按经济适用住房管理的保障性住房,在取得房屋所有权证后未满五年不符合公开上市条件,且门头沟区不予办理安置房产权过户登记手续,法院认为,张华提出的上述两点理由并非合同解除的法定理由,故其以此为由要求解除合同及协议,法院不予支持。

张华、李敏与居间公司签订的北京市存量房屋买卖居间服务合同、房屋买卖居间合同,张华与李敏签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议均为合同当事人协商一致订立,内容不违反国家效力性强制性规定,合法有效。合同当事人应本着诚实守信的原则履行合同义务,确保合同目的实现。

《中华人民共和国合同法》规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

本案中,李敏已经支付了全部房款,张华也已将房屋实际交付李敏,李敏无违约行为,张华不具备解除合同的法定理由,故法院判决驳回张华的诉讼请求正确。

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靳双权

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