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卖方拒绝履行过户,买方如何维权?

来源: 律师 时间:2019-03-14
正文

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  张佳诉称:我与张茜就北京市海淀区901号房屋签订了房屋买卖合同,2010年1月我曾起诉张茜要求其履行合同,最终法院认为双方合同合法有效,双方有履行合同的义务,但因房地产开发公司原因,无法办理产权登记,故法院以办理产权条件不具备为由驳回我的诉讼请求。现经询问房地产开发公司,房屋可办理产权登记手续,故张茜应向房地产开发公司提交相关材料,办理产权登记,履行合同义务。同时我符合限购政策,是北京市户籍名下无房者,故诉请要求张茜履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》,办理产权过户手续并交付房屋,并由张茜承担房屋交易中的个人所得税及本案诉讼费。

 

  2、被告辩称

 

  张茜辩称:首先,这个案子在2010年曾被法院审理过,根据一事不再理的原则,应驳回张佳的诉讼请求;其次,张茜的母亲从2009年10月28日就明确告知张佳合同不履行了,从2011年3月法院驳回张佳诉讼请求开始,张佳就该案的诉讼时效就开始计算了,但张佳在三年后的今天才起诉,时效上已经超过法律应当保护的期限;再次,张茜在与张佳签订房屋买卖合同时确患有精神分裂症,这个期间做出的行为不应认定为合法有效,且房屋是张茜与其儿子唯一的住房,张茜与其丈夫在离婚时也约定将房屋给其儿子,故不同意张佳的诉讼请求。

 

  3、第三人述称

 

  房地产开发公司述称:张茜确与我公司就901号房屋签订了购房合同,现该房屋的房款已经付清,该房屋也具备办理房产证的条件,开发商已经履行了开具发票的义务,张茜可以到我公司领取正式发票并办理网签,我公司可以协助张茜办理房屋产权证。

 

  二、法院查明

 

  2003年12月15日,张茜与房地产开发公司签订《住宅楼拆迁认购(期房)购销合同》,约定张茜购买位于北京市海淀区房屋一套,建筑面积共60.07平方米。

 

  2009年10月25日,张茜(出卖人,甲方)与张佳(买受人,乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,将上述房屋售予张佳。

 

  2010年1月,张佳以张茜迟迟未予办理房产过户手续为由诉至法院,要求张茜继续履行合同,交付房屋,待张茜取得房产证后,协助其办理上述房屋的产权过户手续;并要求张茜支付违约金及合同履行中应缴纳的营业税,在该案庭审中,张茜的法定代理人主张张茜患有精神分裂症,签订合同时不具有民事行为能力,故法院依据张佳的申请,依法进行了鉴定,鉴定结论为:张茜临床诊断为边缘智力,2009年10月25日,与张佳签订《北京市存量房屋买卖合同》,认识和预期能力存在,应评定为具有签订合同的民事行为能力。后一审法院做出判决,驳回了张佳的诉讼请求。张佳不服一审法院判决,提出上诉。2011年3月17日,二审法院判决,驳回上诉,维持原判。该二审法院判决中写明:……张茜经鉴定,在签订合同时具有签订合同的民事行为能力,故张茜有关合同无效的主张,缺乏事实根据,法院不予采信。

 

  合同生效后,当事人就履行时间没有约定或者约定不明的,可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同的有关条款或者交易习惯确定。张茜与张佳在《北京市存量房屋买卖合同》中未对房屋交付时间作出约定,根据交易习惯及合同中有关房屋过户、付款的条款,应确定为在房屋过户完毕且支付完全部房款时即时交付房屋。因目前尚未到交付条件,张佳起诉要求张茜交付房屋,法院不予支持。因目前张茜尚未取得产权证,现张佳起诉要求张茜协助办理产权过户手续,因条件尚不具备,法院不予支持。合同中并未明确具体履行期限,故张佳有关要求张茜支付违约金的诉讼请求缺乏事实根据,法院不予支持。一审法院有关合同应予解除的论述不当,法院予以纠正,但一审法院有关驳回张佳的诉讼请求的判决结果并无不当,法院予以确认。该终审判决现已生效。现房屋尚未办理产权证,该房屋一直由张茜使用。

 

  本案庭审中,张茜的法定代理人仍主张张茜患有精神疾病,签订上述合同时精神状态不正常,合同应属无效,并提交了张茜的诊断证明予以佐证。另,张茜提交(2008)海民初字第32895号民事调解书,证明自己于2008年11月14日与崔×经法院调解离婚,并于离婚当日与崔×达成离婚协意书,该离婚协意书载:…….海淀区×号楼1206号归属崔×所有,海淀区×号楼1901号归属张茜所有,双方房产产权最终归属于崔×1继承,双方无权处理。张佳对离婚协意书的真实性不予认可。

 

  因张佳要求张茜协助其办理过户手续,但张茜尚未取得房屋的产权证,如办理该产权证,需房地产开发公司予以协助。故诉讼过程中,法院依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼。庭审中,房地产开发公司称,张茜已将全部购房款支付完毕,公司可以为张茜办理房屋产权手续。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  1)确认张佳与张茜签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效,双方继续履行;

 

  2)张茜办理房屋产权证,第三人北京房地产开发房地产开发有限公司予以协助;

 

  3)张茜在取得产权证后三十日内协助张佳将房屋产权办至张佳名下,并将房屋交付张佳;

 

  4)张佳于办理完毕产权过户手续的当日,给付张茜剩余购房款一百二十六万元;

 

  5)驳回张佳的其他诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  现依据已生效的(2011)一中民终字第x号民事判决书的论述,张茜与张佳于2009年10月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,应得到履行。在庭审中,房地产开发公司认可与张茜之间的《购销合同》无其他纠纷,现可以办理产权证,则张佳与张茜间交易进一步履行的条件已成就,则双方应继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。

 

  在本次诉讼中,张佳为顺利的履行完毕与张茜签订的《北京市存量房屋买卖合同》,当庭正式提出可采用一次性的方式支付张茜126万元的剩余购房款,属于情事变更情况下对合同做出的合理调整,该调整并不损害张茜之利益,也符合合同履行的对等性。在此前提下,为维护市场交易的稳定与安全,张茜也应按合同约定配合协助张佳办理901号房屋的产权过户手续,并在房屋过户完毕后及时交付901号房屋。

 

  就张佳以张茜违约为由要求张茜支付房屋交易中新增的个人所得税,因张佳在购买901号房屋时明知该房产尚未取得产权证的事实,则其应承担合同履行期限不确定的风险,且张佳与张茜合同中也未明确各履行项目的具体履行期限,故张佳以张茜违约为由要求其支付因国家税费调整而在房屋交易中新增的个人所得税,法院无法支持。就相关税费的承担,双方应当依据相关规定执行,不属法院处理范围,法院依法不予处理。另,因现房屋张茜未取得产权证,故张佳起诉要求张茜协助办理过户手续,须有第三方的协助,并依次办理产权过户手续。故法院在诉讼过程中,依职权追加房地产开发公司作为第三人参加诉讼。在庭审中,房地产开发公司认可与张茜之间的《购销合同》无其他纠纷,现可以为其办理产权证。故房地产开发公司应当协助张茜办理产权手续。

 
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