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房产纠纷律师:可以借名购买经济适用房吗?

来源: 律师 时间:2019-03-14
正文

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告程先生起诉称:我与被告程某甲是兄弟关系,被告程某甲是被告程小姐的父亲。2006年3月23日我购买坐落于甲市乙区XX小区7-21-6房屋一套,登记在被告程某甲、程小姐名下。我按约定支付了房屋的首付款并按期归还贷款,现全部房款已经还清。2006年7月该房屋交付使用,我居住使用至今。现该房屋满足转移登记条件,我准备将房屋转移登记在我名下,于2013年10月要求二被告配合办理,被告程小姐借故拖延,被告程某甲未出面配合办理房屋的转移登记手续。所以请求法院判令坐落甲市乙区XX小区7-21-6房屋归我所有,二被告将房屋转移登记在我名下;本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告程某甲及被告程小姐答辩称:请求驳回原告的诉请。甲市乙区XX小区7-21-6号房屋系我父女二人所有,不存在原告购买,登记在被告名下的情况。被告程某甲与原告是兄弟关系。2005年程某甲取得了购买经济适用房的资格,于2006年3月购买该房屋。产权人为程某甲,程小姐为共有权人。根据物权法规定,我父女二人是该房屋合法所有权人。原告所称原告按照约定要求转移登记该房屋与事实不符,违反法律规定,我方没有过类似的意思表示,我方是申请购买经济适用房的合法人,该房屋系程某甲及其妻子名下的唯一一套住房,我方不可能做出上述意思表示,同时,经济适用房是政府为了改善居民生活条件,提供优惠政策,具有保障性质的政策性用房,国家对该房屋的交易有特殊规定和限制。购房人必须满足国家规定的条件,购买资格具有法定专属性,而原告并不具备购买条件,因此,无论从本案事实上还是从法律上原告均不具备成为该房屋所有人的资格。综上,我父女二人不同意原告的诉请。

三、法院查明

原告程先生与被告程某甲系兄弟,被告程小姐系被告程某甲之女。2005年被告程某甲因其名下房屋被拆迁取得经济适用房购房资格,2006年3月23日被告程某甲、程小姐作为乙方与甲市X建设发展总公司签订甲市经济适用住房买卖合同,购买坐落于甲市乙区XX小区7-21-6号房屋,价款为311670元,首付101670元,以被告程小姐的名义贷款210000元。上述甲市经济适用住房买卖合同中乙方签名“程某甲、程小姐”是原告程先生亲笔书写。该房屋首付款由原告程先生存入被告程小姐名下账户,用此账户支付房屋首付款,自签订贷款合同后至2007年3月5日,每期贷款均由原告偿还,2007年3月6日原告程先生一次性清偿贷款206199.35元,涉诉房屋贷款全部还清。涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续及原始房屋产权证均在原告程先生处。该房屋于2006年7月15日交付给原告程先生,原告之女程大姐于房屋验收单上签名,并与开发商签订业主公约,与物业公司签订消防、装饰装修、车位使用等协议,与自来水公司签订用水协议书。原告为涉诉房屋交纳了自房屋交付至2014年7月15日的物业费及自房屋交付至2013年度的采暖费。涉诉房屋交付后由原告进行装修,并居住使用。2010年3月10日被告程某甲取得涉诉房屋的产权证,程小姐为共有权人,首次办理房屋产权证由原告程先生保存,2013年11月14日二被告再次办理涉诉房屋产权证。庭审中,原、被告均表示被告程某甲系经拆迁方式取得诉争房屋经济适用住房购买资格。

四、法院判决

1、甲市乙区XX小区7-21-6号房屋归原告程先生所有;

2、被告程某甲、程小姐于本判决生效后七日内配合原告程先生将上述房屋所有权过户登记至原告程先生名下,过户费用由原告程先生承担。

五、律师点评

房地产纠纷律师靳双权认为:本案的争议焦点为原、被告之间是否存在借名买房关系及该借名买房效力的认定。借名买房系指以他人名义购买房产,名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中原告签订并持有买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等,且支付了房屋首付款和按揭贷款,自房屋交付开始即由原告居住使用至今,因此,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面,上述事实足以推定原、被告之间存在借名买房关系。关于二被告主张房款全部为二被告向原告借款一节,未提交证据予以证实,故二被告的主张,不予采信。

关于二被告主张经济适用房是政府为了改善居民生活条件,提供优惠政策,具有保障性质的政策性住房,国家对该房屋的交易有特殊规定和限制,原告不可以借名买房的形式购买经济适用房一节,靳律师认为,借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。本案中被告程某甲取得经济适用住房的购房资格系因房屋拆迁,而并非因经济困难,诉争房屋虽性质为经济适用住房,但因系拆迁取得经济适用房的购房资格,原、被告之间的借名买房并不侵害国家及他人利益,同时涉诉房屋所有权证书取得及契税缴纳至今均已满5年,即限制上市交易期已届满,涉诉房屋已取得上市交易的条件,故原、被告办理房屋所有权转移登记的条件已经具备,因此原告诉请要求涉诉房屋归原告所有及登记至原告名下的诉请,具有事实及法律依据,应予以支持。

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靳双权

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