房屋买卖中一方违约法院该怎么判决

时间:2019-03-18 17:34:19| 专长:房产纠纷| 来源:Q律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告孔先生起诉称:2016年5月4日,我通过周先生与胡先生联系购买位于甲市乙区XX路89号701室的房屋,并于2016年5月10日达成买卖合意,双方通过微信及电话通话等方式达成《房产买卖居间协议书》约定:1、我向胡先生购买位于甲市乙区XX路89号701室的房产(以下简称诉争房产),购房款总价为830万元;2、我于2016年5月12日支付20万元定金,2016年6月10日支付230万元,余款通过银行按揭方式向胡先生支付;3、双方于2016年6月10日前前往房管部门办理过户登记手续;4、胡先生应于2016年7月15日前将房产交付给我使用;5、双方不得中途悔约,我悔约的所支付定金不予返还转为违约金,胡先生悔约的,支付相当于双倍定金的违约金;6、双方发生争议的,由房产所在地人民法院管辖。2016年5月12日,我依约向胡先生支付了20万元定金,同日,胡先生确认收到我的购房定金。其后,因有其他意向购房人向胡先生报更高的购房价格,胡先生恶意违约,要求我在双方已经谈妥的830万元的价格上增加到880万元,否则拒绝继续履行合同。我拒绝胡先生的无理要求,并要求按原合同继续履行。胡先生恶意违约的行为不仅严重缺乏诚实信用,其行为也严重违反了我国相关法律的规定。所以请求法院判令: 1、确认我与胡先生签订的《房产买卖居间协议书》合法有效;2、胡先生立即向我支付双倍定金差额20万元。

二、被告辩称

被告胡先生答辩称:关于确认我和孔先生签订的《房产买卖居间协议书》合法有效的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第10条的规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条和建设部《城市房地产转让管理规定》第7条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。可见,房屋买卖必须采用书面形式订立合同,而我根本未与孔先生签订书面的《房屋买卖居间协议书》。从孔先生提供的微信聊天及录音内容来看,只是孔先生就卖房事宜与居间人周先生进行沟通,并未最终签订《房屋买卖居间协议书》,而从孔先生所提供的《房屋买卖居间协议书》第十七条明确写明:协议经三方签名盖章后生效。而该《房屋买卖居间协议书》没有任何一方签字,即使三方就卖房事宜进行了协商,但三方未在《房屋买卖居间协议书》上签名盖章的情况下,该协议书并没有成立、生效。在我根本未与孔先生签订书面《房屋买卖居间协议书》的情况下,该《房屋买卖居间协议书》没有成立、生效。孔先生主张确认孔先生、我签订的《房屋买卖居间协议书》合法有效的诉讼请求不能成立。另外,关于判令我立即向孔先生支付违约金20万元的诉求。违约金主张的前提是依据合法有效的合同,在本案中,《房屋买卖居间协议书》并没有成立、生效,孔先生所主张的违约金不能成立。综上所述,房屋买卖应当签订书面合同,孔先生所提供的《房屋买卖居间协议书》也明确写明协议经三方签名盖章后生效,该协议书在孔先生未签字的情况下,并未成立、生效,孔先生的诉讼请求不能成立,另外,孔先生转到我账户的20万元,我已于2016年6月1日转至孔先生账户。所以请求法院依法驳回孔先生的诉讼请求。

三、法院查明

自2016年5月4日起,孔先生通过居间人周先生与胡先生以微信、电话方式联系购买位于甲市乙区XX路89号701室的房屋。胡先生称房价最低830万元,周先生称孔先生同意以830万元购房上述房产。2016年5月10日,周先生将其与孔先生拟定的《房产买卖居间协议书》草稿发送给胡先生,同时要求胡先生提供银行卡号用于支付购房定金20万元。2016年5月12日,孔先生分四次以银行转账方式向胡先生的银行账户转入20万元,胡先生回复周先生称“我已收到孔先生汇的人民币二十万元整购屋订金了”。而后,周先生要求胡先生出具1份定金收据,胡先生回复周先生称“你列一下草稿,你传给我看,我觉得可以的话我马上返转发给你,跟我发的一样……”。2016年5月14日,周先生将其草拟的定金收据以微信方式传给胡先生,该定金收据内容为:“兹有(卖方)胡先生出售甲市乙区XX路89号701室房屋,2016年5月12日收到(买方)孔先生购买该房屋定金,金额为贰拾万元整(¥200000)。2016年5月12日孔先生通过转账的方式给胡先生的银行卡转入20万元,定于2016年6月10日前去往甲市土地房屋管理局进行房屋过户交易。收款确认人:胡先生”。胡先生确认该收据内容后也以微信方式向周先生转发该定金收据。在2016年5月13日、25日的周先生与胡先生电话通话中,胡先生称诉争房屋要加价到880万元才能卖给孔先生,否则就以更高价格将诉争房屋卖与他人,并要求周先生提供孔先生的银行卡号,表示要将20万元定金退还给孔先生。2016年6月1日,胡先生通过银行向孔先生账户转账20万元。同日,胡先生将诉争房屋卖与案外人,并办理了房屋过户登记。另查,胡先生系台胞身份。

四、法院判决

1、胡先生于本判决生效之日起十日内双倍返还孔先生定金差额20万元。

2、驳回孔先生的其他诉讼请求。

五、律师点评

专业房产律师靳双权认为本案争议焦点有二:一是双方签订的房产买卖居间协议是否合法有效的问题;二是孔先生于2016年5月12日转账给胡先生20万元款项的性质问题。

1、关于双方签订房产买卖居间协议是否合法有效的问题。孔先生提供了《房产买卖居间协议书》】的微信截图,胡先生对其真实性有异议,但孔先生无法提供与之核对的原件,故对其真实性不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第十条和第十一条的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式,所以微信也属于订立书面合同的合法形式。本案中,孔先生通过案外人周先生与胡先生联系房屋买卖事宜,由经公证的微信截图可知,周先生代表孔先生以微信方式与胡先生达成合意并形成初步的购房合同,合同内容仅包括:买卖标的为甲市乙区XX路89号701室,价款为830万元,定金20万元及于2016年6月10日前前往甲市土地房屋管理局进行房屋过户交易。孔先生于2016年5月12日转账给胡先生20万元,胡先生通过微信回复确认收到。后来,胡先生通过微信与周先生联系称要退还孔先生20万元。2016年5月13日、25日,胡先生与周先生的电话联系中明确表示要加价50万元,但孔先生不同意,故要卖与他人。2016年6月1日,胡先生将20万元退还孔先生,并将诉争房屋卖给案外人,且办理了房屋过户登记。据此,此时合同已不可能履行,双方之间的合同关系已终止或解除,故对于孔先生要求确认该合同合法有效的诉讼请求,不予支持。

2、关于孔先生于2016年5月12日转账给胡先生20万元款项的性质问题。孔先生依约向胡先生支付20万元定金,胡先生虽通过微信回复“我已收到吴先生汇的人民币二十万元整购屋订金了”,但从胡先生确认并以微信方式回传给周先生的定金收据看,该定金收据明确载明:“胡先生于2016年5月12日收到孔先生购买该房屋定金20万元”,因此孔先生向胡先生支付的20万元系购房定金,故胡先生否认该20万元为定金的主张,理由不成立,不予采信。结合以上事实,孔先生已依约向胡先生支付购房定金20万元,现胡先生反悔,根据定金罚则,孔先生有权要求胡先生双倍返还定金,现胡先生已返还孔先生20万元,故胡先生还应当返还孔先生1倍的定金即20万元。