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合同条款部分无效不影响其他条款的效力

来源: 律师 时间:2019-04-09
正文

北京房地产专业律师靳双权(134****7149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告宋某诉称:2016年11月30日,原、被告在某中介公司的撮合下,签订了《北京市房屋买卖合同》,由原告购买被告位于北京市大兴区某小区702室房屋。合同签订当日,原告向被告交纳100万元定金,并向中介交纳了相关费用,被告用此定金偿还了房屋贷款,并于2016年11月27日取得了房屋所有权证书。2017年1月4日,原告与被告在网签合同上签字。同日,原、被告及住建委三方签订了《北京市存量房自有交易资金划转协议》,原告按协议约定将103万元购房监管资金存入三方约定的监管帐户。资金划转协议约定如果被告给原告过户完成后,103万元购房资金由第三方住建委直接打入被告账户。被告向原告提供的不动产登记证显示房屋权利性质是商品房办公用途,而支付定金时被告隐瞒了这一事实。2017年3月23日,原告又将3万元自由交易资金打入被告齐某的帐户。购房款全部付清后,原告又到大兴区地税局交清了过户所有的税费。综上所述,原告己将购房款206万元全部付给被告(含预付定金100万元)。购房款全部付清后,原告要求被告配合过户,但被告无视合同约定,加价销售不予办理过户手续,己严重违约,应承担违约责任。按照合同第八条第2款规定,被告应承担房屋出售总价20%的违约金。上述事实,有原告到住建委投诉被告不配合过户的证明为证,有住建委的回复函为证,有中介公司出具被告不配合过户的证明为证。

请求:1、解除原、被告与第三人于2016年12月1日签订的《北京市房屋买卖合同》,解除原、被告于2017年2月5日签订的网签合同,解除原、被告及第三人于2017年2月5日签订的《存量房自由交易资金划转协议》;2、被告返还原告已支付的房款206万元(按人民银行同期贷款利率计息,如果拖延付款,利息加倍收取,直到付清为止);3、被告支付原告违约金63万元;4、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告齐某辩称:不同意原告的诉讼请求,原告要求解除双方之间的房屋买卖合同没有合同依据和法律依据。双方在2016年11月30日签署合同,在2017年1月4日办理了网签,在2017年3月12日办理了资金监管手续,2017年3月20日办理了缴税手续。其后,原、被告及第三人某中介公司三方约定在2017年3月23日支付后续房款和办理过户手续,但是原告提出与合同不符的要求,其在仅支付206万元房款的情况下,要求我给其办理过户手续。按照三方所签订的房屋买卖合同,购房款的金额是315万元,也就是说,原告在少给我109万元的情况下就让我给其办理过户,其违反合同约定。故,我不同意解除合同,且我保留进一步追究原告违约责任的权利。如果在本案中反诉,会使案件复杂化,所以我只保留权利,不提出反诉。对于原告已交纳的206万元,其中有103万元已经交至我的账户,另外103万元现在还在建委的资金监管账户上,我方并未实际收取。

第三人住建委述称:我方只是依据双方申请提供资金监管,不参与交易双方之间的纠纷,如产生纠纷,由双方自行解决。本案中的资金监管金额是103万元,资金帐户上显示的是2017年3月12日有103万元的资金划转进来,到底哪方交的,我方不清楚。

三、审理查明

2016年11月30日,原告宋某(买受人,乙方)、被告齐某(出卖人,甲方)与第三人某中介公司(居间方,丙方)签订《北京市房屋买卖合同》,约定:齐某将其位于北京市大兴区某小区702号房屋出售给宋某,房价款315万元;该房屋已经设定抵押;签订本合同时乙方向甲方交纳定金100万元;房屋首付款212万元,含定金100万元,过户当日乙方向甲方支付;房屋尾款103万元由乙方向银行申请贷款得到银行批贷后,由银行向甲方支付房屋尾款,如乙方未能获得银行批贷,应在60个工作日内,乙方以现金方式支付甲方房屋尾款;甲方在收到全部房款后7日内,将上述房产交予乙方,同时进行物业交割;甲乙双方在签订本合同,由甲方结清该房屋的房屋贷款并取得银行结算证明,交至丙方后90个工作日,持本合同和相关证件共同到大兴房地产交易管理部门办理完成产权过户手续;甲乙方、单方解除合同、不遵守、不履行或不完全履行本合同各项条款,属违约,违约方承担违约责任;本协议所指违约责任是指违约方支付守约方上述房屋出售总价的20%作为违约金。

2016年11月30日,宋某向齐某支付定金100万元。

2016年12月4日,齐某结清其向银行的房屋按揭贷款。

2017年1月4日,宋某(买受人)与齐某(出卖人)签订网签合同并在住建委备案,网签合同约定:房屋位于北京市大兴区702号,房屋规划设计用途为办公,房屋总价款206万元;买受人应将房价款103万元存入住建委存量房自有交易资金监管账户,买受人取得房屋所有权证书后,存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户;买受人向银行申办抵押贷款,贷款金额103万元,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方约定的解决方式为:买受人自行筹集剩余房价款,以现金形式支付给出卖人。

2017年1月4日,原告宋某(乙方)、被告齐某(甲方)与第三人住建委(丙方)签订《存量房自有交易资金划转协议》,约定:……发生下述情形之一时,甲、乙双方办理《北京市存量房屋买卖合同》注销手续后二日内,丙方通过存量房交易服务平台出具电子指令解除对自有资金的监管,并要求监管银行将乙方存入监管账户内的自有资金划转至乙方账户:1、甲、乙双方一致同意解除《北京市存量房屋买卖合同》,办理了网签合同注销手续,并经丙方确认的。……

2017年3月12日,宋某将应向齐某支付的购房款103万元存入住建委资金监管账户。

2017年3月23日,宋某向齐某转账3万元。

双方在房屋过户时产生争议,导致未能完成后续过户手续。对此,宋某称:我认为房子应先过户到我名下后,我才能申请房屋贷款支付给齐某。齐某称:按照合同约定房价款为315万元,过户当天宋某应将剩余109万元房款支付给我,我才能配合其办理房屋过户手续,而在约定过户当天,宋某拒绝支付剩余109万元房款,其已构成违约。

庭审中,某中介公司的工作人员张某作为证人出庭作证,陈述称:双方是在2016年下半年签的合同,签合同时,对于房屋的性质为商住用房,双方都确定知晓。签合同时,原告说要贷款。贷款的正常程序是先双方进行网签,网签之后双方到银行办理面签并由买方申请贷款,贷款批复后,再由双方到建委过户,由买方支付首付款剩余部分,买方拿到过户完的房本后,到银行办抵押登记后,银行放款给卖方。但原告认为要过户完再申请贷款,所以原告就一直要求先去过户,再去办贷款,再把贷款批的钱给卖方,这种想法是不符合正常买卖程序的。对于贷款的正常程序,我方在合同上已写清,对于具体银行批贷操作流程,我方已口头告知双方,双方当时没有提出异议。履行过程中,原告说贷款麻烦就不贷了,要准备付全款。到准备过户作资金监管时,被告说网签价格是206万元,和实际成交价格315万元有差异,要求按原合同315万元进行网签。因按实际成交价格签网签,税费较高,原告不同意,双方就僵持了一段。之后在3月份被告又同意按206万元进行网签并进行资金监管过户。在过户当天,合同约定应由买方支付剩余房款109万元,但原告当时不愿意支付。因原告已付了定金100万元,资金监管103万元,网签价格是206万元,原告当时就给被告支付了3万元,并给我打电话说网签合同签的是206万元,就应按206万元交易,剩余那109万元不提。被告当然不同意,要求按实际成交价315万元交易,结果双方僵持不下。原告起诉后,在9月份时,原告和我说已经贷不了款了,看能不能协商解除合同。对于上述证人证言,宋某不予认可,齐某予以认可。

另查,2017年2月25日,北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商业、办公类房屋的交易进行了限制。

四、法院判决

北京市大兴区人民法院经审理判决:

驳回原告宋某的诉讼请求。

五、房产律师靳双权点评

原告宋某、被告齐某与第三人某中介公司签订的房屋买卖合同及原告宋某、被告齐某与第三人住建委签订的资金划转协议系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。

根据相关规定,当事人在房屋隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。本案中,根据证人证言及相关证据材料可以判定,宋某、齐某于2017年1月4日签订的网签合同虽约定房屋总价款为206万元,但属于为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,故该价格条款无效。

宋某、齐某于2016年11月30日签订的《北京市房屋买卖合同》中约定的房价款315万元应为双方真实交易价格。

宋某在仅支付206万元(包括资金监管103万元),剩余109万元房款尚未支付的情况下,要求齐某配合办理房屋过户手续,没有合同依据,齐某有权予以拒绝。故,对于宋某诉称齐某在收到购房款206万元后不予办理过户手续,己构成违约的主张,不应支持。

对于宋某诉称齐某隐瞒涉案房屋性质是办公用房的主张,因双方于2017年1月4日签订的网签合同中明确约定房屋规划设计用途为办公,故该主张亦不能成立。

对于宋某诉称齐某加价销售不予办理过户手续构成违约的主张,其未提交相关证据予以证明,不应支持。

虽然北京市住房和城乡建设委员会等5部门于2017年2月25日联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商业、办公类房屋的交易进行了限制,但因本案双方当事人已在该公告出台前进行了网签,故该公告的出台并不阻碍双方继续履行合同。宋某虽称限贷政策给其贷款带来困难,但其在本案中并未举证证明其因无法贷款导致无履约能力,故本案亦不符合因新政出台影响导致交易无法进行而可主张解除合同的情形。

综上所述,宋某在本案中提供的证据无法证明齐某在房屋买卖合同履行过程中存在违约行为,亦未提供证据证明本案存在合同解除的法定事由,故对于宋某主张解除合同、返还房款、支付违约金的诉讼请求,不应支持。

双方可通过协商继续履行合同,亦可在出现合同约定及法定解除事由后另行主张解除合同或主张其他相关权利。

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