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买卖双方签订的协议是否可以解除?

来源: 律师 时间:2019-04-12
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

张某甲诉称:2011年3月,我以王某的名义购买北京市丰台区商品房一套。我作为借名人,已支付购房款及购房所涉全部税费,享有房屋的所有权。王某作为出名人,虽登记为房屋的所有权人,但不享有房屋的权利亦未承担购房义务。此后,我曾多次要求王某及其配偶张某乙将该房屋过户到我的名下,王某、张某乙一直未予履行。2015年4月23日,我与张某乙签订了《借名购房确认协议》,双方在协议中对我以王某名义购买商品房事宜进行确认,并约定自协议生效次日起7日内二人为我办理房屋过户手续,将协议所涉商品房过户到我的名下。协议约定期限届满后,二人仍未履行过户义务,经我反复催促,二人拒不为我办理房屋过户登记手续,严重侵犯了我的合法权益。现起诉请求:1、王某、张某乙将其名下的北京市丰台区该商品房过户到我的名下;2、王某、张某乙承担诉讼费。

2、被告辩称

王某辩称:我不同意张某甲的诉讼请求。我于2011年购买诉争房屋,产权登记在我的名下,且诉争房屋已经作为我的房产被北京市丰台区人民法院执行庭登记了,事实上双方并不存在借名的情况。

张某乙辩称:诉争房屋是张某甲给我父母购买居住的,我同意将诉争房屋过户到张某甲名下。

二、法院查明

张某乙与王某系夫妻关系。张某乙与张某甲系兄妹关系。2011年3月18日,张某乙代王某签订《存量房屋买卖合同》,约定刘某将北京市丰台区该房屋(以下简称该房屋)出售给王某,房屋成交价格为72万元。该份网签合同在北京市丰台区房屋管理局备案。同日,王某取得该房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。现该房屋的国有土地使用证、房款支付发票、契税完税证、税收通用完税证的原件在张某甲处。因王某与中国建设银行股份有限公司北京支行保理合同纠纷,王某需支付该行本金及违约金31228921.43元。2015年6月15日,北京市丰台区人民法院执行庭向王某送达了《报告财产令》。2015年7月8日,王某将该房屋的所有权证原件交付北京市丰台区人民法院执行庭。

审理中,张某甲、张某乙表示该房屋由张某甲出资购买,张某甲为方便张某乙、王某的子女升学而将该房屋登记在王某名下,房屋所有权证的原件之前由张某甲负责保管,后张某甲为办理该房屋的过户手续而将原件交付王某,且该房屋一直由二人的父母居住使用。王某表示该房屋系其与张某乙出资购买,该房屋产权证及购房凭证的相关原件之前一直在其处,其认为张某甲处的购房凭证及国有土地使用证系张某乙提供。关于居住情况,王某表示该房屋由张某甲及其母亲长期居住。张某甲提交某物业管理(北京)有限公司2014年至2015年全年物业费的交费凭证、2013年度至2015年度供暖费交费凭证及2013年12月1日至2014年5月31日的水费交费凭证,证明该房屋使用期间的费用均由其承担。张某乙对此予以认可。王某对上述证据的真实性认可,但表示支付上述费用并不代表张某甲为房屋产权人。

另查,2015年4月23日,张某甲(甲方)与张某乙(乙方)签订《借名购房确认协议》,约定:“双方为父母居住方便,甲方愿意出资购买商品房一套,暂时登记在乙方夫妻名下;乙方确认该商品房为甲方所有,可根据甲方要求随时为甲方办理房屋过户登记手续……第七条约定:“自本确认协议生效次日起7日内,乙方及其配偶应为甲方办理房屋过户手续,将商品房过户到甲方名下。”张某乙对此予以认可。王某对该协议不予认可。

关于该房屋的真实成交价格,张某乙表示张某甲是实际经办人,其不清楚购房价格。王某表示购房事宜由张某乙办理,其亦不清楚购房价格。张某甲表示其与房屋出卖人刘某系经朋友介绍相识,该房屋的实际成交价格为530万元,但除网签合同外,双方并未签订其他房屋买卖合同。审理中,张某甲提交其中国农业银行的账户明细,证明其于2011年3月10日向刘某转款38万元、2011年3月18日向刘某转款450万元用于支付该房屋的房款,并表示已找不到其余支付房款的凭证。张某乙对此予以认可。王某对账户明细的真实性认可,表示购买该房屋的具体操办人系张某乙,因其与张某甲一直有资金往来,购房时张某甲确帮二人支付了部分房款,其在购房前后已经给付张某甲500余万元。据此王某提交了其北京银行、中国农业银行账户明细,证明其于2010年7月1日向张某甲转款200万元,于2012年5月2日至2013年2月25日共向张某甲及其配偶转款支付了3597684.69元。张某乙表示王某系某公司的法定代表人,上述款项并非二人的财产,也许是货款,其与王某并未支付过张某甲购房款。张某甲表示王某提交的上述证据与本案无关,王某于2010年7月1日转款的200万元并未转至张某甲名下,且张某甲及其配偶系某公司的投资人,其与王某之间的银行往来系公司往来,并非王某为购房需要向其支付的购房款。

再查,2015年5月11日,张某甲向本院申请财产保全,要求查封该房屋,并提供了相应担保,预交保全费5000元。2015年5月22日,本院作出裁定,查封了王某名下的该套房产。

三、法院判决

北京市海淀区人民法院经审理后判决:

驳回张某甲的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定,审判人员应当依照法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律的规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断,并公开判断的理由和结果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定,人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,并公开判断的理由和结果。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先,涉诉该房屋系王某与出卖人刘某签订《存量房屋买卖合同》,并登记在王某名下,因此王某依法取得了该房屋的所有权。尽管张某甲主张该房屋实际成交价格为530万元,并提交证据证明其向刘某支付了488万元款项,但除在房屋管理局备案的网签合同外,张某甲、王某、张某乙均未能提交体现该房屋真实交易价格的买卖合同或其他相关证据,张某甲提交的证据不足以证明其对该房屋的购买存在全部出资关系。其次,张某甲与张某乙系兄妹关系,二人签订的借名购房确认协议为事后签订,而产权登记人王某并未对此进行过确认,张某甲亦未能提交证据证明其与王某存在借名登记的约定,故张某甲主张双方存在借名购房关系不能得到采信。现张某甲主张其是该房屋的实际所有人,要求将该房屋过户至其名下的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,应当不予支持。

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