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法律如何判定房屋的所有权问题?

来源: 律师 时间:2019-04-12
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

王某诉称:我和刘某于1995年4月28日登记结婚,双方婚姻关系存续至今。2005年11月30日,刘某与北京某房地产开发有限责任公司签订了一份商品房预售合同,以635277元的价款购买了位于北京市某涉诉房屋,并于2008年取得了该房屋的产权证。2010年8月16日,刘某与黄某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》,刘某以远低于市场价格的516866元将上述房屋出售给黄某。我认为,在我和刘某婚姻关系存续期间,刘某在未经我同意的情况下,私自处分夫妻共同财产。故我诉至法院,请求判决:1、确认刘某与黄某于2010年8月16日签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、黄某将位于北京市某涉诉房屋返还给我。

2、被告辩称

刘某辩称:我不同意王某的诉讼请求。原告的起诉是在蒙蔽法庭。王某在起诉时明知签订上述房屋预售房购房合同时,黄某是实际的购房人,我只是为黄某购房办理名义上的贷款。因为黄某没有北京户籍,不便于办理房屋贷款,而我具有北京户籍,所以当时就以我的名义与开发商签订了预售合同。该房屋根本就不是我和王某的夫妻共同财产。该房屋635277元的首付款、贷款以及提前偿还的贷款都是黄某支付的。2010年7月,黄某向我的银行还款账户中汇入了434000元,将银行的剩余贷款全部还清。此后,我和黄某在2010年8月16日签订了《存量房买卖合同》,目的是为了办理过户。不存在压低房价的问题,因签订《存量房屋买卖合同》时是为了办理过户,房地局的工作人员告知我们房屋售价不能低于贷款的价格,故我们决定房屋价格为516866元。而且该房屋在2007年交付的时候,所有的入住费用、物业费、供暖费都是黄某支付的。该房屋过户给黄某就是物归原主。2007年,王某在与我吵架时就明知该房屋是黄某购买的。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。

黄某辩称:我不同意王某的诉讼请求。王某的起诉违背了事实真相。我在2005年11月购买了涉案房屋,我是购买该房屋的实际出资人和购买人,只是为了方便贷款,才使用了刘某的名义。我支付了该房屋的首付款、贷款。2010年7月,我支付了该房屋的剩余贷款,因此与刘某办理了过户手续,该房屋并不是刘某和王某的夫妻共同财产,请求法院驳回王某的全部诉讼请求。

二、法院查明

刘某与王某系夫妻关系,二人于1995年4月28日登记结婚。

2005年11月30日,刘某与北京某房地产开发有限责任签订了一份《北京市商品房预售合同》,约定由刘某购买位于北京市某涉诉房屋,房屋价款总计635277元。庭审中,黄某向法院提交了一份2005年11月26日黄某与刘某签订的《借名购房协议》,该协议约定:“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定,甲(黄某)乙(刘某)双方在平等自愿、协商一致基础上就甲方以乙方名义购房达成如下协议:一、甲、乙双方基于客观真实情况共同作出以下约定2005年11月,甲方以乙方的名义购买商品房一套,乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。二、甲方以乙方名义购买商品房屋所有权归甲方所有。三、购房首付款、按揭贷款等所有的款项由甲方承担,与乙方没有任何关系,甲方把所有款项还清后,甲、乙双方将变更房屋产权人甲方姓名。四、甲方享有购房屋的全权占有、永久使用、收益及处分的权力,乙方不得做影响甲方正常使用的行为,乙方及亲属不得对该房屋主张任何权益、侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与行为,更不能作为遗产继承分割关系。乙方以上行为均无效,造成甲方损失的应当承担相应责任。五、所有购房合同完成后,甲方给予乙方代理费贰万元人民币的答谢报酬。”该协议有刘某、黄某的签字。庭审中,王某对该协议的真实性不予认可。刘某认可该协议的真实性。刘某签订上述《商品房预售合同》后,黄某通过其银行账户向某公司支付了115595元的首付款,庭审中,王某、刘某对该事实无异议。黄某、刘某称黄某还向某公司支付了20000元的定金亦作为首付款使用。此后,刘某以其名义向中国民生银行贷款500000元支付上述房屋的房款。2010年7月,刘某将上述银行贷款全部还清。庭审中,刘某、黄某称该房屋的全部贷款,包括2010年7月的提前还贷均为黄某支付,刘某未支付过贷款。黄某向法院提交了银行交易明细、某公司的收据、银行业务凭单以证明贷款均系由黄某偿还,王某对此不予认可。2008年,刘某取得了涉案房屋的产权证。2010年8月4日,刘某与黄某签订了一份《存量房屋买卖合同》,约定刘某以516866元的价款将涉案房屋出售给黄某。此后,双方办理了涉案房屋的产权过户手续,现涉案房屋登记在黄某名下。庭审中,刘某与黄某均认可双方在签订上述《存量房屋买卖合同》后仅进行了涉案房屋的产权转移登记,并未进行合同中约定的房款交接。

案件审理过程中,王某申请对涉案房屋进行财产保全,并提供了相应的担保,本院对涉案房产作出了保全裁定。

三、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理后判决:

驳回原告管某的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实,当事人对其主张有提供证据证明的责任。本案中,王某要求确认刘某与黄某之间签订的《存量房屋买卖合同》无效,但通过刘某、黄某的陈述以及黄某提交的《借名购房协议》、首付款银行凭证、银行交易明细、银行业务凭证以及某公司的收据可以证明该房屋在2005年最初的名义购房人虽为刘某,但该房屋的实际出资购房人系黄某,黄某应为该房屋的实际所有权人。2010年8月,刘某与黄某虽签订了《存量房屋买卖合同》,但双方的真实意思并非为实际买卖该房屋,仅仅系为了房屋的产权转移登记,该目的通过刘某与黄某并无实际的房款交接亦能得到印证,王某并未提交证据证明刘某与黄某实际存在房屋买卖的合同关系。且黄某作为该房屋的实际所有权人,其在法律上亦无购买自己房屋的可能性。故王某要求确认刘某与黄某签订的《存量房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据,应当不予支持。

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