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什么情况下可以解除生效的房屋买卖协议

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-04-12
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告曹先生起诉称:2009年10月22日,我和被告签订《房屋买卖协议》一份,约定被告将坐落于本市601室房屋(以下简称“诉争房屋”)出售给我,转让价款为人民币195万元整。双方约定《房屋买卖协议》签订当日付款人民币1万元,在双方签订正式的《甲市房地产买卖合同》时付款89万元,其余房款105万元以银行贷款方式支付。协议同时约定,在诉争房屋办出小产证后3个工作日内,我和被告双方签订正式的《甲市房地产买卖合同》,并于其后30个工作日内办理过户手续。2009年11月2日,诉争小产证已经办出。此后,经我多次催促,但被告却以种种理由,拒不履行合同约定义务。故请求法院判令:1、要求被告履行交付房屋及其他合同义务;2、协助办理诉争房屋过户至我名下;3、要求被告支付逾期交房违约金(自2009年11月9日起直至实际办理过户手续日止,每日按10元计算),若上述房屋无法办理过户手续,要求被告支付违约金及各项损失计43万元。

二、被告辩称

被告黄先生答辩称:不同意原告诉请,我和原告在诉讼前素未谋面,双方就诉争房屋未达成购买意向,2009年10月22日签约当日,中介公司给我1万元,我的收条也是出具给中介的,原告不能证明我收取过原告1万元。诉争房屋的钥匙是我于2009年8月31日给中介的,2009年11月3日,我拿钥匙去开门发现无法打开,就给中介发函告知中介不出售房屋了,不出售的原因是因为中介不规范。2009年11月7日,我家人拿钥匙去诉争房屋开门,发现锁被换了,我找到中介,中介称钥匙在客户手中,然后给了我原告的手机号码,我打电话过去,原告称其在外面,我感觉原告和中介关系复杂,可能是个阴谋,就跟中介提出房屋不卖了。诉争房屋小产证是2009年11月1日拿到的,产证办出后中介问我,我告诉了中介,中介就通知我2009年11月8日签买卖合同,我没有去,因为我发现家中的门锁被换掉了。中介于2009年11月9日还给我发了短信,但我也没有去。我一直在与中介接触,没有和原告接触。现1万元是在我手中,是中介给的,中介只说有个客户要买房,也没说谁给的。故我认为,我和原告签订的只是居间协议,是预约而非本约,我和原告并未对诉争房屋的交付及过户作出约定,饿只是与中介有委托关系,并且饿已经发函给中介终止了该委托,我和原告始终未达成房屋买卖的合意,且即便饿发出的是要约,但直至庭审,饿也未收到原告的任何承诺,双方合同关系未成立,故不同意原告诉请。即使原告诉请成立,双方约定的违约金额过高,要求法院调整。

三、法院查明

2009年8月31日,被告将诉争房屋钥匙交付给甲市L房地产经纪公司。同年10月19日,原告为购买诉争房屋签署《委托购房意向书》一份,意向书约定原告(作为买方)委托甲市L房地产经纪公司A地分公司(作为受托方)购买诉争房屋,并约定了房屋的购买条件及1万元意向金的支付等内容,意向书第三条约定,在本意向书的有效期间,卖方同意依买方购买总价及上述条件出售时,则原意向金转为定金,买卖双方即应于达到一致意向之日起3日内,依受托方之安排,至受托方处签订商品预售或出售合同、或房屋买卖合同等,且积极协助办理产权转移,交屋等相关手续等内容。2009年10月22日,被告在上述《委托购房意向书》上作为出售方签字,并在“出售方意见:本人同意买方以上总价及付款方式”的内容之后签名。同日,由被告作为甲方(卖方)、原告作为乙方(买方),双方分别在《房屋买卖协议》上签字,甲市L房地产经纪公司作为丙方亦在该份《房屋买卖协议》上盖章,协议第一条约定:甲方同意将诉争房屋转让给乙方(甲方办出产证时间为2009年11月15日之前);协议第二条约定房屋转让总价为195万元(卖方净到手价);协议第三条约定,甲方办出小产证后3个工作日内,甲、乙双方均有义务签订正式的《甲市房地产买卖合同》;双方于签订《甲市房地产买卖合同》后30个工作日内进交易中心办理过户转让手续。协议第四条约定了付款方式及期限:1、签订本协议当日,由乙方支付甲方1万元。2、签订《甲市房地产买卖合同》当日,由乙方支付89万元……。协议其他条款还约定了交易的税费均由乙方支付负担、甲方配合乙方做低合同价等内容。协议第十条违约条款约定了乙方逾期付款的违约责任及甲方逾期交房的违约责任,1、……;2、甲方未按本协议约定的期限将上述房地产交付给乙方(包含至交易中心办理过户手续),应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之拾计算,违约金自本协议约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过拾日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付拾日的违约金外,甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同,乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%,甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金等内容。当日,被告还签署《二手房房款收据》,言明收到付款人乙方交付购买诉争房屋的首期款项1万元。2009年10月29日,诉争房屋产权经核准登记于被告名下。之后,原、被告双方约定于2009年11月8日签订《甲市房地产买卖合同》,但被告未按约前往。2009年11月9日,被告向甲市L房地产经纪公司工作人员发出短信,内容为:“你换我锁的时候怎么不跟我谈谈?不谈了,定金事宜我律师会找你处理,房产不卖了。”同年11月11日,原告诉至法院,诉请如前。

四、法院判决

1、解除原告曹先生与被告黄先生就甲市601室房屋签订的《房屋买卖协议》;

2、被告黄先生应于本判决生效之日起十日内返还原告曹先生房款1万元;

3、被告黄先生应于本判决生效之日起十日内支付原告曹先生违约金100元;

4、被告黄先生应于本判决生效之日起十日内支付原告曹先生赔偿金16万元。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,双方就诉争房屋的买卖达成了《房屋买卖协议》,虽被告辩称该《房屋买卖协议》系居间协议,是房屋买卖预约合同而非买卖合同。但靳律师认为,从该《房屋买卖协议》的内容所见,该协议已具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为双方房屋买卖关系成立,《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行。虽协议第三条中约定了“甲方办出小产证后3个工作日内,甲、乙双方均有义务签订正式的《甲市房地产买卖合同》”,但结合该条后半段的内容“双方于签订《甲市房地产买卖合同》后30个工作日内进交易中心办理过户转让手续”,根据该条文的整体理解,双方设定该条文的本意并非约定双方就诉争房屋仍负有磋商签约的义务,而是双方为过户所需而设的签订正式《甲市房地产买卖合同》文本的义务,且根据该条的约定,结合《房屋买卖协议》第一条的约定,双方可根据被告办出小产证之后的时间节点推算出过户时间,故双方在该条中约定的签订正式《甲市房地产买卖合同》的义务,并不影响双方之间已成立的合同关系,故被告的上述辩解意见,不予采纳。关于被告另辩称双方未就诉争房屋的交付和过户作出约定,双方未达成房屋买卖的合意,买卖合同未成立的辩解意见,靳律师认为,如前所述,双方的过户时间可结合《房屋买卖协议》第一条、第三条的约定进行推算;至于双方未约定交房时间,原、被告亦可达成补充协议予以确定,不能达成补充协议的,可按照合同有关条款或者交易习惯确定。更何况,即使双方买卖合同中未约定交付和过户时间,亦并不影响双方之间买卖合同的成立与否,故被告上述辩解意见,不予采信。本案中,被告在诉争房屋产权证办出后,以中介工作人员换锁为由,擅自提出不出售房屋,并未如期与原告签订《甲市房地产买卖合同》,系其违约,原告据此主张解除合同,被告承担相应的违约责任,符合合同约定。根据相关法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。现原告诉请要求被告退还已收取的房款1万元,于法有据,予以支持。被告虽辩称其收取的1万元系中介交付,并非原告支付的房款,但该陈述与其出具的《二手房房款收据》内容相左,故不予采信。关于解除合同之后的违约责任,双方签订的《房屋买卖协议》中已作约定,现原告诉请要求被告按已付房款日万之十承担十日的违约金100元,符合《房屋买卖协议》约定,应予以支持。关于原告要求被告承担解除合同的赔偿金39万元,靳律师认为,根据法律规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告抗辩违约金过高要求法院调整,综合考虑到本案中原告的付款情况、原、被告双方的合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素,靳律师认为,双方约定的违约金确属过高,由法院酌情调整为16万元。

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