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北京房产律师:房屋买卖引发的合同之债

来源: 律师 时间:2019-04-12
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告陶先生起诉称:我与被告聂女士于1976年11月登记结婚,1990年4月取得坐落于甲市乙区XX镇A地房屋一处,权属登记在被告聂女士名下。不久,我与被告聂女士移居外地。2016年春节前后,我得知上述房屋被被告聂女士出卖给被告龙先生。上述房屋是我与被告聂女士的夫妻共同财产,被告聂女士未经我同意将该房屋出卖给他人应属无效,所以请求法院判令:1.要求确认两被告于2000年4月20日签订的《房屋买卖协议》无效;2、判令被告龙先生将讼争房屋退还给我。

二、被告辩称

被告聂女士答辩称:涉案房屋是我与原告的夫妻共同财产。2000年4月,因被告龙先生母亲要求通过买受该房屋为被告龙先生骗娶老婆,我才瞒着原告将涉案房屋在形式上卖给了被告龙先生。我现同意原告意见及诉求。

被告龙先生答辩称:被告聂女士是涉案房屋登记人,我有理由相信其已经原告同意,我方和聂女士签订的《房屋买卖协议》系真实意思表示,且房、款两清已达十六年之久,应认定该协议有效,请求法院驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

原告与被告聂女士于1976年11月登记结婚,涉案房屋系三间二层楼房,坐落于甲市乙区XX镇A地。1988年12月,被告聂女士申请城镇私人房产所有权登记。1990年4月30日,原甲县人民政府颁发给被告聂女士房屋所有权证。1996年前后,原告与被告聂女士夫妇先后移居外地。2000年4月22日,两被告签订一份《房屋买卖协议》,协议载明:兹由聂女士将涉案房屋三间出卖给龙先生,实行房产权转移,协商确定售价15000元,款一次性付清等内容,由两位证人盖章、被告聂女士的兄弟作为代书人代书协议并盖章,协议签订后,两被告房、款两清。目前,该处房屋已被拆迁。

四、法院判决

驳回原告陶先生的诉讼请求。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:原告提出的诉讼请求系启动诉讼程序的基础,选择以何种法律关系作为诉讼之基础为当事人的权利,法院应予尊重。从原告请求确认两被告签订的《房屋买卖协议》无效,进而由被告龙先生将讼争房屋退还给原告的诉讼请求及其事由可知,原告主张的法律关系是以买卖合同关系为请求权基础,故本案的争议焦点为涉案《房屋买卖协议》是否有效。我国合同法第五十二规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张两被告签订的涉案房屋买卖协议无效,其有责任提供证据加以证明。原告主张涉案房屋买卖协议无效的理由为:1、被告聂女士出卖涉案房屋系无权处分;2、被告龙先生受让涉案房屋存在欺骗情形,不能构成善意取得;3、被告龙先生支付的房价不是涉案房屋的合理对价;4、涉案房产至今尚未过户登记,也即引用了我国物权法第一百零六条规定的善意取得制度。靳律师认为,善意取得制度是为物权保护而设立的一项制度,本案系房屋买卖引发的合同之债,因债的相对性原则所限,没有一种对外可公示的方式以表明债权的存在,因此就合同产生的债权不得适用善意取得制度,且就上述1、2两点之事实依据,原告未举证证明,故对原告的善意取得之诉由,不予评判。根据原告主张的法律关系是以买卖合同关系为请求权基础,进而请求确认涉案房屋买卖协议无效,以及涉案房产登记系原告与被告聂女士夫妻关系存续期间的1990年4月,依婚姻法规定应认定为原告与被告聂女士夫妻共有之事实。靳律师认为,本案应当审查两被告签订的涉案房屋买卖协议,是否存在我国合同法第五十二规定的法定无效情形,以及该协议之效力是否及于原告。事实表明,两被告签订涉案房屋买卖协议时,由他人代书及见证人见证,协议签订后,两被告房、款两清,被告聂女士将房屋所有权证交给被告龙先生收执;在涉案房屋出卖后的十多年间,出卖人被告聂女士与其妻子即本案原告一直共同生活,原告对其丈夫即被告聂女士出卖涉案房屋之事实从没有提出过异议。据此,涉案房屋买卖协议系协议双方的真实意思表示,内容合法,不存在合同无效之情形。被告聂女士系原告之户主和涉案房屋权属登记人,由其出任处理该类事务符合常情,原告作为涉案房屋的共有人,在涉案房屋被出卖后的十多年间一直与其丈夫即出卖人被告聂女士共同生活,应当认定其知情并认可,故两被告签订的涉案房屋买卖协议之效力应及于本案原告陶先生。事实还表明,原告提起本案诉讼的根本原因在于涉案房屋已被拆迁,该房屋因拆迁所产生的丰厚利益与两被告买卖涉案房屋时的价值产生巨大差额利益所驱动,但原告之行为有违我国民法通则规定的诚实信用之原则。故对原告主张涉案房屋买卖协议无效并基此提出的诉求,均不予支持。

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