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签订房屋买卖协议后因土地使用权范围引纠纷

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-04-15
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告高先生起诉称:我和被告于2015年11月8日签订了《房屋买卖协议》,双方约定,被告将位于A村自有的住房(面积276.07平方米,其中空地、沼气20平方米)以418800元的价格卖给。协议签订当日,我按约定向被告支付了购房预付款118800元。之后,我在查验所购房屋时才知道,协议上约定的空地不在被告的土地使用权范围内,其房屋也被被告出租给他人使用着,且租期到2018年3月才到期。被告在售房时,采取了隐瞒事实的行为,致使合同目的不能实现,为维护我的合法权益,特向人民法院起诉,请求人民法院依法判令:1、解除我和被告签订的《房屋买卖协议》;2、由被告退还我购房预付款118800元;3、诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告董先生答辩称:2015年11月6日、2015年11月7日,原告及其家人到我家协商与我买房,原告查看过房屋现状,看过土地使用证及租房协议,我已向原告说明空地不在使用权范围内,也告知了原告该房屋现还在租赁期内。2015年11月8日,原告和我签订了《房屋买卖协议》,双方约定,我将位于A村1号的面积为276.07平方米的住房(其中空地、沼气20平方米)以418800元的价格卖给原告,订金118800元,违约金20000元。协议签订当日,原告按约定向我支付了购房预付款118800元。双方口头约定我于2016年1月28日向原告交房,交房后原告向我付清尾款300000元。我于2016年1月27日腾空房屋,但原告未来接收房屋,也未向我支付购房尾款。经我多次催促原告接收房屋并支付购房尾款,原告均拒绝履行付款义务。为维护我的合法权益,特提出反诉,请求人民法院判令:1、《房屋买卖协议》继续履行,由原告向我支付购房尾款300000元;2、由原告向我支付违约金20000元;3、案件受理费由原告承担。

三、法院查明

原告高先生与被告董先生系同一村民委员会不同村民小组村民。被告董先生向X县供销社购买了位于X县A村1号的住房并办理了国有土地使用证。该房屋现由李某甲承租使用,租赁期自2011年3月27日至2018年3月27日。原告为向被告购买该房屋,分别于2015年11月6日、11月7日到被告家查看房屋现状及土地使用权情况,并协商相关买房事宜。经双方协商一致,被告自愿将其所有的位于X县A村1号面积为276.07平方米的房屋以418800元卖给原告。2015年11月8日,原、被告签订了《房屋买卖协议》,该协议对买卖的标的、价款、订金、付款方式、房屋所有权变更、违约责任等事项作了约定。原告于签订《房屋买卖协议》当日按约定向被告支付了订金118800元。原告于2016年5月16日以协议上所列的空地未在被告土地使用权范围内,无法办理审批手续,被告在售房时隐瞒事实为由向法院提起本案诉讼,被告以原告不履行支付购房尾款300000元为由提出反诉。另查明,该《房屋买卖协议》上所列空地、沼气20平方米不在双方约定的出售面积276.07平方米范围内。

四、法院判决

1、驳回原告高先生的诉讼请求。

2、由反诉被告高先生支付反诉原告董先生购房款300000元。

3、由反诉被告高先生支付反诉原告董先生违约金20000元。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事的合意,未违反法律的禁止性规定,该《房屋买卖协议》依法成立并生效,双方应按照协议约定全面履行各自的义务。本案中,被告董先生通过购买的方式取得该房屋的所有权,该房屋项下的276.07平方米的土地属于国家所有,被告户对该276.07平方米的国有土地享有使用权,该276.07平方米的国有土地使用权在房屋买卖时可一并有偿出让。关于原告高先生以被告在售房时隐瞒了《房屋买卖协议》上所列的空地不在土地使用权范围内为由要求解除双方签订的《房屋买卖协议》并退还已支付的购房款118800元的主张,经查,被告提交的国有土地使用证上载明的总面积276.07平方米与该《房屋买卖协议》上转让的总面积276.07平方米相符,虽在该协议中载有“面积:276.07㎡,其中空地、沼气20㎡”的字样,但空地和沼气的面积并未包含在转让房屋的国有土地使用权证上载明的范围内,并且在双方签订《房屋买卖协议》前,原告已对买卖的房屋现状及该房屋的土地使用权证原件进行了查看,原告对该协议上所列的空地不在土地使用权范围内的事实是知晓的,被告在合同履行过程中并无隐瞒、欺诈的情形,原告在支付部分购房款后得知该空地无法办理土地审批手续而不继续履行合同义务,以此主张解除双方签订的《房屋买卖协议》,被告反诉要求继续履行合同,不同意解除,原告行使解除合同的条件与法定解除的条件不符。故对原告的该项主张,依法不予支持。被告反诉要求原告继续履行合同的请求,符合法律规定,依法予以支持。对被告在反诉中请求由原告支付违约金20000元的主张,靳律师认为,原告未按双方签订的《房屋买卖协议》的约定向被告支付购房尾款,并以自己的实际行为明示不再继续履行合同义务,已构成违约,原告应按双方签订的《房屋买卖协议》的约定向被告支付违约金。故对被告的该项反诉请求,依法予以支持。

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