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买方无故拖延不付款时该怎么办?

来源: 房产靳双权律师 时间:2019-04-15
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

张某诉称:2017年3月14日,张某与李某在某公司的居间服务下,签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议,约定张某购买李某所有的位于北京经济技术开发区涉诉房屋,房屋面积为63.35平方米,房屋规划设计用途为办公,房屋成交总价为322万元,其中成交价格为115万元,家具家电、装饰装修及配套设施设备作价207万元,出卖人已将该房屋出租。2017年3月26日下午五点左右,李某及中介仓促要求张某尽快办理网签,并在没有经过张某审查的情况下,要求张某签订合同尾页。事后,张某要求查看网签合同,中介向张某出示了《存量房屋买卖合同》,张某发现该网签合同价格为115万元,房屋状况为未出租。

根据《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房屋买卖合同网上签约流程等有关问题的通知(京建发〔2010〕169号)》规定,网上签约流程分为三个阶段,即草拟阶段、打印合同、完成签约。但是,中介并未进行草拟阶段,其与李某要求张某签署尾页而未给予查看其他内容,对张某进行欺诈,将实际正出租的房屋记载为未出租。同时,将网签价格做低,不符合双方真实交易价格。并且,根据《税收征收管理法》第三条规定,任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定,擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。第四条规定,纳税人、扣缴义务人必须按照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。李某及中介的欺诈行为,造成张某签订的网签合同违反了上述法律规定,涉嫌违法。综上,为维护张某的合法权益,故诉至法院。

2、被告辩称

李某辩称:张某与李某在2017年3月14日签订的存量房屋买卖合同等系列合同是双方真实意思表示,因此该合同合法有效。双方在签订合同当日,即签署了网上签约授权委托书,共同授权某公司为双方办理网签手续,并如实提交了各自的个人信息,某公司也根据双方提供的信息登记制作了网签信息登记表V2.0版,为办理网签做准备。2017年3月23日,某公司的工作人员梁某分别与张某和李某通过微信进行沟通,表明因担心4月政府出台政策,有可能影响双方交易,因此建议将网签手续办理完毕,双方均在微信中回复表示同意。在3月24日网签内容填写完毕,并在3月26日办理了网签手续。张某并不享有合同解除权。根据我国民法总则及合同法的规定,合同的解除权享有方式有两种,合同约定和法律规定,无论是合同约定还是法律规定,张某均不享有解除权。根据合同的约定,张某拖延支付购房款,导致合同逾期履行,张某理应承担违约责任。关于张某陈述的网签合同内容问题。首先,关于未出租的表示,双方在2017年3月14日签订合同时,张某即明知房屋已出租,且双方还就租金的归属问题进行了约定,也就是说,出租问题张某是明知的,不存在欺诈;其次,关于网签价格问题,根据北京市二手房的交易习惯,网签合同仅仅是作为办理产权证的前置程序,对外具有公示作用,交易习惯中网签价格均按照同地段的政府指导价予以签署,且双方在2017年3月14日签订的网上签约授权委托书中也明确了网签价格为115万元,因此也不存在欺诈问题;再次,关于避税问题。双方在3月14日签订的合同中明确约定所有税费均由买方承担,所以确切来说是卖方在配合买方避税。现在张某又以税收问题来主张签约欺诈,本身并不成立,且根据相关司法解释,有明确规定,即便是存在避税问题,也不必然导致买卖合同的无效。李某认为张某之所以要求解除合同、撤销网签,真实原因是涉案房屋降价了,涉案房屋为商业公寓办公类,根据现在的政策,存在不能贷款的情况,需要满足5年社保、税收等相关政策。由于该政策的出现,导致涉案房屋降价百万余元,但是我方认为买卖交易行为发生在限购政策之前,且网签手续已办理完毕,也就是本案交易不受限购政策的影响,不应当依据限购政策进行处理。综上所述,我方认为张某的行为严重违反了公序良俗和诚实信用原则,侵害了李某的合法权益,故请求驳回张某的全部诉讼请求。

3、被告反诉称

李某反诉称:2017年3月14日,李某和张某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《买卖合同》)及补充协议,约定张某以全款的方式购买李某所有的位于北京市经济技术开发区涉案房屋,房屋成交总价为322万元,其中房屋成交价格为115万元,房屋内家具、家电、装饰及配套设施设备作价207万元。《买卖合同》第七条还约定了如果张某未按照合同约定的时间付款的,应按日计算向李某支付逾期应付款万分之五的违约金。且补充协议第三条约定本次交易涉及的税费全部由张某承担并直接向主管机关缴纳。同日,张某与李某还共同签订了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《网上签约授权委托书》等文件。同时,张某还于2017年3月14日向李某支付了定金10万元,2017年3月26日,张某与李某办理了网签手续。

后因张某的原因,经过协商,张某与李某于2017年4月3日签订了《变更协议》,约定将涉案房屋中的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价由207万元降为192万元,支付购房款时间变更为2017年4月10日前支付第一笔购房款100万元,2017年6月14日前支付第二笔购房款115万元和第三笔购房款80万元。《变更协议》签订后,张某于2017年4月9日向李某支付了第一笔购房款100万元,但剩余房款一直未予支付。2017年7月5日,应张某的要求,李某与张某进行了再次协商,并于2017年7月5日签订了《变更协议》二,将支付购房款时间变更为2017年7月30日前支付第二笔购房款115万元,2017年7月7日前支付原定的第三笔购房款80万元。《变更协议》二签订后,张某于2017年7月6日、7月7日分两次支付了李某原定的第三笔购房款80万元后,再未向李某支付剩余购房款。

为此,2017年8月17日,李某委托上海某律师事务所通过快递的方式向张某寄送了催款《律师函》,要求其尽快支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任。但时至今日,张某未向李某支付任何剩余购房款项。

李某认为,张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》、《变更协议》、《变更协议》二系双方真实意思表示,双方理应共同遵守,且双方办理完成网签手续的时间是在北京市政府出台限购政策之前,不受限购政策的影响,因此,根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定,双方均应切实履行己方义务,而张某拒不履行付款义务的行为已经严重侵害了李某的合法权益。基于上述情况,为维护李某的合法权益,故提起反诉。

4、原告反诉辩称

张某反诉辩称:双方签订的网签合同并非真实意思表示,主要表现在:1、双方所签网签合同中关于涉案房屋的出租状态与2017年3月14日所签的买卖合同的出租状态是不一致的。现实当中涉案房屋确实由李某进行出租并且其一直收取相应租金;2、网签合同中约定的房屋价格并非双方真实的买卖合同价格,买卖合同中合同价款是115万元,但装饰装修约定到了192万元,那么我方可以认定涉案房屋的附属设施、设备根本达不到约定的192万元,之所以这么约定,无非是规避国家的税收管理规定。实践当中,确实存在网签价格与真实交易价格不一致的情况,但北京市住建委以及北京市高级人民法院对于该违法行为都作出过明确的指导意见和司法解释,所以有些中介甚至买卖双方做低网签价格逃避税收本身就是违法行为,不能因为有人采取这种方式就认为是合法,因为法律规定是强制性的;3、之所以双方在2017年3月26日进行网签,就是因为某公司提前得到了北京即将出台政策的消息,当时某公司向我方解释,之所以提前网签的原因是要出台网签价格的政策,并没有提到限购资格的问题,而之前是2017年6月进行网签,所有的付款都是围绕着网签来的。正是由于某公司错误的引导才导致张某在不清楚的情况下形成了网签合同,因此我方认为该网签合同应当撤销。买卖合同要想继续履行,前提是张某必须具有付款能力。随着2017年3、4月份国家不断出台调控政策,原本张某要支付的购房款,一部分要通过另外一套房屋的二次抵押进行消费贷借款予以支付,随着北京市出台限贷政策,导致张某无法通过将另一套房屋二次贷款来支付涉案合同购房款。我方认为张某是由于合同签订后客观情况发生变化,没有了支付能力,所以合同目的无法实现,因此张某享有法定的解除合同的权利。相反,李某所提起的反诉内容不具备执行性,也不具备可操作性,因为张某目前还负有100多万元的债务,所以张某根本没有能力支付剩余房款。在这种情况下,如果法院强制判决继续履行合同,根本不具备执行和操作的可能性。根据相关司法解释,不适宜继续履行合同的情形,法院不宜直接判决。退一步讲,即使法院认定在房屋买卖过程中,张某存在违约行为,那么李某所主张的违约金数额过高,请求法院依法予以酌情减少,同时李某并没有如此巨大的损失。2017年3月14日我们双方签订合同后,房屋核验通过后5个工作日之内支付第一笔房款100万元,虽然合同上写有全款支付,但某公司和李某都知道我方有200万元的房款需要通过二次抵押从银行贷款再支付,所以约定的是围绕着网签前后支付第二笔房款115万元,是通过建委监管支付的方式支付给李某,第三笔房款95万元通过理房通支付给李某,同时三方约定第二笔和第三笔房款在2017年6月底之前支付,款项到账后办理过户前5日内进行网签即可。之所以如此约定付款期限,就是因为我方要办理二次抵押贷款的流程。而2017年3月23日某公司以国家即将出台政策为由,通过电话和微信的方式催促张某提前网签,并于2017年3月26日来到张某家中,让张某进行签约。据我方判断,应该是李某与某公司知悉新政策的规定,如果按新政策张某就不具备了购房资格,为了某公司和李某的利益,故意引导我方提前网签,在张某家中,我方也反复询问了某公司,是否要出台商住房的限购政策,但是某公司明确回复不会出台限购政策,而是有可能调高网签指导价的政策,误导我方通过做低网签价来规避税费。同时某公司还说3.17政策是对商住房有好处的,会使得商住房价格上涨,使得我方产生重大误解。第一个就是对政策的误解,第二个是对所要承担税费的误解。某公司和李某并没有向我方提及签订阴阳合同大幅降低网签价格这么一个规避税费是严重违反国家法律的行为,而是说是默认的交易习惯。而我方当时也不太了解这些税费本身应该李某承担的规定,所以整个的误导显得是为了我方规避税费。另外,在2017年3月26日当日,新政发布关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告,规定个人购买商业办公类项目需符合在申请购买之日起在京已连续5年缴纳社会保险,或者连续5年缴纳个人所得税,张某已不符合购房条件和资格。我方认为,网签合同是应当撤销的。另外,我方在知悉政策出台以后,第一时间通过微信、电话的方式告知某公司,根据政策规定,我方已不具备购房资格,申请解除合同。某公司与李某沟通后也向我方承诺如果不具备购房资格,可以和平解除合同,所以我方在2017年3月27日上午与某公司一同前往李某家中协商解除合同事宜,但遭到李某拒绝,并威胁我方赔偿全部违约金。因为我方不太懂法律,担心赔偿高额违约金,又与李某进行了协商,签订了变更协议,并于2017年4月9日向李某支付了第一笔房款100万元,于2017年7月6日和7日合计支付了80万元,而这个80万元是我方通过父母及家人的信用贷款、个人积蓄取得的,这时李某催促我方继续支付第三笔购房款,而我方已没有能力继续履行,而且我方也没有网签合同,只是在尾页上签了名字。后来我方通过微信照片的方式取得了网签合同,经过我方仔细对比,发现网签合同与经纪合同存在重大差异,价格、出租方式等主要条款均不一致,后经过了解相关法律,我方觉得通过大幅做低网签价格来逃避国家税收,这两个价格差距192万元,涉嫌造成国家税收流失近100万元,如果继续履行,将严重损害国家利益,同时严重损害我方利益,造成我方面临重大的法律风险,我方主张李某与某公司以政策要提高网签指导价为由误导我方提前网签,使得我方对签署阴阳合同所产生的法律风险有重大的误解,同时对将要出台的政策和所需承担的费用也有重大误解,而且这个交易明显有利于某公司和李某,显失公平,我方申请撤销网签合同。另外,由于某公司和李某恶意串通,损害了国家利益,以合法形式掩盖非法目的,合同应当认定为无效。而从目前的状况及履约能力的角度来看,我方于2017年4月9日向银行申请200万元房屋二次抵押贷款,受国家政策影响,银行已经停止办理二次抵押贷款,我方贷款未能审批成功,而张某于2018年4月失业,至今待业家中,没有经济来源,张某家庭尚有房屋按揭贷款122万元左右未还,每月需还房款0.6万多元,信用贷20万元,每月需固定还款0.5万多元,银行信用贷4.3万多元,年利息6.96%,我方家庭现在有沉重的经济负担,并没有履约能力,也不属于故意违约。另外我方认为如果李某主张的违约金过高,第一是受国家政策所限,张某无法继续履行合同,第二是某公司与李某从自身利益出发误导张某签订不合法的网签合同,使我方成为受害方,因此损失不应当由我方全部承担。2017年8月15日,我方已及时通知了李某及某公司,不能继续履行合同,我方履行了告知义务,但李某并未采取有效措施,防止损失进一步扩大。李某无偿占用我方购房款190万元达一年,按银行保本理财收益一年也近8万元,而李某目前的房屋租金也比购买时上涨,达到0.6万元/月,每年房租收益也有几万元,反而我方由于支付了房款,还要背负银行的利息,当然我方也愿意酌情考虑情况,对李某进行一定的经济补偿,所以希望法院公平公正的判决。

二、法院查明

2017年3月14日,李某(出卖人)与张某(买受人)在某公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定如下:出售房屋坐落于北京经济技术开发区涉案房屋;该房屋规划设计用途为办公;出卖人已将该房屋出租,且承租人已放弃优先购买权;经出卖人和买受人协商一致,该房屋成交价格为115万元,该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价207万元,上述价款买受人一并另行支付给出卖人;买受人向出卖人支付定金10万元,定金支付方式为直接支付给出卖人;当事人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;办理完毕该房屋所有权转移登记手续后,于5个工作日内将该房屋交付给买受人;买受人未按照补充协议约定的时间付款的,逾期在15日内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行;逾期超过15日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。

《补充协议》约定:甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为322万元,此价格为甲方净得价,不含税。乙方于房屋核验通过后5个工作日内将第一笔购房款100万元(不包含前期支付全部定金)以第三方担保支付的方式支付甲方;乙方于网签后5个工作日内将第二笔购房款115万元以建委监管支付的方式支付甲方;乙方于网签后5个工作日内将第三笔购房款95万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意,在第二笔和第三笔首付款资金监管后5个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后5个工作日内自行办理物业交割手续,某公司陪同。甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金,该保证金于甲乙双方办理物业交割当日,由乙方自行划转至甲方。甲乙双方同意,本次交易涉及的税费全部由乙方承担,并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。交易房屋的租赁期限至2017年12月23日止;就房屋租金,甲乙双方一致同意作出如下约定:以过户当日为截止日,过户之前所有租金全部归甲方所有,过户之后所有租金和一个月的押金全部归乙方所有。在本协议履行期间,如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任,后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

同日,李某(出售人,甲方)与张某(购买人,乙方)、某公司(居间方,丙方)签订了《买卖定金协议书》。经各方协商一致,就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议:乙方经现场勘验甲方上述房屋后,对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解,确认以322万元的总价款购买该房屋,此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。甲乙双方同意,本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元,甲方收取定金时应向乙方出具收据(附后)。在该《买卖定金协议书》尾页附有李某签字确认的收据一份,载明李某于当日收到了张某支付的涉案房屋定金10万元。

同日,张某和李某作为共同委托人在网上签约授权委托书中签名,委托某公司作为二人的合法代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续,委托期限自本授权委托书签署之日起至委托事项办理完结之日止。当日,某公司制作了网签信息登记表(V2.0版),记载了与涉案房屋有关的信息。

2017年3月23日,某公司员工梁某通过微信向张某发消息称:“因为那个我们合同里写的是网签后5个工作日做资金监管,因为我害怕4月初政府那里出台什么政策,有可能影响我们单子的进程,所以我就先把网签打了,等您那里资金什么时候到位,然后我们在做资金监管和缴税过户,这个网签只是保证我们不受政策的影响,对于单子没有什么影响,时间什么都没有变动,您看您那里同意吗”,张某回复称:“同意”。

2017年3月26日,张某和李某在某公司的居间下办理了涉案房屋的网签手续,并签订了《存量房屋买卖合同》(以下简称网签合同)及附件,网签合同约定:房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租;涉案房屋成交价格为115万元;关于贷款的约定为买受人不申办抵押贷款。

2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,该公告第五条规定:本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的;2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。该公告发布后,张某认为其已不具备购房资格,于是向某公司员工梁某提出撤销网签,张某主张其在2017年3月27日上午与梁某一同前往李某家中协商解除合同事宜,但遭到李某拒绝,且李某要求张某赔偿高额违约金,因张某不懂法律,又担心需支付高额违约金,故才与李某协商,决定签署变更协议。对其上述陈述,张某并未提交相应证据加以证明。

2017年3月27日,张某通过微信向某公司员工梁某发消息称:“恩,把网签解了,如果我有资质就履约,否则业主即使不同意,我肯定也不认这个网签”,梁某回复称:“嗯嗯,我见面和您去说,这个就交给小梁,等一会见面,我和您详细的说,我们怎么弄,我肯定是站在您这边的”;张某发消息称:“某这样忽悠客户提前网签,我肯定是不能接受的”,梁某回复称:“我去给您协商,一会我们见面说吧,您到时候看一看小梁处理的是不是公平”;张某发消息称:“你们不应该跟我说政策可能是调高建委指导价,我也不应该信任你们不看合同就同意了”,梁某回复称:“这个我真的不能预测的”;张某发消息称:“那你的意思不是你说的是吗?”、“是我自己主动提出提前网签的是吗”,梁某回复称:“当时我就害怕出政策,所以我才要和您说网签,但是我没有想到出这个政策”。

2017年4月3日,李某(出售方,甲方)与张某(买受方,乙方)在某公司的居间下签订《变更协议书》,甲乙双方经丙方居间介绍,就甲方名下位于北京经济技术开发区涉诉房屋达成交易,并于2017年3月14日签署了《交易合同合订本》、《补充协议》。现三方经友好协商,就前述协议项下的交易变更事宜,达成协议如下:一、合同条款的变更约定:甲、乙、丙三方协商一致,就前述协议的条款,进行如下变更:1.原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第二项约定为:“经出卖人和买受人协商一致,该房屋家具,家电,装饰装修及配套设施设备等作价为:人民币(小写)2 070 000元(大写)贰佰零柒万元整,上述价款买受人一并另行支付给出卖人”,现变更该项约定为:“经出卖人和买受人协商一致,该房屋家具,家电,装饰装修及配套设施设备等作价为:人民币(小写)1 920 000元(大写)壹佰玖拾贰万元整,上述价款买受人一并另行支付给出卖人。”4.原《补充协议》第一条第1项约定为:“甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电,装饰和配套设施作价总计为人民币(小写)3 220 000元(大写)叁佰贰拾贰万元整,此价格为甲方净得价,不含税”,现变更该项约定为:“甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电,装饰和配套设施作价总计为人民币(小写)3 070 000元(大写)叁佰零柒万元整,此价格为甲方净得价,不含税”。5.原《补充协议》第二条第3项约定为:(1)“乙方于房屋核验通过后5个工作日内将第一笔购房款人民币(小写)1 000 000元(大写)壹佰万元整以担保的方式支付甲方”,现变更该项约定为:(1)“乙方于2017年4月10日前将第一笔购房款人民币(小写)1 000 000元(大写)壹佰万元整以担保支付的方式支付甲方”。6.原《补充协议》第二条第3项约定为:(2)“乙方于网签后5个工作日内将第二笔购房款人民币(小写)1 150 000元(大写)壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”,现变更该项约定为:“乙方于2017年6月14日前将第二笔购房款人民币(小写) 1 150 000元(大写)壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”。7.原《补充协议》第二条第3项约定为:(3)“乙方于网签后5个工作日内将第三笔购房款人民币(小写)950 000元(大写)玖拾伍万元整以理房通的方式支付甲方”,现变更该约定为:(3)“乙方于2017年6月14日前将第三笔购房款人民币(小写)800 000元(大写)捌拾万元整以理房通的方式支付甲方”。上述协议签订后,张某于2017年4月9日向李某支付购房款100万元。

2017年7月5日,李某(出售方,甲方)与张某(买受方,乙方)在某公司的居间下签订《变更协议书》,对协议条款进行如下变更:1.原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一项约定为:“当事人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”,现变更该项约定为:“当事人双方同意,自本合同签订之日起136日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。2.原《补充协议》第二条第3项约定为:(2)“乙方于2017年6月14日前将第二笔购房款人民币(小写) 1 150 000元(大写)壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”,现变更该项约定为:(2)“乙方于2017年7月30日前将第二笔购房款人民币(小写)1 150 000元(大写)壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”。3.原《补充协议》第二条第3项约定为:(3)“乙方于2017年6月14日前将第三笔购房款人民币(小写)800 000元(大写)捌拾万元整以理房通的方式支付甲方”,现变更该项约定为:“乙方于2017年7月7日前将第三笔购房款人民币(小写)800 000元(大写)捌拾万元整以担保支付的方式支付甲方”。4.原《补充协议》第二条第4项约定为:“权属转移登记:甲乙双方同意,在第二笔和第三笔首付款资金监管后5个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”,现变更该项约定为:“权属转移登记:甲乙双方同意,在第二笔首付款资金监管后5个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”。

2017年7月7日,张某向李某支付购房款80万元,李某出具购房款收条,收条上载明:“今收到张某购买北京市经济技术开发区房屋购房款人民币(大写)捌拾万元整(¥800 000元)。”

2017年8月15日,张某向北京市大兴区住房和城乡建设委员会(以下简称大兴区建委)提交申请书,申请撤销该《存量房屋买卖合同》。大兴区建委于2017年9月12日向张某出具回复意见,主要内容如下:张某书面陈述涉案房屋实际已出租,但合同房屋状况为未出租,经住建委对张某提供的证据进行比对,与张某陈述相符,某公司承认是事实;关于张某陈述直接打印网签合同尾页,让张某签字进行欺诈问题,某书面答复不存在张某陈述的情况;张某申请撤销合同的问题,依据《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》【京建发〔2010〕169号】规定注销已签字(或盖章)合同的流程办理,即“交易双方对解除合同协商不一致的,应通过司法途径解决。交易任何一方可持解除合同的生效法律文书到服务窗口办理注销手续”;关于张某陈述的违法《税收征收管理法》的查处,请张某向税务机关申请查处。

庭审中,张某主张网签合同与买卖合同存在重大差异,价格、出租情况等主要条款均不一致,网签合同涉嫌通过大幅做低网签价格来逃避国家税收,如果继续履行将严重损害国家利益,且2017年3月26日商住房限购政策发布后,其无法办理房屋二次抵押贷款,现已不具备履行能力,故要求撤销网签合同。李某不同意张某的主张,并称网签合同仅是过户的前置程序,目的是公示和过户。

另查,涉案房屋性质属于商业办公类项目,双方已经办理涉案房屋网上签约备案手续,涉案房屋目前仍处于出租状态。李某称其是为了防止损失扩大,故才继续让承租人租赁涉案房屋,李某还表示承租人已放弃了优先购买权,并同意收房时即搬离涉案房屋。

三、法院判决

北京市大兴区人民法院经审理后判决:

1、张某与李某继续履行于二〇一七年三月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(包括双方签订的相关协议);

2、张某于本判决生效后十日内向李某支付剩余购房款 1 150 000元,李某收到该购房款后三日内向张某交付位于北京市经济技术开发区涉诉房屋;

3、张某于本判决生效后十日内向李某支付逾期付款违约金(以1 150 000元为基数,按照日万分之五的标准计算,自二〇一七年七月三十一日起至实际支付之日止);

4、张某履行了上述第二项付款义务后五个工作日内,需配合李某将位于北京经济技术开发区涉诉房屋过户至张某名下;

5、驳回张某的全部诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,自成立时生效,生效的合同对当事人具有法律约束力,双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应切实履行。2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,张某与李某签订网签合同系在该政策出台之前,故该政策的出台对双方合同的继续履行没有影响,合同应当继续履行。而且,在2017年3月26日限购政策出台后,张某于2017年4月3日和7月5日两次与李某协商签订了变更协议,购房款较之《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》减少了15万元,这可以理解为李某与张某因限购政策的出台而对购房款进行了重新约定,故变更协议亦系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应切实履行。变更协议签订后,张某于2017年4月9日、7月7日分别向李某支付购房款100万元、80万元,可视为其以自己的行为表明同意继续履行合同。综上所述,对李某要求张某继续履行房屋买卖合同,并立即支付剩余购房款115万元的反诉请求,于法有据,应予以支持。而张某要求解除其与李某于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》、2017年4月3日签订的《变更协议书》、2017年7月5日签订的《变更协议书》以及要求李某返还购房款190万元的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,应不予支持。需要说明的是,张某作为完全民事行为能力人,其在与李某签订合同时,明知涉案房屋的性质为商业办公类,则其应当尽到审慎注意义务,对购买涉案房屋可能出现的风险和后果有充分的预知,众所周知,北京市房地产政策的调控,可能会引发房价波动较大,如当事人因房屋价格明显下降或者房屋价格快速上涨而随意违约,则有违诚实信用原则。现张某提出其家庭现在有沉重的经济负担,没有履行能力,对其所述表示充分理解,但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,当事人应当秉持契约必守之精神,对在意思自治的基础上签订的合同应当严格遵守,以免破坏合同自由原则。

关于张某要求撤销其与李某于2017年3月26日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”张某虽主张李某与某公司知悉新政策规定,为了二者的利益,故意误导张某提前网签,致使其对政策及要承担的税费产生重大误解,但张某对此并未提交充分证据予以证明,其应承担举证不能的不利后果。而且,作为完全民事行为能力人,张某应当对自己作出的行为负责。根据查明的事实,在办理网签手续之前,某公司员工梁某已征得张某的同意,且梁某只是告知张某可能要出台政策,而并未告知张某具体会出台什么样的政策,由此不足以造成张某对政策产生误解。再者,对张某提出的双方所签订的网签合同涉嫌逃避国家税收,严重损害国家利益的抗辩意见,当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,应不予支持。本案中,经李某与张某协商签订变更协议书,涉案房屋的最终真实交易价格应为307万元,网签合同中约定的房价款为115万元,网签合同的价格条款低于实际交易价格的目的就是为了规避税费,对此李某亦未否认,故该价格条款应当认定为无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力,对张某以此为由要求撤销网签合同的诉讼请求,于法无据,应不予支持。但需指出的是,本案对网签合同效力的认定不影响行政机关对于上述避税行为进行处理或者处罚。

对李某反诉要求张某支付逾期付款违约金的主张,根据双方于2017年7月5日签订的《变更协议》约定,张某应当在2017年7月30日前将第二笔购房款115万元以建委监管的方式支付给李某,现其未按约定履行支付义务,这必然给李某带来资金损失,已构成违约,李某要求张某支付违约金,有合同及法律依据,应予以支持。关于违约金计算标准,根据合同约定,买受人未按照补充协议约定的时间付款的,逾期在15日内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行。本案中,李某主张因其要求继续履行合同,故要求张某按日万分之五的标准向其支付违约金(以115万元为基数,自2017年7月31日起至实际支付之日止),对此不持异议。对此张某虽提出了违约金过高的抗辩,但鉴于该约定的违约金计算标准并不过分高于造成的损失,亦不违反法律规定,应充分尊重当事人在意思自治基础上签订的违约金条款,故对李某所主张的违约金应不予调整。

关于李某要求张某配合其将涉案房屋过户至张某名下的反诉请求,如上所述,法院已认定双方应继续履行涉案房屋买卖合同,则根据双方于2017年7月5日签订的变更协议书之约定,在第二笔首付款资金监管后5个工作日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续,故对李某的此项主张,符合合同约定,亦不违反法律规定,应予以支持。

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