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因特殊原因卖方违约该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-04-16
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

宋某诉称:我与王某通过某公司于2016年7月31日签订的《房屋买卖居间合同》。依照合同约定王某把位于北京昌平区涉诉房屋转让给我。我向王某支付定金5万元。王某明确表示不再将房屋出售给我。我向法院提起诉讼请求王某继续履行协议。昌平区人民法院作出判决依法支持我的诉讼请求。王某提出上诉,由于在上诉审理过程中,该房屋被河北省某县人民法院查封。北京市第一中级人民法院作出裁定将该案发回重审。我认为王某的行为违反了双方的合同,属于根本违约,故提起诉讼。

2、被告辩称

王某辩称:签订的两份房屋买卖合同因宋某违约,按照补充协议约定2016年9月26日我方行使约定的解除权,已发函告知,以函送达之日合同已经解除,宋某请求法院确定合同解除的基础已经不存在。我方提出发函解除协议的基本依据是房屋买卖合同补充协议第四条第三款的约定,从实际履行情况看,宋某在签订协议之前没有取得房屋购买资格,无法办理房屋转移登记,已经构成根本违约,其没有按照补充协议第二项约定于8月30日之前办理审贷手续,符合约定第三项的情形,构成根本违约。正是因为宋某出现了根本违约的情形,我方才于9月26日函告解除合同,是依法行使合同解除权,不是宋某主张的无故告知拒绝履行合同的情形。即使不考虑在宋某诉请解除合同之前合同已经解除,宋某解除合同的理由也不成立。宋某主张依据补充协议第四条第二项第二款,目前房屋被查封,但是该案件已经作出了终审判决,我方无须承担任何责任,我方可以随时过户,不存在补充协议第四条第二项第二款的情况。房屋查封的时间是2017年4月5日,而在此之前由于宋某违约的行为本合同已于2016年9月26日我方已经函告解除合同,因此也不会构成所谓的违约行为,更不会成为宋某提请解除合同的依据。关于宋某主张的赔偿违约金及损失,结合上述答辩意见,因为不存在违约的事实问题,也就不存在支付违约金和损失的问题。即使按照协议约定,约定的违约金数额过高,也不应该按此来计算。其主张的定金,因为宋某违约导致合同解除,因此按照合同法的规定定金不予返还。其主张的居间代理费,按照协议的约定,居间代理费由宋某支付,并且宋某违约导致的协议被解除,居间代理费的损失应由宋某自行承担。

3、被告反诉称

王某反诉称:我与宋某通过某公司签订《房屋买卖居间合同》,约定宋某购买我名下位于昌平区涉诉房屋一套。同日,双方又签订《补充协议》一份,约定“甲乙双方于2016年8月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全,并办理该房屋的审贷手续”,“若乙方出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同:(1)提供的证件等购买所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。”合同签订后,宋某一直未取得购房资格,导致合同无法正常履行。在双方就合同履行进一步磋商后,宋某仍然未能按合同约定时间履行义务,并且逾期履行协议已超过协议约定时间十五日以上。根据协议约定,我方已于2016年9月26日向宋某发出书面告知函,明确通知解除合同。我方认为宋某已构成根本违约,依据协议约定有权解除本合同。请求法院依法支持我方的反诉请求。

4、原告反诉辩称

宋某反诉辩称:王某的反诉已经超过了反诉的期限。王某的反诉请求不能成立,没有法律和事实依据,其主张合同已经解除的依据是2016年9月26日发给我方的函告,宋某没有收到这个函,不知道告知的内容。该函述称我方违约,我方并没有违约,该函只能证明是王某不履行合同。我方不构成根本违约,其反诉提出的赔偿违约金及利息没有法律和事实依据。

5、第三人述称

某公司述称:合同的内容是合法有效的,各方均应履行合同义务。三方于2016年7月31日签订的房屋买卖合同第八条、第十三条规定,如是守约方支付居间费用,可向违约方索要该笔费用,在房屋买卖合同中三方约定了居间人,居间人已经促成双方签订了合同,已经履行了居间义务。在实际履行中,王某没有履行合同义务,是违约方。由于房屋的特殊性,登记为两套房屋,实际为一套,不具备可分割性。在签订合同前,我公司已经根据合同提示第二条告知,在合同的第四页第六条第二款,双方已经在合同的落款处签字,是双方真实的意思表示,根据合同的签订提示及9月11日协商的录音中,可以确认北京市的限购政策双方均可以接受和理解。宋某在签约时是单身,王某应知道其不具备购买两套房屋的资格,仍与其签约,与王某说的不了解购房情况不符,在签约时宋某明确表示可以由其父亲代签一套房屋。王某提出的以发出解除函解除合同,我公司认为不存在不能履行的情况。综上,我公司在整个签约的过程中没有任何的违约行为,本案中我公司已经多次组织双方进行了协商并促成了有效的房屋买卖合同的签订,双方没有实际履行是因为房屋买卖合同导致的,与居间方无关,已经收取的居间费不退还。

二、法院查明

张某与王某原系夫妻关系。位于北京市昌平区设涉诉房屋登记房屋所有权人为王某,位于北京市昌平区涉诉房屋原登记房屋所有权人为张某。该两套房屋虽登记为两套房屋,但实为一套房屋,不具有可分性。

2016年7月31日,王某(出卖人)与宋某(买受人)及某公司(居间人)签订《房屋买卖居间合同》一份,主要内容为:出卖人所售房屋坐落为昌平区涉诉房屋,建筑面积共61.13平方米,房屋未设定抵押;房屋成交价格为76万元,家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为75万元,买受人在签订本合同的同时支付定金5万元,买受人拟贷款金额为53万元;出卖人应当在收到全部购房款前将该房屋交付给买受人;买受人承担居间代理费33220元;当事人双方同意,在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7工作日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定有其他内容。

同日,王某(甲方、出卖方)与宋某(乙方、买受方)及某公司(丙方、居间方)另签订《补充协议》一份,内容包括:“第一条、成交价格。甲乙双方同意,交易房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币壹佰伍拾壹万元整,此价格为甲方净得价,不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金:乙方于2016年7月31日向甲方支付定金人民币伍万元整,乙方支付首付款时,该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付,甲乙双方同意按照下述第(4)方式履行:(4)贷款形式:1.甲乙双方于2016年7月31日签订本合同,同时乙方向甲方支付购房定金人民币5万元整。2.甲乙双方约定于2016年8月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全,并办理该房屋的审贷手续,待收到批贷通知后7日内,甲乙双方即办理该房屋的过户手续,同时乙方将购房首付款人民币98万元(其中包含定金人民币5万元)一次性付给甲方。3.乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款人民币53万元,该笔贷款到账后,丙方协助甲乙双方办理房款交付手续,至此甲方已收到乙方购房全部房款。第四条、违约责任。2、甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失;每逾期一日,甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同。(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全款款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。”协议还约定有其他条款。

同时,张某作为出卖人亦与宋某签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》,将另一房屋出售给宋某,价款199万元,其中定金5万元,首付款68万元(含定金),拟贷款131万元。该《房屋买卖居间合同》及《补充协议》其他条款内容与本案的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》基本一致。

宋某与某公司称在签订合同时,因宋某未婚,其仅具备在京购买一套房屋的资格,故双方协商同意房屋分别登记在宋某及宋某父亲名下,为此还需要宋某父母先行办理离婚手续,因签约时宋某的父亲未到场,故由宋某签订两份合同,但在后续办理网签时由宋某及其父亲分别签字办理。王某对宋某、某公司所述不予认可,称当时某公司说宋某可以买,具体没问为什么可以买两套。

合同签订后,宋某支付了房屋定金各5万元,支付房屋中介服务费分别为30200元、39800元。2016年8月4日,房屋所有权人由张某变更登记为王某。宋某与某公司均称对房屋变更登记事宜并不知情,张某、王某当时未告知变更登记的情况。

宋某称其签订合同后即于2016年8月30日前向某公司提交了其本人与父亲的办理银行贷款所需证件、资料;某公司曾于2016年9月8日左右转达称出卖方提出不再出售房屋或只卖一套房屋的意见,自己没有同意,某公司约各方于2016年9月11日进行面谈。某公司对宋某所述予以认可,称2016年8月30日前收到了宋某提交的证件、资料,没有收到张某、王某提交的证件、资料;之后因张某、王某提出其父母不同意卖房,故约三方面谈。王某称签订合同后没有接到某公司任何通知,曾向某公司表示等不及了,不行就不卖了。

2016年9月11日,某公司组织买卖双方进行了面谈。根据宋某与王某提交的录音证据显示当天对话内容包括:“王某:我也是抱歉,我爸爸妈妈不让卖了,因为我弟现在在买房子。房子一直在涨价,他用原来的价格买不到了。因为这个房子我妈是出了钱的,我妈就说先别卖,也不能,想给我弟结婚用。其实原来我们确实因为房价涨动过心思,但是现在不能卖就是因为我弟要结婚。中介:请双方都说自己的观点……张某:反正现在这个情况就是我们心里过不去嘛,我们就是说20万。王某:我爸妈给我们拿出20万来,我说我们合同都已经签了,这个事情对人家于情于理也应该补偿,我妈爸给拿出20万,因为我没有这个房子的钱,我买了(其他的房子),我们现在也没办法,我们已经没钱了,所以说我爸妈拿出20万。我已经说完了……宋某:我还是希望履行合同,继续完成这个交易。因为(要买房子)这个事情,我已经逼着我父母离婚了,离婚的证件都已经交到中介手里了,而且为了筹钱,去借钱,资金的使用成本很高,我们一直在承担。我们现在自己住的房子也已经给别人了……宋某:大哥、姐,首先我这边的意思,一直以来都是无论如何努力的,我保证完成达到,就是我们这边保证履行合同,在每一步上,尽量都不违约。现在我们也没有违约。但是,你们这边现在就是不想出售这套房子了吗?张某:不是不想出售,是有两条路:第一呢就是按照咱们合同谈的这个条件,因为合同里面有一条,如果合同出现争议了,可以协商,咱们协商解除合同。第二就是,如果真是按合同履约的话,我想你们应该也看下这个合同,你现在就是说一个人签了两份合同,应该是没有履约资格的……张某:法律我们也说了,如果你严格按照合同执行,我们可以,没问题。郝某(宋某的律师):你们可以严格按照合同执行,没问题?张某:那如果你选择就,你就按合同执行就行了,没关系。郝某:你指的是什么,不就是说宋某签了两套,是这意思吗?张某:我不懂,我不懂,我不懂那个。郝某:这个无所谓,可以严格按照合同执行,没问题。张某:那就那咱就不用谈了,既然选了谈啥啊。郝某:结婚不完了嘛。张某:你按合同执行就完了,可以,可以,没关系。郝某:那实在不行就这么办呗。张某:啊,可以。郝某:既然都已经说到这份上了,对不对?张某:没问题。宋某:结婚啊?郝某:你妈可以离婚,你就可以结婚,这有什么关系呢?既然签了合同就得,说来说去还不是这样。事实上啊,当时实际上这个合同因为签合同签字的时候,我走了,我还真的没有想到,说你(中介)把这两条合同都签在宋某的名下了,但实际上他们在正常的操作中,这个合同呢,实际上只有网签的那份合同才是一个最终的合同,所以你们当时一,咱们双方都是商量好的,说她父母买一套她买一套,当时这都说的非常清楚。张某:程序我不懂,我只能听他们的。郝某:听他们的也是一样的。张某:对程序我们不懂……中介:就两套房,咱们合同签得一点问题都没有,就签合同的时候不都说了嘛,宋某一套,她妈一个名额,不都说的清清楚楚的吗?宋某:是我爸一个名额。中介:对,是,当时签的时候说了。张某:你们怎么规划我们不懂,我们只听您的,我们只听中介的……郝某:行啊,中介可以操作的都是正常的,对吗?张某:可以没问题,可以,都正常,可以。郝某:那就照着这个履约?张某:可以。郝某:那现在进行到什么地步了?现在下面一步要进行什么?中介:网签是吧?张某:不是,那个下面是我们的房屋核验。中介:房屋核验,购房资格。张某:办核验嘛,对,然后你们拿购房资格。中介:你把房本拿过来。张某:明天明天来核验。郝某:那就赶紧办呗。张某:好吧,行,那没什么说的了就,好。”

王某称其之后向某公司提供了房本,于2016年9月21日通过了房屋核验,因一直没有收到任何通知,所以向买方邮寄了《告知函》。《告知函》内容为:“宋女士、北京市某房地产经纪有限责任公司:2016年7月31日,本人与宋某通过房屋中介北京市某房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定:宋某购买本人名下位于昌平区涉诉房屋一套。同日,本人与宋某又签订《补充协议》一份,协议第二条第二款第四项规定:甲乙双方约定于2016年8月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全,并办理该房屋的审贷手续,协议第四条第三款规定:乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。由于宋某拒不履行合同义务,导致至今未办理银行面签手续,因此本人现依据协议约定,书面通知宋某及北京市某房地产经纪有限责任公司解除合同,保留追究宋某违约责任的权利。王某。2016.9.16。” 某公司称其对《告知函》不知情,但9月26日之前张某、王某曾表示因家人反对,不同意出售房屋了。宋某称其家人于2016年9月27日收到该《告知函》,但不同意该函内容。2016年10月8日,宋某办理了结婚登记手续。

2016年9月30日,宋某就两套房屋分别将王某、张某起诉至法院,诉讼请求为要求继续履行合同,王某、张某支付违约金等。2017年3月13日,本院出具民事判决书,判决:一、张某继续履行其与宋某于二○一六年七月三十一日签订的《房屋买卖居间合同》。宋某于本判决生效后十日内支付张某剩余购房款194万元,在宋某付清剩余购房款后三日内,张某、王某协助宋某办理北京市昌平区涉诉房屋的产权过户手续,将该房屋过户至宋某名下;二、驳回宋某的其他诉讼请求。同日,本院另出具民事判决书,判决:一、王某继续履行其与宋某于二○一六年七月三十一日签订的《房屋买卖居间合同》。宋某于本判决生效后十日内支付王某剩余购房款146万元,在宋某付清剩余购房款后三日内,王某协助宋某办理北京市昌平区涉诉房屋的产权过户手续,将该房屋过户至宋某名下;二、驳回宋某的其他诉讼请求。

王某、张某对上述两份判决不服,上诉至北京市第一中级人民法院。在一审判决作出后,因王某被其他人起诉,河北省某县人民法院于2017年4月5日作出民事裁定书,将诉争房屋予以查封,查封期限自2017年4月6日至2020年4月5日。北京市第一中级人民法院认为因出现房屋被查封的新事实,将对双方当事人《房屋买卖居间合同》能否继续履行产生实质性影响,故将案件发回重审。

本案审理过程中,王某称其他人起诉王某的案件其诉讼请求并未得到法院支持,但认可涉诉房屋截至2018年12月19日本案开庭时仍未解封。宋某于2018年9月19日提交变更诉讼请求申请书,变更诉讼请求为解除合同、王某赔偿其违约金及损失等。王某于2018年10月17日收到该变更诉讼请求申请书。另因宋某申请,本院委托经北京市高级人民法院摇号随机确定的北京某房地产评估有限公司对两套房屋进行价格评估。北京某房地产评估有限公司于2018年11月29日出具《房地产估价报告》,确定估价对象于价值时点(即现场查勘时)2018年11月12日的房地产市场价值为:房地产单价34731元/平方米,房地产总价496.17万元。宋某为此支付评估费14900元。

三、法院判决

北京市昌平区人民法院经审理后判决:

1、宋某与王某于2016年7月31日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2018年10月17日解除;

2、王某于本判决生效后七日内返还宋某已付定金5万元;

3、王某于本判决生效后七日内支付宋某违约金630577元;

4、驳回宋某的其他诉讼请求;

5、驳回王某的反诉请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中,《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为有效。根据当事人提交的证据及当庭陈述来看,本案的争议焦点在于:1、宋某是否有违约情形以及王某是否享有合同解除权;2、王某是否有违约行为以及宋某是否享有合同解除权。

对于焦点一、王某主张合同约定是2016年8月30日之前审贷,但一直到2016年9月26日发函之日,宋某仍未配合办理审贷的手续、没有办理购房资格的审核,故其发函已解除合同。对此,作如下分析:

首先,房屋虽登记为两套房屋,但实为一套房屋,不具有可分性,必须一起购买,而在签订合同之时,宋某未婚,其不具备购买两套房屋的资格。对此宋某与某公司称当时双方协商同意房屋分别登记在宋某及宋某父亲名下,网签时由宋某及宋某父亲分别签字办理。王某虽不认可有此约定,但根据2016年9月11日面谈时的对话录音来看,确与宋某、某公司所述一致,张某、王某也未在该次面谈中就宋某不具备在京购买两套房屋资格一事提出任何质疑,故综合双方的陈述及证据,对宋某、某公司所述应予以采信,因此宋某在2016年8月30日前向某公司提交了其本人与父亲办理银行贷款所需的证件、资料并未违反合同约定。

其次,根据2016年9月11日面谈时的对话录音可确定,双方最终协商确定的方案是按照原合同履行,即由宋某个人购买涉诉房屋,宋某同意办理结婚登记手续以获得两套房屋的购房资格。但双方并未就变更履行形式后双方重新提交证件、资料的期限进行约定,原有的房屋买卖合同亦未就后续办理购房资格审核、房屋核验以及网签、过户的日期进行明确的约定。此种情况下,一般应以居间公司的通知为准,双方应积极配合居间公司完成己方义务的履行。而王某在既未与买受方进一步协商履行日期,又未通过居间公司向买受方限定履行期限并进行催告的情况下,其直接于2016年9月26日发函以“宋某拒不履行合同义务,导致至今未办理银行面签手续”为由提出解除合同,缺乏事实和法律依据。因此,王某发送的《告知函》上所记载的宋某违约的事实不能成立,其行使合同解除权不具备合同依据或法律依据,对其要求确认《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》已于2016年9月26日解除及要求宋某赔偿违约金、损失等反诉请求应不予支持。

对于焦点二、宋某主张涉诉房屋现已被查封,导致合同无法继续履行,故要求解除合同,要求王某赔偿违约金及损失等。对此,涉案房屋已于2017年4月6日被查封,截止到2018年9月19日宋某提交变更诉讼请求申请书时,针对涉案房屋的查封措施仍未解除,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,宋某请求解除合同,应予以支持。对于合同解除的日期,应以宋某提交的变更诉讼请求申请书送达王某的日期即2018年10月17日为准。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,宋某既要求双倍返还定金又要求支付违约金,两者须择一适用,经释明宋某选择适用违约金条款,应不持异议,王某应将已收取的定金返还,对宋某要求双倍返还定金应不予支持。对于宋某依据《补充协议》第四条第2项约定的内容,要求王某赔偿违约金及损失、居间代理费一节,该项条款约定了出卖方应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%赔偿损失,并以日千分之五计算逾期违约金,赔付买受方已支出的居间费等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现王某认为违约金约定过高,请求予以降低。对宋某主张的过高的违约金部分应不予支持。另对于宋某主张租房费用及搬家费用一节,因其提交的租赁协议及相关付款记录等均显示系宋某家人姓名,无法直接证明系王某违反合同所导致的宋某的损失,故对该部分应不予支持。宋某另要求王某承担保函费,缺乏依据,应不予支持。

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