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房产律师:购买夫妻共有房产引发的合同纠纷

来源: 律师 时间:2019-04-16
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告曹先生起诉称:2008年8月,被告马女士的丈夫罗先生(又名罗某甲)将其所有的坐落于A县B镇XX街99号祖房(使用面积72.74平方米)向A县建设局申请危房改建。同年12月27日,罗先生与我协商将该房转让给我,并由我按罗先生审批的危房改建项目进行改建房屋。同日,罗先生、罗老二、罗老三到我家中签订了《房屋买卖契约书》,我要求马女士、罗老大到场签字,但罗先生称:马女士不会写字,他签字就可以;罗老大在乡下未回A县,已委托罗先生代签字。于是罗先生在《房屋买卖契约书》签了罗老大三个字。按契约书约定,我当场付清购房款中的130,000元,罗先生将房屋所有权证及土地使用权证交给我保管,并将买卖房屋交付我使用。2009年3月17日,A县建设局批准罗先生危房改建。我按《房屋买卖契约书》约定对该房屋进行改建。2010年2月6日,罗先生向我催要购房余款4,080元,我以房屋未过户拒绝支付,后在罗先生再三要求下,我支付罗先生2,000元。2010年12月23日,我房屋改建完工,全家搬入改建后的房屋居住至今。2011年元月6日,罗先生以急需用钱为由向我催要购房余款2,080元,我再次支付2,000元,双方结清购房款。事后,因政策原因改建后的房屋一直无法过户。2013年5月份政策允许该类房屋办理过户手续,我找到罗先生,要求其协助过户,罗先生称其在工地上班没有时间。同年6月,房管部门又停止办理该类房屋的过户手续。2014年3月6日罗先生去世。同年4月,房管部门又允许该类房屋办理过户,我找到被告马女士协助办理房屋产权过户手续,被告马女士提出要红包,我交给她100元,后因被告罗老大拒绝协助办理房屋过户手续,致使买卖房屋至今无法办理房屋所有权、土地使用权变更登记过户手续。为此我请求法院判令:1.依法确认我与被告于2008年12月27日签订的《房屋买卖契约书》合法有效;2.四被告协助我办理房屋所有权、土地使用权变更登记过户手续。

二、被告辩称

被告罗老大答辩称:1.诉状称被告马女士向原告要红包不属实,该红包系原告妻子主动给被告马女士的;2.签订《房屋买卖契约书》时我不在场,也未在该契约书上签字,且原告建房存在违章,故原告起诉我无事实依据;3.原告在罗先生在世时未及时办理房屋过户手续,也存在过错。

被告马女士、罗老二、罗老三未到庭,也未提出书面答辩意见。

三、法院查明

被告马女士与罗先生(曾用名罗某甲)系夫妻关系。被告马女士与罗先生共生育三子,分别为长子被告罗老大、次子罗老二、三子罗老三。罗先生祖遗坐落于A县B镇XX街99号砖木结构二层房屋。1989年7月14日,A县城镇房屋所有权登记发证工作领导小组办公室向罗先生颁发了《房屋所有权证》。1996年11月23日,A县土地管理局向罗先生颁发了《国有土地使用证》。2008年罗先生向A县城乡规划建设局申请危房改建申请。同年7月25日,A县城乡规划建设局批准罗先生危房改建。同年12月27日,罗先生与原告签订《房屋买卖契约书》1份,约定:1.罗先生将祖遗房屋出卖给原告,面积以罗先生2008年审批建筑用地许可证面积为准,房地产成交价为人民币134,080元;2.本契约双方签字后,原告即时一次性付给罗先生人民币130,000元,剩余房价款4,080元,待原告办好房地产过户手续后一次性付清;3.本协议生效后,该房屋地产权、地基和地面建筑物全部归原告所有,永远管业,任由原告建造、居住使用。在原告办理好房地产过户手续以前,该房屋权属范围内如有产权争执,由罗先生承担责任;4.罗先生应协助原告办理房地产过户手续,不得借故推诿,办理过户手续所费工时,罗先生不能向原告索取任何报酬,原告在房屋主体完工后,即时办理过户手续,房地产过户手续办好后,原告应及时将剩余购房款支付给罗先生;5.原告与罗某乙同时开工建造新房,两家房屋高度应相同;6.罗先生交付原告《国有土地使用证》、《房屋所有权证》各1本,新建房屋建筑用地许可证由罗先生收到后交给原告;7.本契约双方签字后生效;8.本契约一式叁份,罗先生、原告和罗某乙各执1份。罗先生作为出卖房屋人、原告作为买房人、罗某乙、齐某作为四邻在该契约书上签字,被告罗老二、罗老三在契约书上签名,因原告要求被告马女士、罗老大在契约书上签名,但因被告马女士不会写字,被告罗老大未在场,故由罗先生代签。原告当即支付罗先生购房款130,000元,罗先生将买卖房屋及该房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》交给原告。2009年3月17日,A县城乡规划建设局向罗先生颁发了《建设工程规划许可证》,许可罗先生对其祖遗坐落于A县B镇XX街99号砖木结构二层房屋进行危房改建,其中建筑占地面积52.10平方米,建筑面积182.35平方米,建筑层数为3层半,结构质式为砖混结构,四至界线为:东至罗某乙宅、西至小弄、南至道路、北至齐某甲宅。后原告拆除旧房,并在原址上新建房屋。2010年罗先生向原告催讨购房余款,原告支付罗先生2,000元,罗先生向原告出具《收条》1张。同年12月23日,原告新建四层砖混结构房屋1幢,并搬家新房居住至今。2011年1月6日,罗先生再次向原告催讨购房余款,原告支付罗先生2,000元,罗先生向原告出具《收条》1张,《收条》载明:“收条收到购房尾款人民币贰仟元正(结清)收款人罗某甲2011.元.6”。2013年6月,原告找到罗先生要求其协助办理房屋过户手续,同年6月26日,罗先生出具《关于申请办理房产手续报告》1份,并经A县B镇XX村委员会、A县B镇人民政府同意报批A县城乡规划建设局批准。2014年3月6日,罗先生去世。同年3月17日,原告找到被告马女士,要求其协助办理房屋过户手续,并交给被告马女士100元红包。被告马女士在《关于申请办理房产手续报告》中加盖手印。该报告经A县B镇XX村委员会、A县B镇人民政府盖章同意报批A县城乡规划建设局批准。

四、法院判决

1、原告曹先生与罗先生(被告马女士之夫,即被告罗老大、罗老二、罗老三之父)于2008年12月27日签订的《房屋买卖契约书》合法有效。

2、限被告马女士、罗老大、罗老二、罗老三在本判决生效后十五日内协助原告曹先生办理坐落于A县B镇XX街99号房屋的房屋所有权、土地使用权过户登记手续。

五、律师点评

房产律师靳双权认为:本案讼争房屋的房屋所有权人虽然只登记罗先生,但该房屋所有权属罗先生与被告马女士夫妻关系存续期间的共同财产。原告曹先生与罗先生签订《房屋买卖契约书》,被告马女士虽未签字,但被告马女士明知其丈夫罗先生将讼争房屋出卖给原告,后被原告拆除新建房屋也未提出异议,且在其丈夫罗先生去世后,原告要求其协助房屋过户,并在《关于申请办理房产手续报告》中加盖了指印,证明其对原告曹先生与罗先生签订《房屋买卖契约书》的追认。原告曹先生与罗先生签订《房屋买卖契约书》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,故原告与罗先生于2008年12月27日签订的《房屋买卖契约书》合法有效,原告主张确认其与罗先生于2008年12月27日签订的《房屋买卖契约书》合法有效的诉讼请求于法有据,予以支持。罗先生作为讼争房屋出让方,原告曹先生作为受让方,双方签订的《房屋买卖字契》,系原告曹先生与罗先生双方真实意思表示,该《房屋买卖字契》中涉及的有关房屋买卖事项,属合法、有效成立的房屋买卖行为,原告曹先生与罗先生应当按照约定全面履行自己的义务。在该合同中,罗先生作为出让方的义务是交付符合约定的房屋和协助办理过户手续,原告作为受让方的义务是按照约定交付相应的价款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。罗先生虽已将讼争房屋交付给原告,但至今尚未协助原告办理讼争房屋的土地使用权、房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,办理房屋过户登记是讼争房屋所有权转移的必要条件,故罗先生协助原告办理讼争房屋所有权、土地使用权的过户登记手续后才完整地履行了将所有权转移给原告的义务。本案原告已经付清罗先生购房款,罗先生已将讼争房屋交付给原告,后被原告拆除,并在原址上新建房屋居住使用至今,罗先生有义务协助原告办理讼争房屋所有权、土地使用权的过户登记手续。现因罗先生去世,其法定继承人即被告马女士、罗老大、罗老二、罗老三有义务协助原告办理讼争房屋的房屋所有权、土地使用权的过户登记手续。对被告罗老大主张其未在《房屋买卖契约书》上签名,原告起诉其无事实依据的辩解不予支持。

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