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房产律师:购买农村房屋引发土地确权纠纷案

来源: 律师 时间:2019-04-16
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告冯先生(曾用名冯某甲)、李女士起诉称:2005年我二人将自家位于甲市的五间平房卖给同村村民郭先生,售价30000.00元,卖房合同上将自家前院的0.3亩李女士分得的口粮田同时卖出。合同生效后,村委会对我家提出异议,口粮田属于集体耕地,不能按房前屋后零散土地卖出,违反国家土地管理规定,后经双方多次交涉无果,经村委会、XX镇司法所调解无效,现特向人民法院提起诉讼,请求人民法院确认买卖房屋合同中涉及0.3亩口粮田部分无效,并将0.3亩口粮田返还给我二人,被告郭先生承担全部诉讼费用。

被告郭先生答辩称:二原告起诉没有事实依据及法律依据。原告将五间房屋及房前的园田地的承包经营权一并转给我,价款共计30000.00元,不是房屋的三万元。我买房后进行翻盖,于2006年2月份办理了房照,也是当时村书记给办理的,后我一直耕种房前地,期间从未有人对此提出意见。2012年5月份,因为我家门前修路,有动迁占地说法,原告就提出要地,我不给发生纠纷。原告讲是合同生效后村委会提出意见不是事实。现我家早已将原房屋转给他人,没有人提出意见,原告说房屋前的地是口粮田的说法不对,当时双方签订合同时是在双方平等自愿协商情况下签订的,希望法院驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

原被告是同村村民,2005年9月9日,双方协商后自愿签订了一份房屋买卖合同,合同约定:“今有冯先生自有本业房屋五间,经双方协商,经中证说妥卖给郭先生为本业,土木连石,门窗户壁,决定房价为一万元(其实为叁万元正),此款笔下交足,分文不欠。四至:东至郭某甲,西至郭某乙,南至南河,北至道。卖房人(出卖人)冯先生,买房人(买受人)郭先生,中证人罗某。代笔人曹某。”其中该买卖合同四至中的南至南河,内含0.3亩园田地,在总价款三万元之内,即土地承包经营权一同随房屋转让于被告郭先生经营管理。2006年被告郭先生将所购买的房屋重新翻建,并于是年2月23日办理了房屋所有权证。后被告郭先生依买卖合同约定一直经营管理房屋南面得0.3亩园田。2012年5月,当地政府拟以被告房屋之南面修道,据此,该房屋南面的0.3亩园田村有动迁占地之说,对此地价增值,原告以该0.3亩园田系自己的口粮田,村委会提出异议,口粮田不准买卖,前期卖房过程中将0.3亩口粮田,一并售出违反《土地管理法》为由,要求被告退还0.3亩园田地,双方发生争执,后经当地村乡调解未果,原告无奈起诉至法院。

四、法院判决

驳回原告冯先生、李女士的诉讼请求。

五、律师点评

房地产纠纷律师靳双权认为:原、被告双方自愿签订房屋买卖合同之后,依照合同约定,买受人被告郭先生按时如数给付出卖人原告冯先生、李女士三万元现款,原告将标的物五间平房及0.3亩园田地交于被告使用经营管理。双方均履行了房屋买卖合同约定的各自义务。由此可见,依照双方买卖合同的约定及农村房屋买卖的交易习惯,房屋出售时,对标的物房屋之附属物宅地及临近之园田多为伴随房屋买卖成交而一并随之承包经营管理权而转移。况且本案买卖合同中双方亦有明确约定,出卖人房屋之南至河,其0.3亩园田亦随房屋转移至买受人名下。而且也涵盖在房屋总价款三万元之内。不仅如此,被告买房后已经翻盖,并获取了新的房屋所有权证,并且对双方争执的0.3亩园田地承包经营管理达七年之久。此间,原告未提出异议。因此,对原告所称“请求法院对买卖合同中涉及0.3亩口粮田部分确认无效,并予以返还”的主张观点、证据尚不充分,法律不予支持。为保护公民的合法权益,维护农村房屋买卖的正常交易秩序,遵循农村房屋买卖的交易习惯,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定可知法院判决是正确的。

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