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已交易的房屋卖方申请合同无效该怎么办?

来源: 律师 时间:2019-04-16
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

张某诉称:2010年8月11日,在某公司的居间服务下,王某、于某甲以于某代理人的名义与我签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》,约定将位于北京市海淀区涉诉房屋出售给我,合同价格为140万元人民币,2010年9月12日之前支付100万元,房产证下发后60日内支付40万元。签订合同时,王某、于某甲向我提供了购销合同、委托书、同意出售证明、户口本等文件。合同签订后,我支付了100万元,王某、于某甲于2010年8月将房屋交付给我。2014年于某向北京市海淀区人民法院起诉,要求确认上述房屋买卖合同无效。我才得知授权书的签字不是于某本人所签,而是王某、于某甲伪造。北京市海淀区人民法院作出判决,后北京市第一中级人民法院作出裁定发回重审。北京市海淀区人民法院作出判决,后北京市第一中级人民法院作出民事判决,即最终判决,判决上述房屋买卖合同无效。该判决于2017年8月28日正式生效。至此,我无奈,只能提起诉讼要求三被告承担赔偿责任。我认为:王某、于某甲明明没有于某的授权,伪造授权书,欺骗我,骗取我的首付款,以解燃眉之急,之后又过河拆桥。王某、于某甲、于某三人就是同谋,以于某的名义起诉,达到毁约的目的。某公司作为北京最大的房地产专业公司,明知王某、于某甲伪造授权,有意不告知我,仍促成交易,存在重大过错。《合同法》第四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”依据上述规定,三被告伪造授权,欺诈我,应承担全部责任,连带赔偿我的全部损失,现提起诉讼,请求人民法院依法裁决。

2、被告辩称

于某甲、王某辩称,第一项诉讼请求返还购房款本金我方同意,利息不同意支付。第二项诉讼请求不同意,第三项诉讼请求同意赔偿但是数额不认可,由法院依法判决。在鉴定过程中评估的时候,鉴定机构说没有标准,说他们鉴定机构自己说了算,我方认为价格不透明。王某如果有责任于某甲同意连带承担。

于某辩称,不同意张某的诉讼请求。于某甲和王某之间的事我不知情。现在张某和于某甲、王某、某公司之间做的事情侵犯了我的权益,我不知情,所以我也不应承担连带责任。

某公司辩称,我方未收取张某购房款,所以不承担返还购房款的责任,对于其主张的连带责任没有事实依据、合同依据和法律依据。第一、本案是房屋买卖合同纠纷我方是居间人并不是买卖合同的履约主体,不是本案的适格被告,关于居间合同纠纷张某应该另案起诉,我方同意海淀区人民法院民事判决书中查明事实和判决结果;第二、张某要求我方承担连带责任,没有事实依据、合同依据和法律依据。根据生效判决,已经认定于某甲和王某无权代理,其应当就其无权代理行为承担责任,我方作为居间人已经促成了买卖双方订立合同,同时在签约中对于于某甲和王某的代理行为以及授权,清楚知悉后签署的合同,我方也作出相应的审核,但是不可能做实质性审查,如要求我公司承担实质审查已经超过法律规定和行业规定所赋予居间人的权利或义务;第三、对于张某主张的评估费、房屋差价损失我方不同意承担连带责任,涉案房屋并未评估,价格未确定,同时在过程中我方没有过失;第四,我方不同意承担张某主张的装修损失,理由同第三点。

二、法院查明

于某与王某系夫妻关系,于某甲系二人之子,2004年6月29日,于某与北京某房地产开发有限公司签订《住宅楼拆迁认购(期房)购销合同》,约定由于某购买涉诉房屋。2009年12月于某办理了入住手续。2010年7月23日于某因涉嫌犯强奸罪被羁押,同年7月24日被刑事拘留,同年8月3日被逮捕,羁押于北京市某看守所。2011年3月7日,北京市某区人民法院作出刑事判决,判决于某犯强奸罪,判处有期徒刑四年(刑期自判决执行之日起计算,判决执行以前先行羁押的,羁押一日折抵刑期一日)。

2010年8月11日,王某以于某法定代表人、于某甲以于某委托代理人的身份,与张某(买受人)签订了出卖人为于某的《北京市存量房屋买卖合同》,该合同载明张某购买涉诉房屋(建筑面积84.99平方米),出卖人、买受人通过某公司居间介绍成交,房屋成交价格为140万元。当日,于某甲以于某(甲方)之受委托人身份与张某(乙方)签订了补充协议,约定乙方在2010年8月12日向于某支付定金5000元,在2010年9月12日前将首付款99.5万元,以自行支付方式支付甲方,剩余款项40万元,乙方承诺在产权证下发后60日内支付给甲方,甲方在取得房产证后60个工作日内,甲乙双方共同前往办理权属过户手续,甲方同意在2010年8月30日前将房屋交付给乙方等。2010年8月16日,于某甲(甲方)与张某(乙方)签订补充协议,载明双方经过充分协商,承诺房价无论如何变化,双方都不得反悔,以壹佰肆拾万总价款成交涉诉房屋,如反悔,反悔方以总价款双倍赔偿另一方,即贰佰捌拾万元整。2010年8月12日,张某向于某甲支付房屋定金5000元;之后张某以银行转账形式从其以及其爱人账户向王某支付房屋购房款99.5万元,2010年9月22日,王某、于某甲对此向张某出具收条,载明其收到涉诉房屋卖房款100万元。2010年8月王某、于某甲将房屋交付给张某,张某入住该房屋至今。

2014年5月,于某将张某、王某、于某甲诉至本院,请求判令张某、王某于2010年8月11日签订的房屋买卖合同无效,要求张某腾退涉诉房屋。2014年11月18日,本院作出民事判决书,判决驳回于某的全部诉讼请求。后于某不服提起上诉,北京市第一中级人民法院于2015年7月17日作出民事裁定书,撤销民事判决书,将该案发回重审。案件发回重审后,本院于2017年4月1日作出民事判决书,认定:“于某甲持‘于某’签名的委托书与本案被告签订房屋买卖合同,将于某名下位于北京市海淀区涉诉房屋售卖给张某,经查明委托书非于某本人所签名,故应确认于某甲未取得于某同意售卖房屋的书面委托,该行为构成无权代理。诉讼中,张某称并不知道于某被羁押的事实,只知道被取保候审,并称中介人介绍委托书是于某在律师面前签署的,故其已经尽到了注意义务,有理由相信于某甲有权代理于某进行房屋买卖。但是根据张某陈述可知,其在知晓于某涉及刑事案件的情况下,较普通买受人而言,应负有更高的注意义务,其仅听中介人声称委托书是于某本人签署,并认为于某处于取保候审状态,但是并未进一步核实于某签名的真实性,或以其他合理方式与其本人进行确认,且委托书与房屋买卖合同上的签名从书写笔迹来看又极为相似,故上述情况不能认定张某基于合理理由信任代理人于某甲有代理人权并与之签订房屋买卖合同,故于某甲的行为不构成表见代理,于某甲代表于某与张某签署的位于北京市海淀区涉诉房屋的买卖合同无效,基于无效合同处理原则,该合同取得的财产应予以返还,有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。本案中,合同无效后将涉及到房款返还及赔偿损失等事宜,但经本院释明后张某在本次诉讼中未对上述问题提起反诉,因此本院认为在上述问题未明晰前,张某暂不宜腾退该房屋,故本院对于某要求张某搬出房屋的诉讼请求不予支持。张某可另行通过合法途径解决购房款返还及赔偿问题”,并判决:一、于某甲代表于某与张某于2010年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;二、驳回于某的其他诉讼请求。张某不服提起上诉,北京市第一中级人民法院于2017年8月28日作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。上述判决已生效。

本案诉讼过程中,经张某申请,于某甲、王某、于某、某公司同意,本院分别委托某房地产评估(北京)有限公司对涉案房屋房产现值进行鉴定,委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋装修费价格进行鉴定。北京某评估有限公司于2018年2月5日出具《价格评估报告书》,其中载明评估基准日2018年1月25日,评估结论:经运用成本法评估,评估对象于评估基准日的评估结论为(取整)25 915元。某房地产评估(北京)有限公司于2018年7月18日出具《退案函》,称:根据委托方提供的材料无法判断估价对象是否能上市交易、产权性质来源、建筑面积、土地性质等信息,无法完成评估工作,故退回此案。双方对鉴定程序不持异议,于某甲、王某、于某主张对装修费价格表内容存在异议,但未提供相应证据。就房屋价值评估,本院向双方释明因房屋暂无法办理产权登记、不具备房屋现值评估条件后,张某坚持要求由法院对房屋差价损失进行判决。

经本院核实,张某于庭审中认可《北京市存量房屋买卖合同》系于某甲代表于某与其签订。张某主张因生效判决确认其与于某甲代表于某签订的合同无效,要求于某甲返还购房款100万元及相应利息、赔偿房屋现值与购房价的差价损失并赔偿装修费用损失25 915元。张某另主张于某甲、王某、于某系同谋骗取其首付款,某公司明知王某、于某甲伪造授权仍有意不告知,王某、于某、某公司对合同无效均存在过错,应当承担连带赔偿责任,张某未就此向本院提供证据。于某甲、王某主张同意于某甲返还购房款100万元并赔偿装修费用,其对张某主张购房款利息及装修费用的具体数额不予认可。于某主张其不知情,不应承担连带责任。某公司主张其作为居间人不存在过错,不应承担连带责任。

三、法院判决

北京市海淀区人民法院经审理后判决:

1、于某甲于本判决生效后十日内,返还张某购房款一百万元;

2、于某甲于本判决生效后十日内,赔偿张某装修损失两万零七百三十二元;

3、驳回张某对于某甲的其他诉讼请求;

4、驳回张某对王某、于某、北京某房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,于某甲在无于某授权情况下将涉诉房屋卖给张某,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,现已有生效判决确认于某甲代表于某与张某于2010年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效,于某甲、张某应相应承担合同无效的法律后果。就责任比例,生效判决中确认“根据张某陈述可知,其在知晓于某涉及刑事案件的情况下,较普通买受人而言,应负有更高的注意义务,其仅听中介人声称委托书是于某本人签署,并认为于某处于取保候审状态,但是并未进一步核实于某签名的真实性,或以其他合理方式与其本人进行确认,且委托书与房屋买卖合同上的签名从书写笔迹来看又极为相似,故上述情况不能认定张某基于合理理由信任代理人于某甲有代理人权并与之签订房屋买卖合同”,故双方在签订合同时,除于某甲因无于某授权存在过错外,张某自身亦未尽到合理的注意义务,其具备一定过错,应承担相应缔约过失责任。

就张某主张于某甲返还购房款100万元的诉请,于法有据,于某甲对此亦表示认可,应予以支持。张某主张支付购房款利息缺乏事实和法律依据,应不予支持。就张某主张于某甲赔偿其所购房屋现价值与购买价之间的差价损失的诉请,本案诉讼过程中,经张某申请,于某甲、王某、于某、某公司同意,法院委托某房地产评估(北京)有限公司对涉案房屋房产现值进行鉴定,该单位以“根据委托方提供的材料无法判断估价对象是否能上市交易、产权性质来源、建筑面积、土地性质等信息,无法完成评估工作”为由退回鉴定,庭审中双方对鉴定程序的合法性均不持异议,张某虽对鉴定退回的结果提出异议,经法院释明涉诉房屋现不具备办理产权证书条件、无法评估确定房屋现值,故就张某主张房屋差价损失的诉请,应不予支持。就张某主张于某甲赔偿房屋装修费用损失25 915元的诉请,于某甲于2010年8月向张某交房,涉诉房屋由张某居住至今,现双方房屋买卖合同被确认无效,张某主张要求主要责任方于某甲赔偿其因此受到的房屋装修损失于法有据,应予以支持,就损失的具体数额,本案诉讼过程中,经张某申请,于某甲、王某、于某、某公司同意,法院委托北京某价格评估有限公司对涉案房屋装修费价格进行鉴定,北京某价格评估有限公司评估结论为:经运用成本法评估,评估对象于2018年1月25日的评估结论为(取整)25 915元。于某甲虽主张对鉴定机构装修费用价格计算存在异议,其未能提供充分有效证据加以反驳,对此应不予采信。

就张某主张王某承担连带赔偿责任的诉请,生效判决确认的涉案合同系于某甲代表于某签订,虽王某参与了于某甲与张某签订房屋买卖合同的过程,其并非张某签订《合同》的相对方,故张某主张要求王某承担连带赔偿责任缺乏依据,应不予支持。就张某主张于某承担连带赔偿责任的诉请,于某在双方合同签订时尚处于羁押状态,其对于某甲代表其与张某签订合同并不知情,于某在合同签订过程并不存在过错,故对张某要求于某承担连带赔偿责任的诉请,应不予支持。某公司并非买卖合同的相对方,生效判决亦并未认定其对合同无效存在相应的缔约过失责任,对于张某要求该公司承担连带赔偿责任的诉讼请求,应不予支持。

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