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屋买卖合同关系成立卖方应协助变更房屋产权

来源: 律师 时间:2019-04-16
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告杜先生、贾女士起诉称:2005年7月,我二人租赁被告谢先生、姚女士所有的位于XX县XX镇XX大街324号门面(含地下室)从事经商。同年9月,由姚女士与贾女士商谈房屋价格,经过几轮讨价还价后,双方于9月27日谈定了门店出售价格为123600元。当天被告姚女士与我二人一起到XX银行办理了相关手续,即杜先生在“门面出售协议”上签字,协议上已有甲方谢先生及姚女士的签名;贾女士在XX银行办理了6万元贷款以此抵购房款,同时贾女士向姚女士支付现金63600元;姚女士向贾女士出具了收到购房款123600元的收条;被告向原告提供了身份证复印件二份,便于办理房产过户手续。2006年1月间,贾女士偿还了XX银行的借款,然后取得了房产证。2009年3月,我方欲办理房产过户手续,因被告外出经商找不到人。2012年底,我方通过被告亲属获得了谢先生的联系方式,经电话联系,谢先生称“我以为你们早就办理了过户手续”,同时答复待春节后回XX县后给我们办理。2013年4月,我方找到被告在外地经营的旅店,要求被告协助办理房产过户,被告表示同意。几天后,我方再与被告联系时,被告反悔了,并矢口否认房屋卖给了我方。故我方再次向人民法院起诉,要求被告协助办理房屋产权过户登记手续,诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

被告谢先生、姚女士答辩称:两原告所述全部是谎言,理由也不能成立。我方只是将争议的门面房屋出租给原告使用,并没有出卖给原告,也未提供身份证复印件,房屋产权证是原告骗到手的。原告提供的“门面出售协议”系单方伪造,我方的签名不属实,该协议无效。姚女士出具的收条属实,此系XX银行工作人员让姚女士写的租金收条,以该租金抵偿我方所欠XX银行的贷款。总之,我方出具的收条不能证明买卖关系成立,我方不存在有什么协助的义务,请人民法院驳回两原告的诉讼请求。

三、法院查明

原告杜先生、贾女士于1983年1月登记结婚,2012年4月16日登记离婚。被告谢先生、姚女士系夫妻关系,1998年5月,谢先生取得位于XX县XX镇XX大街324号房屋的所有权,该房屋建筑面积为94.96㎡,用途为商业。2005年7月,两原告承租两被告的房屋用于经商。同年9月,XX县XX银行工作人员向两被告催收贷款(房产抵押)后,被告姚女士到出租门店与原告贾女士商议出租房屋的买卖事宜,双方几经商议后,于9月27日达成协议,由被告将门面房及地下室出售给原告,原告一次性支付购房价款123600元。同日下午,姚女士与贾女士、杜先生一同到XX银行办理了以下手续:杜先生在“门面出售协议”上签名,该“门面出售协议”上还有见证人全先生(时任XX银行主任)的签名。两原告在XX银行立据借款6万元以抵购房款,贾女士向姚女士交付现金63600元,姚女士向贾女士出具“收到贾女士购房款壹拾贰万叁仟陆佰元整”的收条一张;XX银行收回被告偿还贷款本息96126.79元;被告将身份证复印件交付了原告。2006年1月,原告分期提前偿还了XX银行的全部借款,4月间在XX银行领取所购房屋的房屋所有权证。自2006年两被告外出经商至今,两原告在门店经营几年后,于2009年4月将该房屋出租给任某某经商至今,房屋租金一直由原告收取,两被告从未提出异议。2009年3月,两原告欲办理房产过户登记,因被告在外经商未能到场而无果。2013年春节前后,原告与被告取得了联系,原告称被告以为原告早已办理过户手续,并同意协助办理。此后,被告未尽协助义务,并对出售房屋的事实表示否认。

另查明,原告杜先生于2013年5月向两被告提起诉讼,期间,被告提出“门面出售协议”上的两被告签名不是本人所签,并申请笔迹鉴定,法院委托司法鉴定中心进行了鉴定,其意见为:倾向性认定“门面出售协议”上“谢先生”、“姚女士”的签名笔迹与提供样本中的签名笔迹各不是同一人所书写。此后,原告已申请撤诉。2014年1月,两原告向法院提起诉讼,要求两被告继续履行房屋产权变更登记的协助义务。

四、法院判决

限被告谢先生、姚女士于本判决生效后五日内,协助原告办理房屋产权变更登记手续。

五、律师点评

专业房产律师靳双权认为:本案系房屋买卖合同纠纷。第一,看双方发生的房屋买卖行为是否符合民事法律行为。我国民法通则第五十五条对民事法律行为应当具备的条件作出了明确规定:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。本案中,①原、被告均为健康正常的成年人,都具有完全民事行为能力。②双方就房屋买卖及房屋售价达成共识是双方真实意思表示。③双方房屋买卖行为未违反法律及社会公共利益。因此,双方的房屋买卖行为是有效的,依法应予维护。第二,对双方房屋买卖合同的认定。我国合同法第一百三十条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”原、被告就房屋买卖行为完成后(原告已取得了房屋,被告已收到房屋价款),为了便于日后办理房屋产权过户之需,原、被告及第三方(XX银行)一起拟了一份“门面出售协议”,该协议有原、被告双方及第三方代表全先生的签字,被告以协议上签名不是自己所书为由而否认合同的成立,同时否认与原告的房屋买卖行为。原、被告间房屋买卖合同是否成立?我们知道当事人在商品交易过程中签订合同的目的,主要是明确双方的权利义务,保护交易安全,维护交易秩序,有利于实现自己的合同目的。而事实上,原、被告在签订房屋买卖合同前,双方就房屋所处位置、面积、价格、付款方式等都已明确,对这些内容不仅达成了一致意见,而且已经履行,双方都实现了自己的合同目的。再从法律依据上来理解我国合同法第三十七条规定“采用合同书面形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立”。原告已履行全部义务(一次性付清购房款),被告已接受,依照这一法律规定,原、被告间所签订的房屋买卖合同即使被告没有签字也已经成立,由此,从事实上和法律上都可以认定原、被告的房屋买卖合同是成立的、有效的,依法应予保护。第三,关于被告抗辩理由是否成立的问题。①被告抗辩称房屋买卖合同上被告签名不是本人所签,被告没有在合同上签字的合同无效。前面已经论述双方所签订的房屋买卖合同已成立并有效。②原告支付给被告的12.36万元是租金,不是购房款,被告的这一抗辩意见一是不合常理,二是与事实不符,被告出具的收条非常清楚载明收到购房款而非租金,三是未能提供一次性收取12.36万元租金的相关证据,如租赁合同、租赁期限、月租金、12.36万元租金的计算依据等,故对被告这一抗辩意见不予采纳。第四,我国物权法虽然明确规定,不动产物权的转让经依法登记,发生效力。但原、被告间发生的房屋买卖行为是发生在物权法实施前,根据我国立法法的相关规定,实体法律规范不具有溯及力,即新的法律规定不能调整法律生效前已经发生的事实和行为。原、被告房屋买卖行为发生于2005年9月27日,而我国物权法实施于2007年10月1日。也就是说原、被告间的房屋买卖行为不受物权法约束。再说,目前在我国城市和农村的房屋买卖中,房屋交付完毕,买受人实现并继续维持对该房屋之占有使用却未办理登记的事实是大量存在的,未能办理登记的原因也是多方面的,如果绝对地认为登记才是不动产物权变动生效的依据,那将导致交易的混乱、交易安全得不到保障,对买受人也不公平。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’,人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求,判决相对人自己办理有关手续。”本案中双方没有约定经登记才能生效,且原告取得房屋后一直由其经营或出租,被告从未提出异议,故被告应当诚实守信。综上,原告杜先生、贾女士与被告谢先生、姚女士房屋买卖合同关系成立,两被告应当尽房屋产权变更登记协助义务。

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